גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

גם סטארבאקס ו-WeWork מבקשות הנחה בשכירות

נגמר העידן של חוזים ארוכי טווח? בעלי נכסים כבר מבינים שהמציאות תחייב להתאים את חוזי השכירות להכנסות

סניף סטארבקס באילינוי. פנתה במכתב לבקש הנחה / צילום: Ted S. Warren, Associated Press
סניף סטארבקס באילינוי. פנתה במכתב לבקש הנחה / צילום: Ted S. Warren, Associated Press

מגפת הקורונה פגעה גם בעסקים רווחיים, וכעת יש חברות שמבקשות לערער על רכיב מסורתי של מגזר הנדל"ן: תשלומי שכירות קבועים וצפויים מראש.

חוזי שכירות קבועים לטווח ארוך נהוגים בענף הנדל"ן לאורך עשרות שנים. אבל ההאטה הכלכלית חשפה פגם מסוכן במודל הזה: הכנסות של חברות עלולות לקרוס תוך חודש, אך התחייבויות השכירות שלהן נשארות קבועות, והן חשופות לחדלות פירעון או אפילו לכינוס נכסים.

עכשיו חברות שונות מחפשות תרופה למצב זה: לעבור מחוזים ארוכי טווח עם תשלומים חודשיים או שנתיים קבועים, לסידורים גמישים יותר שכוללים התחלקות בהכנסות עם בעלי הנכסים כתחליף לדמי שכירות. חלק מבעלי הנכסים פתוחים לרעיון הזה.
יש גם עסקאות ללא דמי שכירות בכלל

הסדרים כאלו אינם דבר חדש. מפעילי מלונות וקניונים פועלים איתם כבר עשרות שנים. ניימן מרקוס ועוד חנויות יוקרה בקניון הדסון יארדס הענק בניו יורק סיטי משלמות לבעלים של הקניון אחוז מסוים מהמכירות במקום שכירות קבועה. אבל הנוהג הזה מתרחב כעת לסקטורים חדשים, וצובר פופולריות משום שהבלגן הכלכלי מקשה על חברות להעריך כמה כסף הן ירוויחו בשנים הבאות.

"חלפו הימים שבהם בעל הנכס היה כמו בעל אחוזה שגובה את השכירות", אומר מייקל פיליפס, נשיא חברת השקעות הנדל"ן ג'יימסטאון.

כשהקורונה התחיל להתפשט, החברה הקימה כוח משימה לסייע לדיירים שלה לעבור את הירידה, ואחר כך הקצתה 50 מיליון דולר להלוואות ולסיוע אחר. פיליפס צופה שכאשר החנויות ייפתחו בהדרגה, נראה יותר חוזי שכירות קצרי טווח ויותר השתתפות בהכנסות השוכרים.

יש רשתות שיווק שכבר מבקשות מבעלי הנכסים לוותר על חלק מהשכירות לטובת השתתפות בהכנסות העתידיות שלהן. רוס סטורס מסרה בחודש שעבר שהיא תשלם שכירות של 2% מהכנסותיה כאשר חנויותיה ייפתחו מחדש.

ענקית העבודה המשותפת WeWork, שחיפשה איך לעבור ליותר הסדרי השתתפות בהכנסות הדיירים עוד לפני המגפה, האיצה את המעבר הזה בחודש האחרון, ושכרה שתי סוכנויות תיווך לנהל מחדש משא ומתן על עסקאות הנדל"ן שלה.

כמה מפעילי מלונות דירות שנפגעו מהירידה בתיירות מחפשים גם הם איך להקטין את ההוצאות שלהם על שכירות, ומוכנים להבטיח לבעלי הבניינים חלק מרווחיהם בתמורה.
Guesst, חברת טכנולוגיה מניו יורק, השיקה לאחרונה תוכנה שעוזרת לקמעונאים ולבעלי בתים לנהל הסדרי השתתפות בהכנסות.

החלופות לחוזי השכירות המסורתיים יכולות לכלול של שילוב בין תקופות שבהן תהיה חלוקה בהכנסות בין השוכרים למשכירים ולאחריהן שנים שבהן דמי השכירות יהיו קבועים. יש גם עסקאות ללא דמי שכירות כלל.

למרות המגמה החדשה, מתווכים ובעלי נכסים מעריכים ששכירות קבועה תישאר הנורמה - בעיקר בגלל הדרישות של חברות משכנתאות, שמעניקות עדיפות להכנסה קבועה. הן נוטות להציע תנאים טובים יותר לנכסים שיש להם שוכרים לטווח ארוך, שנתפסים כהשקעה בטוחה יותר.

"מומחים אומרים שזו אינה המגפה האחרונה"

יש רשתות שיווק שמנסות כעת לנצל את המשבר הכלכלי, ולקבע חוזי שכירות ארוכים בשכירות נמוכה.

זה כרוך גם בבעיות פרקטיות: פתיחת ספרים של חנויות ושל חברות בפני בעל הבית עלולה להיות בעייתית, ויש רשתות שיתקשו להוכיח את מקור ההכנסות.

אבל גם אם השכירות אינה נעלמת מהעולם, כנראה שחלפו הימים שבהם היא הייתה האופציה היחידה. "רוב מומחי המגפות מעריכים שזו אינה המגפה האחרונה", אומר סטיבן ג'אגי, נשיא חטיבת הקמעונאות בסוכנות התיווך JLL. "כדאי לבנות את התוכנית העסקית שלך בהתאמה לשיבושים עתידיים אפשריים".

ג'אגי אמר שיותר ויותר קמעונאים בינלאומיים החלו כבר בשנה שעברה לבקש חוזי שכירות קצרים יותר, עם השתתפות בהכנסות, על רקע אי הוודאות ביחס לעתיד הקמעונאות הפיזית. במגזר המזון והמשקאות יש לקוחות שבודקים כעת איך לפנות לבעלי הנכסים שלהם - בהם אפילו ענקיות כמו סטארבאקס. 

המשכירים כועסים: חברה בשווי מיליארדים יכולה לגייס את הכסף

התשתית לקרבות משפטיים בין שוכרים גדולים ובין בעלי הנכסים כבר הונחה, לאחר שכמה רשתות של מסעדות התחילו לבקש הנחות בדמי השכירות. יש חברות גדולות, שדווקא עמדו בתשלומים בחודשיים האחרונים, שהודיעו עתה כי הגיעו לקצה גבול היכולת שלהן ויבקשו מבעלי הכנסים לנהל מו"מ מחודש על החוזים. כך Chipotle Mexican Grill ו-Shake Shack וכך גם סטארבאקס, שדורשת בין היתר מבעלי הנכסים שמהם היא שוכרת לקבוע דמי שכירות מינימליים ל-12 חודשים, כבר מהחודש הבא.

שכר הדירה מהווה בדרך כלל כ-8% ממחזור המכירות במסעדות. בעקבות המגפה, המחייבת סגירה או ירידה בתפוסת הלקוחות, עשויים דמי השכירות להגיע ל-20% מהמכירות, כך לפי ג'פרי מקניל, נשיא Fessel International, חברת ייעוץ למסעדות.
משרד התקציבים בקונגרס הודיע כי ההתאוששות מהמגפה עלולה להימשך עד סוף 2021, וכי התמ"ג צפוי להיות נמוך ב-5.6% ברבעון הרביעי של 2020 לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

"אנחנו שוכר חזק עם צמיחה משמעותית לפנינו, ואנחנו מצפים שבעלי הנכסים ישתתפו איתנו בתקופה קשה זו", אמר למשקיעים סמנכ"ל הכספים של Chipotle, ג'ק הרטונג, בחודש שעבר.

במכתב ששלחה סטארבאקס, נאמר שהחברה "תדרוש הפחתות והתאמות שיתמכו בפעילות המוקטנת שלה".

חלק מבעלי הנכסים כועסים מאוד על הבקשות האלה. לדבריהם, חברה כמו סטארבאקס, עם שווי שוק של 86 מיליארד דולר, אמורה להיות מסוגלת לגייס כסף כדי לעמוד בהתחייבויות שלה.

החברות הגדולות מצידן אומרות שהמגפה היא כוח עליון, שמונע מהן לעמוד בחוזים או להגיע לחנויות. אבל בעלי הנכסים אומרים שלא המגפה ולא המשבר הכלכלי הם בגדר כוח עליון.

בעלי הנכסים נרתעים מלהציע הנחות משום שכללי החשבונאות מחייבים אותם לרשום את דמי השכירות כהכנסה גם אם השכירות נדחית, כל עוד לא הופחתה. הפחתה בדמי השכירות עלולה גם לפגוע בהערכת השווי של הנכס, וביכולתם לקבל הלוואה.

"אנחנו לא נותנים הנחות, אבל הסכמנו להעביר חלק מהלקוחות למודל שבו חלק מדמי השכירות ייקבעו בהתאם לפדיון", אומר סנדי סיגל, מנכ"ל NewMark Merrill Cos, שבבעלותה יותר מ-70 מרכזי קניות בקליפורניה, באילינוי ובקולורדו. "אנחנו מבינים את המצב ועושים כמיטב יכולתנו". מודל שבו דמי השכירות נקבעים כאחוז מהפדיון טוב לבעלי נכסים כשהעסקים טובים. עם זאת, לדבריו אין עדיין לקוחות שהסכימו לעבור למודל הזה. 

עוד כתבות

פגיעה ישירה של טיל איראני בממ''ד בפתח תקווה / צילום: Reuters, Matan Golan

המיקום האופטימלי של הממ"ד: חיצוני, בניגוד לכיוון הטילים

בעקבות המלחמה עם איראן - יש שטוענים, כי אולי הממ"דים אולי הגנו על יושביהם, אך לא במידה מספקת ● המהנדס ד"ר בני ברוש: "מה שקיבלנו עד עכשיו, רקטות וטילים קטנים מעזה ומלבנון - היה נמוך יותר מרמת המוכנות של הממ"דים" ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד 

משמאל לימין: מייסדי אימג'ין, יהונתן צלח, דין ביתן ושחר פורת / צילום: אייל טואג

גיוס של 23 מיליון דולר לחברת אימג'ין AI בהובלת לארי אליסון

גיוס סבב נוסף בהיקף של 23 מיליון דולר לאימג'ין AI, שפיתחה טכנולוגיה לגילוי מהיר של סרטן, שאותו מוביל, כמו את סבב הגיוס הקודם, מייסד חברת אורקל והמשקיע לארי אליסון ● בעקבות הגיוס הנוכחי, סך ההשקעות בחברה מגיע ל-45 מיליון דולר

בניין מערכת וואלה בתל אביב / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

גל העזיבות בוואלה נמשך: סגן העורך דוד רוזנטל עוזב אחרי חודשיים בתפקיד

התפקיד הבא של רוזנטל: עורך אתר "ישראל היום" ● בוואלה הודיעו כי ליאת להב תחליף את רוזנטל ותמונה לסגנית העורך הראשי ● לאחרונה עזבו את וואלה גם סגן העורך צחי קומה, המנכ"ל עידן אלרום והפרשן המדיני ברק רביד

בעלי סוכנות נטו פיננסים וקרן וולת'סטון, מימין: עידן כץ, אילן בן-ישי וירון פיטארו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, אתר החברה, שאטרסטוק

רשות ני"ע מאשימה את בעלי וולת'סטון: "גייסו כסף במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל"

הרשות מאשימה את הבעלים של קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, ירון פיטארו, אילן בן ישי ועידן כץ, בגיוס כספים במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל ● לפי החשד, השלושה הציעו השקעות בסיכון גבוה, שלא על־פי תשקיף, תוך הטעיית המשקיעים והצגת מצגי שווא באשר לניגוד העניינים בו היו מצויים

עוזי לוי, מנהל מחקר חו״ל בבנק מזרחי טפחות / צילום: באדיבות מזרחי טפחות

"פוטנציאל לתשואות פנומנליות": מנהל המחקר בבנק שמסמן 3 סקטורים לוהטים

עוזי לוי, מנהל מחקר חו"ל במזרחי טפחות, לא נלחץ מהשיאים בשוק המניות: "זה לא 'הייפ' על ריק — אנחנו נמצאים בראשיתה של מהפכה טכנולוגית" ● למשקיע אגרסיבי הוא ממליץ לשים את הז'יטונים על מניות AI, ענן ומחשוב קוונטי, לצד הסקטור החבוט של אנרגיות מתחדשות

כסף בקיר. עם שחר שני / צילום: פרטי

תכנון המס אפשר לו לקנות שתי דירות להשקעה, והוא רק בן 23

שחר שני עבד כנער בצביעת בתים ובשיפוצים, ולכן לא נבהל מקניית דירה שזקוקה לשיפוץ ● לאחר מכן מינף את הניסיון שצבר בבית ואת מבצעי הקבלנים - כדי להחזיק שתי דירות בגיל שבו רוב הצעירים עוד חוסכים לטיול אחרי צבא

מבנה נטוש בחיפה / צילום: תמר מצפי

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים. לעירייה יש יוזמה להשמיש אותם

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים, הגורעים מהכנסות הארנונה כ־33 מיליון שקל בשנה ● כעת בעירייה נוקטים במספר צעדים להילחם בתופעה, בין היתר בעירייה יסייעו בקידום תוכניות או היתרי בנייה, כמו גם קידום חקיקה על פיה יחויבו בעלי הנכסים לשלם עליהם ארנונה לאחר 3 שנים

איתמר בן גביר, עוצמה יהודית בוקר טוב דרום, רדיו דרום, 25.6.25 / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

האם בשנה שעברה נוספו למשטרה 3,500 שוטרים?

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר התגאה בהגדלת הכוח המשטרתי, אבל הוא לא הפריד בין הברוטו לנטו ● המשרוקית של גלובס

מטוסים בנתב''ג / צילום: תמונה פרטית

מחירי הטיסות יקרים היום? חכו שתראו מה מצפה לכם בעוד עשור

נתב"ג צפוי להגיע לקצה גבול הקיבולת שלו בשנת 2035, והפתרון הנדרש הוא הקמת שדה תעופה חדש ● בעוד שהמומחים מסכימים שהמיקום המתאים ביותר הוא ברמת דוד, סגן השר אלמוג כהן מנסה לקדם במקום שדה בנבטים ● כעת גם נתניהו נכנס לתמונה, ודחה את הדיון בשדה הצפוני ● אם המשחקים הפוליטיים לא יפסקו, התוצאה תהיה שאף אחד משדות התעופה לא יוקם, והציבור ישלם את המחיר

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום לע''מ

ראש הממשלה ביטל דיון בהקמת שדה תעופה ברמת דוד

המועצה הארצית לתכנון ובניה לא תדון היום בהקמת שדה התעופה ברמת דוד שבעמק יזרעאל והליכי התכנון יעוכבו ● הביטול מגיע אחרי שסגן השר אלמוג כהן התפטר מהממשלה במחאה על התכנון לקדם שדה תעופה בצפון ולא בדרום

ישראל שיתקה את המימון השיעי / צילום: AP

הצד הפחות מוכר של המלחמה: ישראל נתנה מכה אנושה גם לתשתית הפיננסית של איראן

אחרי ששיתקה כלכלית את הציר השיעי, ישראל חנקה גם את מנגנון הכספים של איראן עם חיסול אנשי מפתח בהעברת כספים לציר השיעי ● אבל המערכה טרם הסתיימה: חברות קש סיניות מבריחות נפט וסחורות תחת מסווה, ונעזרות בבנקים אירופיים

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר ושרת האוצר רייצ'ל ריבס / צילום: ap, POOL

הטבת מס בת 200 שנה בוטלה והמיליונרים נוטשים את בריטניה

כ־16 אלף מיליונרים זרים עזבו את בריטניה מאז תחילת השנה, בעקבות ביטול הטבת המס בת 200 שנה שפטרה אותם מתשלום על הכנסות מחוץ למדינה ● כעת שרת האוצר רייצ'ל ריבס שוקלת לצמצם את הרפורמה - שהייתה הבטחת בחירות מרכזית של מפלגת הלייבור

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: ap

טראמפ: אני אהיה תקיף ביותר מול נתניהו על עזה

טיל שוגר מתימן לישראל ויורט ● גורם המעורה במו"מ: "אפשרות לפריצת דרך בזמן הקרוב" ● איראן: מתקני הגרעין שלנו ניזוקו בצורה קשה, אין לפי שעה תאריך לחידוש שיחות הגרעין ● שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● 50 חטופים - 634 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

המערכת שמאחורי עסקת הענק של רפאל, ולמה היא לא ממש פועלת בישראל?

רומניה תרכוש את מערכת ההגנה האווירית ספיידר של רפאל, בעסקה בשווי של כ־2.2 מיליארד דולר ● העובדה שמכירתה לא דורשת אישור אמריקאי, לצד התאמתה לאיומים מתמרנים כמו מל"טים וטילים בליסטיים, הופכת אותה למבוקשת במיוחד בשוק הביטחוני הנוכחי

טקס זיכרון ל-45 ההרוגים באסון מירון / צילום: ap, Oded Balilty

פשרה: משפחות נספים באסון מירון יפוצו בכ-2 מיליון שקל

המדינה הגיעה להסכם ולפיו תשלם בשלב הראשון את הסכומים למשפחות הנספים מתחת לגיל 24 – בנוסף לכ-500 אלף שקל ששולמו למשפחות כמקדמה ● יימשכו המגעים לגבי פיצוי למשפחות נוספות

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

סיום המערכה האיראנית הקפיץ את המחזור בענף התיירות ב-270%

גלובס מציג מדד הבוחן את היקף הקניות בכרטיסי אשראי בישראל ● מנתוני הפניקס גמא עולה כי הישראלים חזרו להזמין חופשות, וענף האופנה רשם גידול של כ-140%

נזק כתוצאה מהמטח מאיראן / צילום: כב''ה

פתרון לבירוקרטיה ולמאבקי הדיירים? הממשלה שוקלת לקנות את הדירות ההרוסות

על פי הערכות, קיימות כיום כ-3,000 משפחות שביתן נהרס כליל בעקבות המלחמה, וכי ייקח שנים עד שישוקמו או שבתים אחרים יוקמו במקומם ● משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים והתאחדות הקבלנים, הודיעו על מסלול שיסייע לתושבים בהתנהלות מול הרשויות, במסגרתו כל התהליך ינוהל על ידי המדינה, לרבות מימון, פיקוח וביצוע

מטוס AIR ONE מאויש של חברת AIR / צילום: חברת AIR

השחקנית הישראלית שמנסה לרכוש מעמד בשוק הכטב"מים

יצרנית כלי הטייס האוויריים החשמליים AIR צפויה לפתוח מתקן ייצור בכפר יונה, בהשקעה של מיליוני שקלים ● השחקן בר ברימר משיק מותג אופנת גברים חדש בשם CABO, יחד עם קבוצת משקיעים ● והפדרציה היהודית של ניו יורק העניקה סיוע בהיקף של 200 אלף שקל לאלמנות צה"ל ● אירועים ומינויים

בנק אוף אמריקה / צילום: Shutterstock, Tero Vesalainen

הרשימה הרבעונית של ענקית ההשקעות: אלה המניות המבטיחות

הבנק האמריקאי מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה שצפויות לרכז עניין ברבעון השלישי של 2025 ● במקביל מפרסם הבנק שתי מניות שצפויות לרדת

מנכ''ל בלקרוק, לארי פינק / צילום: בלקרוק

ענקית ההשקעות שממליצה: תשכחו מהטווח הארוך. הכללים בשווקים השתנו

בבלקרוק סבורים שקשה היום יותר מבעבר, לחזות את העתיד הכלכלי, בשל השינויים המבניים שמובילה ארה"ב ושינוי זה "מחייב גישה חדשה כלפי סיכון" ● במקום שבע המופלאות, ענקית ההשקעות ממליצה על יצרניות החומרה ועל מגזר שירותי התשתיות