גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

גם סטארבאקס ו-WeWork מבקשות הנחה בשכירות

נגמר העידן של חוזים ארוכי טווח? בעלי נכסים כבר מבינים שהמציאות תחייב להתאים את חוזי השכירות להכנסות

סניף סטארבקס באילינוי. פנתה במכתב לבקש הנחה / צילום: Ted S. Warren, Associated Press
סניף סטארבקס באילינוי. פנתה במכתב לבקש הנחה / צילום: Ted S. Warren, Associated Press

מגפת הקורונה פגעה גם בעסקים רווחיים, וכעת יש חברות שמבקשות לערער על רכיב מסורתי של מגזר הנדל"ן: תשלומי שכירות קבועים וצפויים מראש.

חוזי שכירות קבועים לטווח ארוך נהוגים בענף הנדל"ן לאורך עשרות שנים. אבל ההאטה הכלכלית חשפה פגם מסוכן במודל הזה: הכנסות של חברות עלולות לקרוס תוך חודש, אך התחייבויות השכירות שלהן נשארות קבועות, והן חשופות לחדלות פירעון או אפילו לכינוס נכסים.

עכשיו חברות שונות מחפשות תרופה למצב זה: לעבור מחוזים ארוכי טווח עם תשלומים חודשיים או שנתיים קבועים, לסידורים גמישים יותר שכוללים התחלקות בהכנסות עם בעלי הנכסים כתחליף לדמי שכירות. חלק מבעלי הנכסים פתוחים לרעיון הזה.
יש גם עסקאות ללא דמי שכירות בכלל

הסדרים כאלו אינם דבר חדש. מפעילי מלונות וקניונים פועלים איתם כבר עשרות שנים. ניימן מרקוס ועוד חנויות יוקרה בקניון הדסון יארדס הענק בניו יורק סיטי משלמות לבעלים של הקניון אחוז מסוים מהמכירות במקום שכירות קבועה. אבל הנוהג הזה מתרחב כעת לסקטורים חדשים, וצובר פופולריות משום שהבלגן הכלכלי מקשה על חברות להעריך כמה כסף הן ירוויחו בשנים הבאות.

"חלפו הימים שבהם בעל הנכס היה כמו בעל אחוזה שגובה את השכירות", אומר מייקל פיליפס, נשיא חברת השקעות הנדל"ן ג'יימסטאון.

כשהקורונה התחיל להתפשט, החברה הקימה כוח משימה לסייע לדיירים שלה לעבור את הירידה, ואחר כך הקצתה 50 מיליון דולר להלוואות ולסיוע אחר. פיליפס צופה שכאשר החנויות ייפתחו בהדרגה, נראה יותר חוזי שכירות קצרי טווח ויותר השתתפות בהכנסות השוכרים.

יש רשתות שיווק שכבר מבקשות מבעלי הנכסים לוותר על חלק מהשכירות לטובת השתתפות בהכנסות העתידיות שלהן. רוס סטורס מסרה בחודש שעבר שהיא תשלם שכירות של 2% מהכנסותיה כאשר חנויותיה ייפתחו מחדש.

ענקית העבודה המשותפת WeWork, שחיפשה איך לעבור ליותר הסדרי השתתפות בהכנסות הדיירים עוד לפני המגפה, האיצה את המעבר הזה בחודש האחרון, ושכרה שתי סוכנויות תיווך לנהל מחדש משא ומתן על עסקאות הנדל"ן שלה.

כמה מפעילי מלונות דירות שנפגעו מהירידה בתיירות מחפשים גם הם איך להקטין את ההוצאות שלהם על שכירות, ומוכנים להבטיח לבעלי הבניינים חלק מרווחיהם בתמורה.
Guesst, חברת טכנולוגיה מניו יורק, השיקה לאחרונה תוכנה שעוזרת לקמעונאים ולבעלי בתים לנהל הסדרי השתתפות בהכנסות.

החלופות לחוזי השכירות המסורתיים יכולות לכלול של שילוב בין תקופות שבהן תהיה חלוקה בהכנסות בין השוכרים למשכירים ולאחריהן שנים שבהן דמי השכירות יהיו קבועים. יש גם עסקאות ללא דמי שכירות כלל.

למרות המגמה החדשה, מתווכים ובעלי נכסים מעריכים ששכירות קבועה תישאר הנורמה - בעיקר בגלל הדרישות של חברות משכנתאות, שמעניקות עדיפות להכנסה קבועה. הן נוטות להציע תנאים טובים יותר לנכסים שיש להם שוכרים לטווח ארוך, שנתפסים כהשקעה בטוחה יותר.

"מומחים אומרים שזו אינה המגפה האחרונה"

יש רשתות שיווק שמנסות כעת לנצל את המשבר הכלכלי, ולקבע חוזי שכירות ארוכים בשכירות נמוכה.

זה כרוך גם בבעיות פרקטיות: פתיחת ספרים של חנויות ושל חברות בפני בעל הבית עלולה להיות בעייתית, ויש רשתות שיתקשו להוכיח את מקור ההכנסות.

אבל גם אם השכירות אינה נעלמת מהעולם, כנראה שחלפו הימים שבהם היא הייתה האופציה היחידה. "רוב מומחי המגפות מעריכים שזו אינה המגפה האחרונה", אומר סטיבן ג'אגי, נשיא חטיבת הקמעונאות בסוכנות התיווך JLL. "כדאי לבנות את התוכנית העסקית שלך בהתאמה לשיבושים עתידיים אפשריים".

ג'אגי אמר שיותר ויותר קמעונאים בינלאומיים החלו כבר בשנה שעברה לבקש חוזי שכירות קצרים יותר, עם השתתפות בהכנסות, על רקע אי הוודאות ביחס לעתיד הקמעונאות הפיזית. במגזר המזון והמשקאות יש לקוחות שבודקים כעת איך לפנות לבעלי הנכסים שלהם - בהם אפילו ענקיות כמו סטארבאקס. 

המשכירים כועסים: חברה בשווי מיליארדים יכולה לגייס את הכסף

התשתית לקרבות משפטיים בין שוכרים גדולים ובין בעלי הנכסים כבר הונחה, לאחר שכמה רשתות של מסעדות התחילו לבקש הנחות בדמי השכירות. יש חברות גדולות, שדווקא עמדו בתשלומים בחודשיים האחרונים, שהודיעו עתה כי הגיעו לקצה גבול היכולת שלהן ויבקשו מבעלי הכנסים לנהל מו"מ מחודש על החוזים. כך Chipotle Mexican Grill ו-Shake Shack וכך גם סטארבאקס, שדורשת בין היתר מבעלי הנכסים שמהם היא שוכרת לקבוע דמי שכירות מינימליים ל-12 חודשים, כבר מהחודש הבא.

שכר הדירה מהווה בדרך כלל כ-8% ממחזור המכירות במסעדות. בעקבות המגפה, המחייבת סגירה או ירידה בתפוסת הלקוחות, עשויים דמי השכירות להגיע ל-20% מהמכירות, כך לפי ג'פרי מקניל, נשיא Fessel International, חברת ייעוץ למסעדות.
משרד התקציבים בקונגרס הודיע כי ההתאוששות מהמגפה עלולה להימשך עד סוף 2021, וכי התמ"ג צפוי להיות נמוך ב-5.6% ברבעון הרביעי של 2020 לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

"אנחנו שוכר חזק עם צמיחה משמעותית לפנינו, ואנחנו מצפים שבעלי הנכסים ישתתפו איתנו בתקופה קשה זו", אמר למשקיעים סמנכ"ל הכספים של Chipotle, ג'ק הרטונג, בחודש שעבר.

במכתב ששלחה סטארבאקס, נאמר שהחברה "תדרוש הפחתות והתאמות שיתמכו בפעילות המוקטנת שלה".

חלק מבעלי הנכסים כועסים מאוד על הבקשות האלה. לדבריהם, חברה כמו סטארבאקס, עם שווי שוק של 86 מיליארד דולר, אמורה להיות מסוגלת לגייס כסף כדי לעמוד בהתחייבויות שלה.

החברות הגדולות מצידן אומרות שהמגפה היא כוח עליון, שמונע מהן לעמוד בחוזים או להגיע לחנויות. אבל בעלי הנכסים אומרים שלא המגפה ולא המשבר הכלכלי הם בגדר כוח עליון.

בעלי הנכסים נרתעים מלהציע הנחות משום שכללי החשבונאות מחייבים אותם לרשום את דמי השכירות כהכנסה גם אם השכירות נדחית, כל עוד לא הופחתה. הפחתה בדמי השכירות עלולה גם לפגוע בהערכת השווי של הנכס, וביכולתם לקבל הלוואה.

"אנחנו לא נותנים הנחות, אבל הסכמנו להעביר חלק מהלקוחות למודל שבו חלק מדמי השכירות ייקבעו בהתאם לפדיון", אומר סנדי סיגל, מנכ"ל NewMark Merrill Cos, שבבעלותה יותר מ-70 מרכזי קניות בקליפורניה, באילינוי ובקולורדו. "אנחנו מבינים את המצב ועושים כמיטב יכולתנו". מודל שבו דמי השכירות נקבעים כאחוז מהפדיון טוב לבעלי נכסים כשהעסקים טובים. עם זאת, לדבריו אין עדיין לקוחות שהסכימו לעבור למודל הזה. 

עוד כתבות

מנהטן / צילום: שאטרסטוק

הקורונה מרוקנת את מנהטן, ושכר הדירה ברובע הניו יורקי נופל

שוק השכירות במנהטן מתחיל להראות סימני מצוקה על רקע עזיבה רחבה בעקבות התפרצות מגפת הקורונה בניו יורק ● שיעור הדירות הריקות ברובע בחודש יוני זינק לשיא של כל הזמנים ● שכר הדירה החציוני צנח ב-6.6% ל-3,242 דולר, הירידה הראשונה במחירי השכירות בשנה וחצי האחרונות

מפגינים נגד אלימות משטרתית. הרפובליקאים הצעירים קרובים יותר בדעותיהם לבני דורם הדמוקרטים / צילום: John Minchillo, Associated Press

הגיע הזמן להכיר את ארה"ב של העשור הבא

עולם מופלא נפרס בפני ילידי הדור שלאחר מלחמת העולם השנייה, ולעומתם בני דור ה-Y בגרו לשוק שבו משרות מעמד הביניים הצטמצמו • המבוגרים צברו נכסים, ובמקביל קוצצו מסים ומימון התקציב התחלף ממסים לחוב • המילניאלס הם אלה שיצטרכו לשלם את החובות

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

נעילה חיובית בוול סטריט; נטפליקס הובילה את הנאסד"ק לשיא כל הזמנים

תוצאות הניסוי של גיליאד מראים שהסיכון למוות בקרב חולים בנגיף הופחת בכ-62% בהשוואה לטיפול הסטנדרטי ● מספר מקרי הקורונה המאומתים בעולם הכפיל את עצמו בששת השבועות האחרונים ויו"ר ארגון הבריאות העולמי ציין כי "ניתן להשתלט על הווירוס, אך ברוב העולם הוא אינו תחת שליטה אלא מתחזק"

אלון מאסק מנכ"ל טסלה / צילום: רויטרס

אינטל מאבדת את הבכורה והשפים שעושים הסבה מקצועית: השבוע בהייטק

למה טסלה, אנבידיה ולמונייד מסמלות על בועה בתעשיית ההייטק ● מה הבעיה בבוטקאמפס, ומה אפל חשפה על הפרקטיקות הפסולות של לינקדאין ● מה קרה השבוע בהייטק

בנייה חדשה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הקץ לדיונים בלי תוצאות? הקרב על עתיד הוותמ"ל מגיע לבג"ץ

הערכאה התכנונית הגבוהה בישראל, שאמורה לייעץ לממשלה כיצד לנהוג בעניין הוותמ"ל, סיימה דיון בנושא הרגיש ללא החלטה ● באדם טבע ודין הגישו עתירה נגד המועצה, תוך דרישה לקבל עמדה של המועצה בנושא ● ובינתיים סיעת כחול לבן החליטה להילחם אף היא בהארכת תוקף הוותמ"ל

בניין קשת / צילום: תמר מצפי, גלובס

בעקבות הצניחה בהכנסות, קשת נערכת לצמצום של 15% בהוצאות

"נתוני מאי יוני מחייבים אותנו להסתכל נכוחה ובפיקחון על המצב", אומר ל"גלובס" בכיר בערוץ ● בנוסף, בוחנת החברה הקפאת הפקות חדשות המתוכננות ל-2021 ● בחברות המדיה טוענים: "הטלוויזיה היא הנפגעת הפחות משמעותית בענף"

נועם לוי / צילום: איל יצהר, גלובס

"יסגרו אותנו עד הקיץ הבא, וזאת מכת מוות"

שיחה אישית ומקצועית עם נועם לוי, יו"ר התאחדות בעלי האולמות, על היתמות בגיל מוקדם, העבודה באולמות ונזקי הקורונה ● "אנחנו נמצאים במו"מ עם משרד האוצר על מתווה סיוע, ואם הוא לא יהיה הוגן, לא נוכל יותר להחזיק את החברים ונצא למלחמה"

עורך דינו של רה"מ נתניהו, עמית חדד, ועורך דינו לשעבר מיכה פטמן  / צילום: עמית שאבי, ידיעות אחרונות

כולם היו סנגוריו של רה"מ - והמחיר כבד

מאז מות עו"ד יעקב וינרוט, החליף ראש הממשלה יותר מעשרה סנגורים • בין היתר, על רקע ענייני שכר טרחה ולאור סירוב ועדת ההיתרים לאפשר לו לקבל מימון להגנתו • את המחיר משלמים לא רק הסנגורים שלא קיבלו שכר טרחה, אלא הציבור כולו שמוסדותיו מותקפים ע"י נתניהו

ראש הממשלה בנימין נתניהו בהצהרה על הנחיות חדשות למשבר הקורונה / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

לו הייתי בנימין נתניהו: כך הייתי מסכם את מורשתי המשפטית

השבוע בו איכזב רבים במחנה השמרני הוא הזדמנות טובה לנסות ולדמיין כיצד היה מסכם ראש הממשלה בנימין נתניהו את מורשתו המשפטית ● מסמך 10 הנקודות שמעולם לא נכתב, אבל אולי עוד ייכתב

אאודי RSQ3 / צילום: יח"צ

האאודי החדשה תעזור לכם לברוח מהמציאות

אין לנו מילה אחת רעה להגיד על אאודי RSQ3 ● אם יש לכם 460 אלף שקל תוכלו לקבל רכב פנאי משפחתי שמציע ביצועים של מכונית ספורט אקזוטית ● המכונית הזאת תגרום לכם להרגיש כמו סופרמן, אבל אל תתבלבלו: זה לא אתם, זאת היא

פרופ' סיגל סדצקי / צילום: איל יצהר, גלובס

משרד הבריאות משנה את הכללים: פחות אנשים יידרשו בבידוד

על פי הכללים החדשים, תיערך הבחנה בין מי שבא במגע עם חולה קורונה מאומת בעל תסמיני מחלה לבין מי שבא במגע עם חולה שלא פיתח תסמינים ● התוצאה: פחות אנשים יידרשו בבידוד

משתתפות בטיסת "הכאילו" בטיוואן / צילום: Chiang Ying-ying, AP

לא יכולים לצאת לנופש בגלל הקורונה? תנסו חופשה בכאילו

מגפת הקורונה שינתה את העולם התעופה והתיירות וגדעה את תוכניות הנופש של רבים מאיתנו ● אז מה עושים כשאי אפשר לטוס לשום מקום? מדמיינים ● בטייוואן ארגנו טיסה שלא טסה לשום מקום ובתל אביב תוכלו למצוא תערוכה שתמלא את החסר עם זיכרונות

הדמיה: המסעדה הראשונה בישראל ללא מגע יד אדם
 / צילום: גו נודלס

הריחוק החברתי מגיע לשוק המסעדות: נפתחת המסעדה הראשונה בישראל ללא מגע יד אדם

במסעדה החדשה של גו נודלס אין נותני שירות – לא מארחים ולא מלצרים ● הלקוח נדרש לבצע את ההזמנה באמצעות מסך מקוון, והוא אוסף אותה באמצעות סיסמה מאחד מ-24 הלוקרים שניצבים בחדר

איילת שקד / צילום: רפי קוץ

שופטים בניגוד עניינים: לא באמת המערב הפרוע

שאלת הפיקוח על הרשות השופטת חזרה השבוע למרכז הבמה ● התמונה שמציירים חברי כנסת מהימין, ולפיה שופטים פטורים מראש מקיום עיקרון ניגוד העניינים, ואין מי שיקרא אותם לסדר אם חרגו ממנו, חוטאת לעובדות ● "המשרוקית של גלובס"

דרור פויר /  צילום: יונתן בלום

זה היה סתם יום שני, אז למה דרור פויר כל כך מתגעגע אליו?

ממשלת ישראל התנהגה בכל הקשור לקורונה בדיוק כמו נבחרת ישראל בכדורגל בעשורים האחרונים: היא ניצחה במשחק הידידות הראשון ונכנסה לטריפ שהיא אלופת עולם - והתבוסה לא איחרה להגיע ● ובגלל זה אני מתגעגע ליום שני

התעלומה / עיצוב: אפרת לוי, גלובס

מי הצליח לצאת מהארץ שנייה לפני שמגפת הקורונה סגרה את השמיים?

עומר לרנר תופס את ד"ר שחאדה לשיחה ומטלטל את עולמו ● למחרת שניהם כבר במקום אחר לגמרי, נפגשים בנפרד עם אותו בחור צעיר ● ומה קורה בין הבכירה בבנק לחוקר של משרד רואי החשבון? ● התעלומה: חידה בלשית בהמשכים

צוללת של טיסנקרופ בעיר הנמל הגרמנית קיל / צילום: רויטרס

ממשלת גרמניה אישרה מסירת צוללת רביעית מתקדמת למצרים

מדובר בחלק מעסקה שכבר נחתמה בעבר, אך כעת אושרה מסירת הצוללת, למרות מעורבותה לכאורה של קהיר במלחמה בתימן בין המורדים במימון איראן לבין כוחות בתמיכת סעודיה ומצרים

קורט יוליין, מנכ"ל ברליץ העולמי / צילום: יח"צ

קורונה שפה קשה: אי אפשר לטוס, אבל אנשים עדיין רוצים ללמוד שפות

בראיון ל"גלובס" מספר מנכ"ל ביה"ס הגדול בעולם ללימודי שפות קורט יוליין על האירוע ששינה את האופן שבו הם מלמדים ועל המזל שהיה להם בזכות הטכנולוגיה ● הוא משיב על שאלה קרדינלית הרבה יותר: מי בכלל צריך ללמוד שפה זרה כשאי אפשר לטוס

דידס 6, ירושלים - התחדשות עירונית / הדמיה: קבוצת מנוס

"אסור שתיגמר היזמות של תמ"א. יש בניינים מאוד מסוכנים"

לדיירים ברחוב דידס 6 בירושלים היה חשוב ששיפוץ הבניין ישמור גם על האופי הייחודי של שכונת המושבה הגרמנית ● דיירת בבניין: "ראיתי איך הם חיזקו ואת החפירות לעומק - זה לביטחון כל התושבים"

ההפגנה הערב בכיכר רבין / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"הכל נמחק, כולם פוטרו": העצמאים הוציאו אלפים לרחובות

הקורונה הכלכלית איחדה את העצמאים להפגנת מחאה שהתקיימה הערב בכיכר רבין ● אתמול נפגשו נציגי העצמאים עם ראש הממשלה שהבטיח להיפגש עמם מעתה בכל יום שישי ● יוזמת ההפגנה: "רשות המסים שאומרת שרוב העסקים קיבלו מענק. זה בולשיט"