בית קירור בארה"ב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
עם הצמיחה המהירה של מכירות המזון אונליין, והעלייה בביקוש מצד הצרכנים למוצרים טריים, משקיעי נדל"ן בארה"ב מחפשים את המקומות שבהם רשתות המזון וחברות המשלוחים מאחסנות מזון.
הלקוחות של מחסני הקירור הללו הם כמה מהשמות הגדולים בענף המזון, מיצרנים כמו טייסון פודס עד רשתות מזון מרכולים כמו קרוגר ורשתות כלבו גדולות שמוכרות גם מזון, כמו וולמארט. גם רשתות להזמנות מזון אונליין כמו FreshDirect משתמשות במחסני קירור כאלו.
בדומה לאופן שבו משקיעי נדל"ן נהרו למרכזים לוגיסטיים כדי להרוויח מהעלייה של הקניות ברשת - המשקיעים מתחילים עתה לנהור למחסני קירור. בינואר-ספטמבר השנה, משקיעים קנו בארה"ב מחסני קירור ב-1.9 מיליארד דולר, עלייה מ-1.77 מיליארד דולר ב-2018, ויותר מבכל שנה אחרת בעשור האחרון, לפי חברת הנתונים ריל קפיטל אנליטיקס.
אנליסטים אומרים שעסקי הקירור צפויים לצמוח מהר, בהשוואה לנדל"ן רגיל כמו מחסנים תעשייתיים לספרים, טלפונים ניידים או בגדים - אבל עם יותר סיכונים.
קיימות אומנם מאות חברות שמחזיקות מחסני קירור בארה"ב, אך הסקטור הזה עובר כעת קונסולידציה - השחקנים הגדולים ביותר קונים את הקטנים. שתי חברות תפעול בלבד - Lineage Logistics ו-Americold Realty Trust - שולטות ב-63% ממחסני הקירור של 25 בעלי הרשתות הגדולים ביותר בארה"ב, כך לפי האגודה הבינלאומית למחסני קירור.
קונסולידציה בשוק
בחודש שעבר הודיעה Americold שהיא תרכוש את נובה קולד לוג'יסטיקס מקנדה, שמחזיקה בשלושה מחסני קירור, תמורת 253 מיליון דולר ארה"ב. היא גם השלימה רכישה של שני מחסנים במרילנד ובפנסילבניה. מניות Americold, חברת הנדל"ן הבורסאית היחידה שמתמקדת במחסני קירור, עולות. התשואה הכוללת של המניה הגיעה השנה ל-46%, לעומת תשואה של 26% במדד מניות הריט (קרנות הנדל"ן) בארה"ב של חברת MSCI.
תיק נכסים גדול מגן על הבעלים מהתנודות בתעשיות החקלאות או הדיג, אמר פרד בוהלר, מנכ"ל Americold. "אם יש יבול גרוע או מחסור בבקר, אנחנו כצרכנים עדיין אוכלים", הוא הסביר. "אם צריכת הבקר בירידה, אנחנו עדיין אוכלים עופות או חזיר".
הביקוש למחסני קירור מתרחב גם ברמה העולמית. Lineage, החברה הגדולה בעולם לאחסון בקירור (במונחי נפח מחסנים), הודיעה בחודש שעבר שהיא תשלם יותר מ-900 מיליון דולר כדי לרכוש את אימרג'נט קולד כדי להתרחב באסיה. Lineage קנתה את היריבה פריפרד פריזר סרביסז ביותר ממיליארד דולר מוקדם יותר השנה.
למרות השינוי בטעמי הצרכנים לכיוון של מזונות טריים ומשלוחים נוחים, עסקי אחסון מזון כרוכים בסיכונים רבים, שאין לבעלי מרכזי הפצה של מזונות עמידים.
ידע מיוחד בתפעול
בשנות ה-90, חברות נדל"ן כמו קרן Vornado ו-Crescent Real Estate, סבלו מעלויות הון ועבודה גבוהות מהצפוי שהיו קשורות באחסון בקירור, ויצאו מעסק הזה בשנות ה-2000. מפעילי מחסנים בקירור צריכים בדרך כלל לשכור יותר עובדים לניהול המחסנים ולטיפול בשירותים כמו אריזה ופריקה של מזון לצרכי הפצה.
Americold ספגה גידול בתביעות רפואיות של עובדים, שהגיעו ל-13 מיליון דולר ברבעון השלישי השנה. אנליסטים מחברת סאנטרסט רובינזון המפרי העריכו ש-Americold תצטרך "לחשוב יותר על אומדני עלויות העבודה שלה בטווח הארוך", בעקבות פרסום הדוחות הרבעוניים שלה.
הם הנמיכו את תחזית הגידול ברווחי התפעול נטו השנה ל"חצי התחתון" של טווח 3%-6%. החברה מסרה שהמשקיעים צריכים להתמקד בתוצאות שנתיות ולא רבעוניות, שיכולות להיות תנודתיות.
מחסני קירור יכולים גם לעלות פי שלושה לבנייה ביחס למחסני מוצרים עמידים, לפי חברת הנדל"ן CBRE. למתקנים הללו יש ציוד מיוחד לקירור ולשימור טמפרטורה.
תפעול המחסנים הללו מחייב במקרים רבים ידע מיוחד על הפצת מזון ואחסונו. חלק מסוגי המזון זקוקים להקפאה הדרגתית, וצריך למנוע תנודה חדה מדי של הטמפרטורה כשהדלתות נפתחות.
כשמשאירים בבית את דלת המקרר פתוחה יותר מדי זמן, הטמפרטורה עשויה לעלות בחמש מעלות. "לנו אסור שזה יקרה", אמר בוהלר. למחסנים שלו יש "דלתות במהירות גבוהה".
התשואות של אחסון בקירור עשויות לעקוף את אלו של מחסנים "יבשים", לפי שיעורי ההיוון - ההכנסה השנתית מהנכס באחוזים מהשווי שלו. שיעור נמוך יותר פירושו ערך נכס גבוה יותר, ופער ההיוון בין אחסון בקירור לבין אחסון יבש ירד ל-0.75% מ-2 נקודות אחוז בשלוש השנים האחרונות, לפי CBRE - כלומר, שווי מחסני הקירור עלה ביחס למחסנים הרגילים.