בית אמות / צילום: איל יצהר, גלובס
סנונית ראשונה להפחתת שיעור ההיוון בהערכות השווי של חברות הנדל"ן המניב? חברת אמות השקעות דיווחה היום כי במסגרת תהליך עריכת הדוחות הכספיים שלה לסיכום 2019, הצטברו אינדיקציות ראשוניות על פיהן צפויה החברה לרשום בגין הרבעון הרביעי של השנה רווחים מהותיים מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, בהיקף העולה על 500 מיליון שקל ברוטו.
אמות, הנמצאת בשליטת חברת ההשקעות אלוני חץ , פעילה בתחום המשרדים, המסחר והלוגיסטיקה בישראל. עלייה בשווי ההוגן של נכסים מניבים להשקעה, יכולה לנבוע משיפור צפוי בתזרים שיניבו אותם נכסים בשנים הקרובות, או לחלופין מירידה בשיעור ההיוון להווה של אותו תזרים עתידי. מאמות לא נמסרה הסיבה המדויקת לרווח הגבוה שיירשם ברבעון הרביעי, אולם לא מן הנמנע כי הוא ינבע גם מהפחתה בשיעור ההיוון שקובעים שמאי המקרקעין.
נכון לסוף ספטמבר 2019 בנדל"ן, החזיקה החברה בנדל"ן להשקעה בשווי של 11.52 מיליארד שקל, מתוכו 10.94 מיליארד שקל של נכסים מניבים. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 הציגה החברה הכנסות נטו מפעילות השכרה (NOI) של 536 מיליון שקל ורווח נקי תזרימי מפעילות השכרה (FFO) של 382 מיליון שקל.
אמות נסחרת בבורסה לפי שווי של 9.74 מיליארד שקל, המשקף מכפיל של 1.84 על ההון העצמי של החברה, שהסתכם בסוף ספטמבר ב-5.34 מיליארד שקל. הסיבה לפער הגבוה נעוצה בעיקר בשיעור ההיוון הנהוג בישראל לבחינת ערכם של נכסים מניבים, שכמעט ולא השתנה בעשור האחרון, למרות הירידה בריבית הבסיס במשק ובעלויות גיוס החוב של חברות הנדל"ן.
נכון לסוף ספטמבר 2019 עמד שיעור ההיוון המשוקלל של נכסי אמות על 7%, וזאת לעומת 7.8% בסוף 2007. לשם השוואה, בתקופה זו ירדה עלות החוב המשוקללת צמודת המדד של אמות ל-2.29% בסוף ספטמבר, לעומת 5.3% בסוף 2007. נכון להיום, נסחרת אג"ח ו' של אמות הצמודה למדד המחירים לצרכן בתשואה של 0.63% בלבד, כשלסדרה משך חיים ממוצע (מח"מ) ארוך של 7.8 שנים.
שיעור ההיוון של הנכסים בדוחות של חברות הנדל"ן נקבע על ידי שמאי מקרקעין חיצוניים, והפך בתקופה האחרונה נושא לדיון. בעוד ששמאי המקרקעין מבקשים להגן על עמדתם בטענה להיעדר עסקאות בשוק בשיעור היוון נמוך יותר, טוענים מנהלי החברות כי שיעור ההיוון הנוכחי גבוה מדי ואינו משקף את השווי האמיתי של הנכסים. הורדת שיעור ההיוון תיצור לחברות הללו רווחי שיערוך ניכרים.
יש להדגיש כי שיעור היוון גבוה מקטין את שווי הנדל"ן להשקעה, כך שהפחתת שיעור ההיוון תביא בהכרח לעלייה בשווי הנדל"ן להשקעה. בחודשים האחרונים נרשמו בשוק המקומי מספר עסקאות בשיעורי תשואה נמוכים יותר, שעשויות להוביל לשינוי גישה מסוים בקרב שמאי המקרקעין.
בין השאר, רכשה אמות את חלקה של חברת נכסים ובניין (50%) בקניון קריית אונו תמורת כ-538 מיליון שקל, בעסקה ששיקפה תשואה של 5.9%. טרם העסקה החזיקה אמות ב-50% ולאחריה הפכה לבעלת המניות היחידה בקניון.