סניף סטארבקס באילינוי. פנתה במכתב לבקש הנחה / צילום: Ted S. Warren, Associated Press
מגפת הקורונה פגעה גם בעסקים רווחיים, וכעת יש חברות שמבקשות לערער על רכיב מסורתי של מגזר הנדל"ן: תשלומי שכירות קבועים וצפויים מראש.
חוזי שכירות קבועים לטווח ארוך נהוגים בענף הנדל"ן לאורך עשרות שנים. אבל ההאטה הכלכלית חשפה פגם מסוכן במודל הזה: הכנסות של חברות עלולות לקרוס תוך חודש, אך התחייבויות השכירות שלהן נשארות קבועות, והן חשופות לחדלות פירעון או אפילו לכינוס נכסים.
עכשיו חברות שונות מחפשות תרופה למצב זה: לעבור מחוזים ארוכי טווח עם תשלומים חודשיים או שנתיים קבועים, לסידורים גמישים יותר שכוללים התחלקות בהכנסות עם בעלי הנכסים כתחליף לדמי שכירות. חלק מבעלי הנכסים פתוחים לרעיון הזה.
יש גם עסקאות ללא דמי שכירות בכלל
הסדרים כאלו אינם דבר חדש. מפעילי מלונות וקניונים פועלים איתם כבר עשרות שנים. ניימן מרקוס ועוד חנויות יוקרה בקניון הדסון יארדס הענק בניו יורק סיטי משלמות לבעלים של הקניון אחוז מסוים מהמכירות במקום שכירות קבועה. אבל הנוהג הזה מתרחב כעת לסקטורים חדשים, וצובר פופולריות משום שהבלגן הכלכלי מקשה על חברות להעריך כמה כסף הן ירוויחו בשנים הבאות.
"חלפו הימים שבהם בעל הנכס היה כמו בעל אחוזה שגובה את השכירות", אומר מייקל פיליפס, נשיא חברת השקעות הנדל"ן ג'יימסטאון.
כשהקורונה התחיל להתפשט, החברה הקימה כוח משימה לסייע לדיירים שלה לעבור את הירידה, ואחר כך הקצתה 50 מיליון דולר להלוואות ולסיוע אחר. פיליפס צופה שכאשר החנויות ייפתחו בהדרגה, נראה יותר חוזי שכירות קצרי טווח ויותר השתתפות בהכנסות השוכרים.
יש רשתות שיווק שכבר מבקשות מבעלי הנכסים לוותר על חלק מהשכירות לטובת השתתפות בהכנסות העתידיות שלהן. רוס סטורס מסרה בחודש שעבר שהיא תשלם שכירות של 2% מהכנסותיה כאשר חנויותיה ייפתחו מחדש.
ענקית העבודה המשותפת WeWork, שחיפשה איך לעבור ליותר הסדרי השתתפות בהכנסות הדיירים עוד לפני המגפה, האיצה את המעבר הזה בחודש האחרון, ושכרה שתי סוכנויות תיווך לנהל מחדש משא ומתן על עסקאות הנדל"ן שלה.
כמה מפעילי מלונות דירות שנפגעו מהירידה בתיירות מחפשים גם הם איך להקטין את ההוצאות שלהם על שכירות, ומוכנים להבטיח לבעלי הבניינים חלק מרווחיהם בתמורה.
Guesst, חברת טכנולוגיה מניו יורק, השיקה לאחרונה תוכנה שעוזרת לקמעונאים ולבעלי בתים לנהל הסדרי השתתפות בהכנסות.
החלופות לחוזי השכירות המסורתיים יכולות לכלול של שילוב בין תקופות שבהן תהיה חלוקה בהכנסות בין השוכרים למשכירים ולאחריהן שנים שבהן דמי השכירות יהיו קבועים. יש גם עסקאות ללא דמי שכירות כלל.
למרות המגמה החדשה, מתווכים ובעלי נכסים מעריכים ששכירות קבועה תישאר הנורמה - בעיקר בגלל הדרישות של חברות משכנתאות, שמעניקות עדיפות להכנסה קבועה. הן נוטות להציע תנאים טובים יותר לנכסים שיש להם שוכרים לטווח ארוך, שנתפסים כהשקעה בטוחה יותר.
"מומחים אומרים שזו אינה המגפה האחרונה"
יש רשתות שיווק שמנסות כעת לנצל את המשבר הכלכלי, ולקבע חוזי שכירות ארוכים בשכירות נמוכה.
זה כרוך גם בבעיות פרקטיות: פתיחת ספרים של חנויות ושל חברות בפני בעל הבית עלולה להיות בעייתית, ויש רשתות שיתקשו להוכיח את מקור ההכנסות.
אבל גם אם השכירות אינה נעלמת מהעולם, כנראה שחלפו הימים שבהם היא הייתה האופציה היחידה. "רוב מומחי המגפות מעריכים שזו אינה המגפה האחרונה", אומר סטיבן ג'אגי, נשיא חטיבת הקמעונאות בסוכנות התיווך JLL. "כדאי לבנות את התוכנית העסקית שלך בהתאמה לשיבושים עתידיים אפשריים".
ג'אגי אמר שיותר ויותר קמעונאים בינלאומיים החלו כבר בשנה שעברה לבקש חוזי שכירות קצרים יותר, עם השתתפות בהכנסות, על רקע אי הוודאות ביחס לעתיד הקמעונאות הפיזית. במגזר המזון והמשקאות יש לקוחות שבודקים כעת איך לפנות לבעלי הנכסים שלהם - בהם אפילו ענקיות כמו סטארבאקס.
המשכירים כועסים: חברה בשווי מיליארדים יכולה לגייס את הכסף
התשתית לקרבות משפטיים בין שוכרים גדולים ובין בעלי הנכסים כבר הונחה, לאחר שכמה רשתות של מסעדות התחילו לבקש הנחות בדמי השכירות. יש חברות גדולות, שדווקא עמדו בתשלומים בחודשיים האחרונים, שהודיעו עתה כי הגיעו לקצה גבול היכולת שלהן ויבקשו מבעלי הכנסים לנהל מו"מ מחודש על החוזים. כך Chipotle Mexican Grill ו-Shake Shack וכך גם סטארבאקס, שדורשת בין היתר מבעלי הנכסים שמהם היא שוכרת לקבוע דמי שכירות מינימליים ל-12 חודשים, כבר מהחודש הבא.
שכר הדירה מהווה בדרך כלל כ-8% ממחזור המכירות במסעדות. בעקבות המגפה, המחייבת סגירה או ירידה בתפוסת הלקוחות, עשויים דמי השכירות להגיע ל-20% מהמכירות, כך לפי ג'פרי מקניל, נשיא Fessel International, חברת ייעוץ למסעדות.
משרד התקציבים בקונגרס הודיע כי ההתאוששות מהמגפה עלולה להימשך עד סוף 2021, וכי התמ"ג צפוי להיות נמוך ב-5.6% ברבעון הרביעי של 2020 לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
"אנחנו שוכר חזק עם צמיחה משמעותית לפנינו, ואנחנו מצפים שבעלי הנכסים ישתתפו איתנו בתקופה קשה זו", אמר למשקיעים סמנכ"ל הכספים של Chipotle, ג'ק הרטונג, בחודש שעבר.
במכתב ששלחה סטארבאקס, נאמר שהחברה "תדרוש הפחתות והתאמות שיתמכו בפעילות המוקטנת שלה".
חלק מבעלי הנכסים כועסים מאוד על הבקשות האלה. לדבריהם, חברה כמו סטארבאקס, עם שווי שוק של 86 מיליארד דולר, אמורה להיות מסוגלת לגייס כסף כדי לעמוד בהתחייבויות שלה.
החברות הגדולות מצידן אומרות שהמגפה היא כוח עליון, שמונע מהן לעמוד בחוזים או להגיע לחנויות. אבל בעלי הנכסים אומרים שלא המגפה ולא המשבר הכלכלי הם בגדר כוח עליון.
בעלי הנכסים נרתעים מלהציע הנחות משום שכללי החשבונאות מחייבים אותם לרשום את דמי השכירות כהכנסה גם אם השכירות נדחית, כל עוד לא הופחתה. הפחתה בדמי השכירות עלולה גם לפגוע בהערכת השווי של הנכס, וביכולתם לקבל הלוואה.
"אנחנו לא נותנים הנחות, אבל הסכמנו להעביר חלק מהלקוחות למודל שבו חלק מדמי השכירות ייקבעו בהתאם לפדיון", אומר סנדי סיגל, מנכ"ל NewMark Merrill Cos, שבבעלותה יותר מ-70 מרכזי קניות בקליפורניה, באילינוי ובקולורדו. "אנחנו מבינים את המצב ועושים כמיטב יכולתנו". מודל שבו דמי השכירות נקבעים כאחוז מהפדיון טוב לבעלי נכסים כשהעסקים טובים. עם זאת, לדבריו אין עדיין לקוחות שהסכימו לעבור למודל הזה.