יגאל דמרי / צילום: כדיה לוי, גלובס
השנה האחרונה הייתה סוערת במיוחד עבור יזם הנדל"ן יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת י.ח. דמרי, שמצא את עצמו בסחרור של עסקאות. באוגוסט שעבר התמודד על רכישת אפריקה ישראל במסגרת הסדר חוב שני של החברה. לא מעט אנשי עסקים, ובהם גד זאבי ומאיר שמיר, חשקו באפריקה ישראל, ובעיקר במה שתחתיה: החברה-הנכדה, אפריקה מגורים, שלה פריסה רחבה של פרויקטים למגורים ברחבי הארץ. שניים היו להוטים במיוחד להשיג אותה: דמרי ויעקב לוקסנבורג (לוקסי), בעל השליטה בחברת לפידות, שבסופו של דבר זכה בה.
אלא שלפני שההתמודדות הוכרעה לטובתו של לוקסי, דמרי עשה כמה סיבובים שבהם העלה את גובה הצעתו לרכישת אפריקה, אפילו לאחר שלוקסי זכה במכרז. בהצעה של 1.33 מיליארד שקל, עצר, ובאוקטובר האחרון הוכרעה סופית רכישת החברה בידי לוקסי, תמורת 1.35 מיליארד שקל.
היית מוכן ללכת רחוק בשביל אפריקה ישראל.
"מה זה ללכת רחוק? נשארנו בסוף שנינו, ואיך אומרים? לא יצא. אני מאחל לו בהצלחה".
מה משך אותך בחברה?
"היא חברה טובה וזה חלק מהאסטרטגיה שלנו, להתרחב ולהיכנס למרכז. התחלנו מאשקלון, אשדוד, קפצנו לנתניה, חדרה, חריש, וקצת דילגנו על המרכז. אבל היום הפריסה היא בכל הארץ. זו המדיניות".
יש תחושה של פספוס, שלא זכית?
"אנחנו תמיד מסתכלים קדימה. יצא העניין של הקורונה, היו הזדמנויות, אז עשיתי מאז עסקאות שלולא הקורונה לא הייתי יכול לעשות, כי לא הייתי קונה במחיר שקניתי".
ואכן, בחסות הקורונה, אפשר לומר, נכנס דמרי ל"אמוק" של רכישות: הוא קנה את מתחם קסטרו בבת ים - שני מגרשים שבאחד מהם יושב מבנה המטה של קסטרו, ואף ימשיך לשבת בשלוש השנים הבאות, תמורת דמי שכירות, והשני כולל זכויות ל-225 דירות פלוס מסחר ומשרדים - תמורת 140 מיליון שקל. עד אז, המשא ומתן נסוב סביב מחיר של כ-180 מיליון שקל.
"קסטרו פנו אליי", מספר דמרי בפגישה עימו במשרדו בנתיבות. "בדקתי את העסקה, ראיתי שכדאי לי. הצעתי הצעה שמתאימה לי, קיבלו את ההצעה, מתאים לי. בת ים זה מקום שההתפתחות שלו מאוד רצינית".
בעסקה השנייה רכש דמרי מיצחק תשובה אחד משני מגרשים במתחם בבלי, תמורת 190 מיליון שקל (את המגרש השני קנתה קבוצת חג'ג'). תשובה, בשל החובות האדירים שלו ושל קבוצת דלק, נאלץ למכור שני מגרשים שעליהם תכנן לבנות שני מגדלים נוספים לאלה שכבר בנה. "זה בוודאות קרה בחסות הקורונה", אומר דמרי, "כי אחרת תשובה לא היה מוכר".
העסקה השלישית רכישת מתחם האומן - 16 דונם ברחוב שלבים ביפו, המיועדים ל־80% מגורים, והשאר תעסוקה ומסחר - נסגרה בנובמבר, עוד לפני משבר הקורונה, והושלמה בסוף מרץ. מחיר העסקה, שאותה ביצע יחד עם חברת יהלומית פרץ, 355 מיליון שקל. חלקו של דמרי עומד על 190 מיליון שקל. על פי הפרסומים, הערכת השמאי את המתחם כולו נעה סביב 200 מיליון שקל, אבל דמרי מבטל את הנתון. "מה שחשוב", הוא אומר, "זה מה הפוטנציאל, ולא כמה זה שווה באותו רגע. אם אני מוכר את זה עכשיו, אני מקבל על זה הרבה יותר".
אתה מתכנן למכור?
"אצלי הכול למכירה, חוץ מהאישה והילדים. אם יבוא מישהו היום וישים הצעה מפתה, אני לא פוסל כלום. אסור להתאהב בקרקע או בבית, על כל דבר צריך להסתכל מה הפוטנציאל שלו".
היה לך מקרה שתכננת לבנות, אך בסוף מכרת?
"קניתי את בית העמודים בנחלת בנימין. חשבתי לתכנן ולבנות, אבל בסוף מכרתי בחלקים, ומכרתי הכול, וברוך השם הרווחתי. אם יש הזדמנות עסקית שווה, צריך ללכת על זה. לא מאוהבים בשום דבר. חוץ מאשר הבניין הזה, שבו התחתנתי", הוא צוחק.
לא מלחיץ, לעשות כל כך הרבה עסקאות יחד, בהיקף כזה גדול?
"כשיש הזדמנות, היא לא מחכה לך. אני לא מכתיב את זה. תחום הנדל"ן ממונף, אבל צריך לדעת להיות מחושב. אנחנו מנסים להישאר מאוזנים ביחס הון מאזן, שזה מאוד חשוב לנו".
אתה לא מרגיש שאתה לוקח סיכון גדול מדי?
"כשבאת לפה, לא לקחת סיכון? רק בתקופות משבר יש הזדמנויות, בתקופות רגילות את לא יכולה לקנות בהזדמנות. כל דבר הוא סיכון בחיים, ואם לא הייתי לוקח סיכון, לא הייתי נמצא במקום שאני נמצא היום.
"ברוך השם, כשאתה נמצא במצב סביר מבחינת רמת המינוף, יש לך יכולת לגייס, ויש לך יכולת למימון - אני לא מחפש את הבנקים, לא רץ אליהם. היחסים הפיננסיים של החברה טובים מאוד, ולכן אני מרגיש יותר בטוח. יש לנו גם הרבה עתודות קרקע, ולפעמים, ממש כמו שאני קונה, אני גם יודע למכור. לא התחתנתי עם כלום".
אבל עוד לפני שורת העסקאות הזו, הוא הספיק לבחון - ולוותר - על עסקה לרכישת חברת דוניץ, יזמית מגורים הבונה במרכז, תמורת 600-700 מיליון שקל. הפרסומים דיברו על כך שדמרי נסוג בגלל הקורונה, שהביאה לירידה של כ-30% במניות דוניץ, אך דמרי אומר פה לראשונה, שאין קשר. "בחנו וראינו שאנחנו לא רוצים להמשיך עם העסקה", הוא מספר.
פשוט ככה? יכולת לנסות להוריד את המחיר.
"ברגע שאתה מתנהל מול מישהו ברמת מחיר מסוימת, אתה לא יכול פתאום לבוא עם מחיר אחר. אם אני יושב איתך ואומר לך: אני חושב שאני יכול לתת לך 10 שקלים, אני לא יכול לבוא פתאום ולהגיד: בעצם, אני מוכן לתת רק שבעה שקלים. בסה"כ דוניץ זו חברה טובה ויש לה הנהלה טובה, ואני מאמין בה".
לא היה שום קשר לקורונה?
"הקפאנו את המשא ומתן לפני הקורונה, וכשהתחילה הקורונה הודענו שאנו לא מתקדמים. לקורונה הייתה השפעה בעסקאות האחרות שעשיתי. הקורונה משפיעה על השוק, והחוכמה זה למצוא את ההזדמנויות.
"האסטרטגיה של החברה היא להמשיך לגדול. אנו בונים בכל הארץ: דימונה, אילת, באר שבע, אופקים, אשקלון, אשדוד, גן יבנה, אזור תל אביב, ירושלים, נתניה ותל אביב".
בתל אביב פחות הייתם.
"אהבתי ללכת על הלחם השחור והלבן, והתחלנו ללכת גם על חלות. להיות גם בתל אביב ובמרכז. לפנות גם למקומות יותר יוקרתיים".
"אף פעם לא נעזוב את הפריפריה של הנגב"
את י.ח דמרי הקים לפני 30 שנה, יחד עם אביו, חזקיה, שאיתו עבד כקבלן שיפוצים. תחילה בנו בפריפריה, ובעשור האחרון התקדם לעבר המרכז. למרות החדירה ההולכת וגוברת שלו לתל אביב, הוא מצהיר שימשיך לבנות בנגב, ולא חושב לרגע לעזוב את המשרד המרווח שלו בנתיבות, בלב אזור תעשייה מוזנח, בבניין שבעבר היה בו אולם אירועים, שם נישא בזמנו לרעייתו, איריס. הוא גם לא מתכוון לעזוב את הבית שלו בנתיבות, שבו הוא מתגורר משנת 1986. שלושת ילדיו - שני בנים ובת, אף הם מתגוררים בעיר.
לא תעבור לאיזו דירה בתל אביב? אפילו תשובה עזב סוף סוף את רמת פולג ועבר לבבלי.
"יכול להיות שתהיה לי שם דירה, אני לא אגור בה. את הנגב אף פעם לא נעזוב, נולדנו פה, גדלנו פה, נמשיך".
אתה חושב שהמדינה עושה מספיק כדי לעודד את ההתיישבות בפריפריה?
"עשו את מחיר למשתכן לטובת הזוגות הצעירים, וכדי שיבואו לפריפריה. הבעיה היא שמי שקנה בפריפריה במחיר למשתכן קיבל הנחה קטנה בהרבה ממי שקנו במרכז: 200-300 אלף שקל, לעומת 800 אלף שקל במרכז. זה יצר מצב שהזוגות הצעירים הפכו להיות סוג של משקיעים: קנו והשכירו. אז אי אפשר להגיד שהמדינה לא השתדלה, אבל היא הייתה יכולה לעשות את זה בצורה יותר טובה, ובפחות משאבים".
נכנסתי לנתיבות, ומה אני אגיד לך? לא נראה טוב. איך רוצים למשוך אוכלוסייה חזקה, כשזה נראה ככה?
"הערים קיבלו תקציבים בהסכמי הגג במחיר למשתכן, ועכשיו מפתחים גנים ופארקים, ומוסדות חינוך וספורט. יש פה אגם שהבנייה שלו עומדת להסתיים. עושים, אבל אם היו נותנים לפריפריה את כל הסבסוד שנתנו למחיר למשתכן באזור המרכז - במודיעין, ראשון לציון, הרצליה - היו באים לכאן עוד".
מה צריך לעשות?
"לדאוג לפריפריה, לפריפריה, לפריפריה: תעסוקה, חינוך, מענקים, הכול היה נראה אחר. אני חי פה. כסף לא עושה את החיים, אנחנו עושים אותם. החיים פה אחרים, הקצב אחר, השכירות זולה, היחס בין אדם לחברו הוא אחר. בתל אביב אתה יכול לגור בבניין ולא להכיר את השכנים שלך. תהיה באבל, ולא יבואו אליך. זה שונה לגמרי. אז יש זוגות צעירים שגרים פה ועובדים במרכז, אבל צריך שיבואו יותר".
יש שר שיכון חדש. אתה חושב שיעקב ליצמן יהיה שר שיכון טוב?
"לדעתי כן. במשרד הבריאות הוא עשה דברים טובים".
מה אתה חושב על משה כחלון כשר אוצר?
"לזוגות הצעירים הוא עשה טוב, אבל יכול היה להיות הרבה יותר מוצלח. חשוב לדאוג לזוגות הצעירים, אבל כשהרחיקו את המשקיעים מהשוק, מחירי השכירות עלו. היו צריכים לעודד את המשקיעים ואז מחירי הדירות היו מתייצבים וגם מחירי השכירויות. שיילכו לבדוק כמה מיליארדים הושקעו בחו"ל בשלוש השנים האחרונות (בשל העלאת מס הרכישה על דירה שנייה). נתנו הנחות ליזמים על בנייה להשכרה? זו בדיחה. 20% מזה זה להשכרה, והשאר בשוק החופשי.
"צריך להיות שוק חופשי, אבל בתנאי שאתה דואג להיצע. כרגע הם לא מצליחים לאזן בין הביקוש להיצע. הדרך הכי קלה לייצר היצע זה לפתח את הפריפריה, כי יותר קל לייצר ביקוש בפריפריה. במקום לתת 800 אלף הנחה במרכז, קח את הדלתא בין המחיר למשתכן למחיר השוק (של דירות מחיר למשתכן) ותיתן את זה לפריפריה. הממשלה טוענת שהיא סבסדה מחיר למשתכן ב-7 מיליארד שקל. אם הייתה מוכרת את זה במחירי שוק, הייתה מקבלת 20 מיליארד שקל, ואת הדלתא הייתה יכולה לתת לפריפריה, וזה מבלי להכניס יד לכיס. הלכו, עשו מחיר למשתכן באשקלון, על המים. מה, אתם, פסיכים?
"אני מקווה שהממשלה החדשה תתעשת ותדאג לפריפריה בצפון ובדרום. מחיר למשתכן הגדילה את הביקוש לדירות, בכ-50 אלף, וזה עוד יכפיל את עצמו".
למה?
"הרבה יהודים רוצים לעלות לארץ. אתמול דיברתי עם בחור בלוס אנג'לס, אמר לי: פעם הייתה לנו קהילה, נפגשנו בבית כנסת, במועדונים. היום, בגלל הקורונה, זה נגמר. עד עכשיו גם לא הייתה להם סיבה להגיע לארץ. היום פחות טוב להם מבחינת אנטישמיות. בשנה שעברה היו אנשים שקנו בית בלי לדעת איפה הוא. המספרים גם מראים את זה, שיש עלייה במספר העולים".
לדעתך עליית המחירים תימשך?
"יכול להיות שנראה ירידה קלה, אבל במקרו אין ירידת מחירים, ואם את שואלת אותי, עוד נופתע בפריפריה, כי כוח הקנייה מצטמצם, אבל אנשים עדיין יצטרכו לקנות דירות. איפה יקנו? איפה שזול יותר".
"מכירים אותנו, אבל לא כמה שאנחנו גדולים"
אף שי.ח. דמרי היא אחת המובילות בארץ בתחום המגורים, עם כ-12 אלף דירות, דמרי טוען שהתדמית של החברה לא תואמת את הגודל שלה. "כשעושים סקרי שוק אנו לא נמצאים במקומות הראשונים. מכירים את דמרי, אבל לא באופן שתואם את הגודל שלה.
"גם כל הדירוגים הם לפי מחזור מכירות. אבל מה זה משנה כמה מכרת? מה שמשנה זה כמה נשאר ברווח. יש חברות שמדורגות לפנינו והן אפילו לא רבע מאיתנו ברווח".
אז איך אתה מסביר את הפער בין המציאות לתדמית?
"אולי כי המשרדים שלי לא בעזריאלי".
למרות מה שנדמה כצניעות, הרי שדמרי עצמו נכנס יותר מפעם אחת לרשימת שיאני השכר. ב-2018 עמדה עלות שכרו על 4.6 מיליון שקל, אך היו שנים שהעלות הגיעה ליותר מ-10 מיליון שקל. בחברה הציבורית עובדים כל בני המשפחה: אשתו איריס היא סמנכ"לית קשרי לקוחות, עם עלות שכר של 923 אלף שקל בשנת 2018. הבן הבכור, חזי, הוא סמנכ"ל רכש ולוגיסטיקה, בשכר של 74 אלף שקל לחודש, בנוסף למענק שנתי בגובה של עד שבע משכורות על בסיס תוצאות החברה. הבן הצעיר, אופיר, מועסק בשכר של 33 אלף שקל לחודש. האב בן ה-90, חזקיה, מועסק כיועץ חיצוני עם משכורת של 30 אלף שקל (עלות) ורכב.
נראה כאילו החברה הציבורית היא אמצעי לצ'פר את בני המשפחה.
"הלוואי עליי עוד כמה עובדים כמו אשתי והבנים. זה היה מצוין. התרומה שהם תורמים לחברה היא הרבה מעבר לעובד רגיל. אשתי הקימה את החברה, היא יכולה להחליף חמישה עובדים. זה לא שאנחנו מחפשים איפה להעסיק אותם. הבת שלי עבדה בחברה, לא התאים לה, היא הלכה לתחום אחר".
וגם לך לא חסר כלום מבחינת השכר.
"כשאני התחלתי בחברה, אמרתי להם שמעל רווח כזה וכזה אני אקבל בונוס. צחקו עליי, אמרו לי: 'בחיים לא תגיע', והבאתי וקיבלתי את הבונוס. התרגלו שאני יודע להביא, אז אמרו: 'עכשיו צריך להוריד לך'".
ואבא שלך? הוא בן 90, הוא נוהג?
"זה יותר עצבן אותי מאשר הביקורת שנמתחה עליי. קודם כול, ברכב היה מישהו שנהג בשבילו, ושנית, זו השנה האחרונה שהוא מקבל שכר. תראי מה קורה בחברות אחרות: יש נשיא חברה, למה שם זה בסדר? כי הנשיא לא גר בפריפריה?"
ובכל זאת?
"יש מה שנקרא: עצה אחת שווה מיליונים. אני מרבה להתייעץ איתו. אחד כמוהו הוא אבן שואבת לחברה. אני מרשה לעצמי לספר שהוא אמר לי, 'אל תיקח את אפריקה ישראל'. הוא ישב וחשב איתי ביחד, אמר לי: לא צריך, זו לא התקופה'".
למה?
"הוא אמר לי: עדיף שתקנה יותר קרקעות, תמשיך להתפתח בקצב שלך. אם תקנה חברה, זה שתי הנהלות, שתי חברות ציבוריות, וניגוד עניינים. אז לא כדאי, ועובדה שהוא צדק".
איך אתה יכול לדעת?
"כי אם הייתי קונה את אפריקה, לא הייתי יכול לנצל את ההזדמנויות שנקרו בדרך".