המכללה האקדמית הדסה בירושלים. האוניברסיטה העברית מכרה את זכויותיה בשטח למכללה תמורת 10.4 מיליון שקל / צילום: יוסי זמיר, גלובס
תביעה לא שגרתית נדונה בימים אלה בבית המשפט המחוזי בירושלים שעניינה סכסוך כספי של מיליונים בין האוניברסיטה העברית לבין עובד לשעבר ב"הסתדרות מדיצינית הדסה". זאת, בקשר לנכס בירושלים שלאוניברסיטה היו זכויות בו.
בלי דויטש, עבד מ-1985 עד סוף 2013 ב"הסתדרות מדיצינית הדסה", ומ-1995 עבד כסגן מנהל אגף בכיר באגף בינוי ואחזקה בהדסה. שנה לאחר פרישתו לגמלאות, חתם דויטש על הסכם עם האוניברסיטה העברית. לפי ההסכם, דויטש יעביר לאוניברסיטה מסמכים המוכיחים כי יש לאוניברסיטה זכויות בנכס בשווי רב, והאוניברסיטה "בתמורה למידע ובכפוף להצלחת האוניברסיטה להעביר את הנכסים על שמה לרשותה", תעביר לדויטש ולחברת "פרדס פרי" 25% בתוספת מע"מ. זאת, "מכל סכום נטו שאותו תקבל האוניברסיטה ו/או משווי הזכויות נטו שיועברו לאוניברסיטה מיד עם קבלתו".
ההסכם קבע עוד כי "במידה ויועברו נכסים על שם האוניברסיטה או לפקודתה, יוערך לצורך תשלום התמורה השווי באמצעות שמאי מקרקעין שזהותו תיקבע בהסכמת הצדדים".
מחצית מהזכויות
לאחר החתימה על ההסכם, גילה דויטש לאוניברסיטה כי מדובר במקרקעין המצויים ברחוב החבצלת 8 בירושלים. על המקרעין פועלת מזה עשרות שנים המכללה האקדמית הדסה. לפי חשיפת דויטש, ארגון נשות הדסה הוא בעל מחצית מהזכויות, ואילו המחצית השנייה נרשמה ב-1929 על שם אגודה עותמאנית בשם "אגודת הרופאים היהודים האמריקאים". דויטש חקר ומצא כי מטרת הקמת האגודה הייתה לאסוף כספי תרומות מרופאים יהודים בארה"ב ולהעבירם לאוניברסיטה העברית לצורך הקמת הפקולטה לרפואה ותפעולה. האגודה הפסיקה להיות פעילה לפני כ-85 שנה.
האוניברסיטה העברית אישרה לדויטש כי המידע על הנכס לא היה ידוע לה. לאחר הליך ארוך של העברת הזכויות מהאגודה העותומאנית לאוניברסיטה ופירוק האגודה, קבע השמאי גיא צדיק כי שווי הזכויות המוערך של הנכס עומד על 70 מיליון שקל. לאור העובדה כי מחצית מהנכס שייך לאוניברסיטה העברית, אזי שווי הזכויות לאוניברסיטה הינו 37.5 מיליון שקלים. דויטש קיבל כמקדמה 2 מיליון שקלים, אולם האוניברסיטה סירבה להעביר את יתרת התשלום העומדת על 6.75 מיליון שקל.
לאור זאת, דרשו דויטש וחברת "פרדס פרי" בתביעה שהגישו בסדר דין מקוצר לקבלת יתרת הסכום (הליך משפטי שבו מוגשת תביעה על סכום קצוב ידוע מראש, כאשר לתובע, יש ראיה מוצקה בכתב שמוכיחה את טענתו ומציגה את גודל החוב. בהליך זה - בניגוד לתביעה בסדר דין רגיל - לנתבע אין אפשרות טבעית להגן על עצמו אל מול ביהמ"ש, אלא הוא צריך לקבל ממנו אישור להציג את גרסתו). אולם האוניברסיטה סירבה לשלם לו. לטענתה, הערכת השמאות שבוצעה לנכס כלל איננה רלוונטית, כיוון שהיא יצאה מנקודת הנחה שאין שוכר מוגן בנכס. זאת, כאשר בפועל יושבת בנכס המכללה האקדמית הדסה.
נתונים שנויים במחלוקת
האוניברסיטה העברית שלחה בסוף השבוע לביהמ"ש את תגובתה לתביעה ודרשה כי היא תועבר לסדר דין אזרחי רגיל. לטענתה, התנהלותו של דויטש פסולה. "התובע נתקל במסגרת תפקידו בבית החולים הדסה באקראי במידע - שחזקה ששייך למעסיקתו - בעל ערך לאוניברסיטה אודות נכס מקרקעין שבו לאוניברסיטה זכויות. התובע החליט לסחור במידע ולדרוש מהאוניברסיטה להתקשר איתו ולשלם לו רבע מהתמורה שתתקבל כתוצאה מהמידע הסודי שאינו שייך לו ובו נתקל באקראי", טענה האוניברסיטה. לדבריה, דויטש פעל "בחוסר תום לב משווע".
האוניברסיטה טענה כי ההליך אינו יכול להידון במסגרת סדר דין מקוצר. זאת, כיוון שאין מדובר בתביעה על סכום קצוב, כפי שמחויב בתקנות סדר הדין האזרחי. "עיון בסעיף 20 לכתב התביעה מלמד כי סכום התובענה מבוסס מתחילתו ועד סופו על שומה... השומה מבוססת על הנחות מוצא ונתונים שנויים במחלוקת", ציינה האונבירסטה.
לטענת האוניברסיטה, השומה ביחס למקרקעין נפתחת באמירה כי היא יוצאת מנקודת הנחה שהנכס פנוי מכל מחזיק. אולם בפועל הנכס תפוס ויושבת בו תקופה ארוכה מאוד המכללה האקדמית הדסה. לדברי האוניברסיטה, המכללה טוענת להיותה בעלת זכות בלתי הדירה לעשות שימוש בנכס, ללא מגבלת זמן וללא תשלום דמי שכירות - עובדה המשפיעה בצורה מהותית על שווי הנכס".
האוניברסיטה ציינה כי בסופו של דבר בשלהי 2019 היא מכרה את זכויותיה בנכס למכללת הדסה בסכום של כ-10.4 מיליון שקלי - כשליש משווי הזכויות שלה בנכס הנטען בשומה. "יש בכך כדי להיווכח כי אין כל אפשרות להתבסס על השומה בהיותה מבוססת על הנחות מוצא שגויות", טענה האוניברסיטה.
תמורה לפי השמאות
עוד טוענת האוניברסיטה ביחס לתביעתו של דויטש כי "מדובר בתובענה מקוממת, עת התובעים שנתקלו באקראי במידע לעניין נכס שממילא היה שייך לאוניברסיטה, דורשים 'שכר' בסך המהווה כ-85% מהתמורה הממשית שקיבלה האוניברסיטה עבור הנכס, בעוד ההסכם מעניק להם, לשיטתם, לכל היותר תמורה בשיעור של בין 20% ל25% משווי הנכס".
דויטש וחברת "פרדס פרי" התייחסו בתביעתם לטענה זו, אולם סברו כי אין בה ממש. בתביעה נכתב כי "ההסכם קובע כי שכר הטרחה המגיע לתובעים נגזר מהשמאות שנערכה לזכויות ולא מהתמורה שקיבלה האוניברסיטה בגין מכירת זכויותיה במקרקעין למכללה האקדמית הדסה".
דויטש ו"פרדס פרי" ציינו כי "למיטב ידיעת התובעים, המחיר שבו האוניברסיטה מכרה את חלקה למכללת הדסה, מטעמיה שלה, נופל במידה משמעותית משווי זכויותיה, כמו גם מהצעה כתובה אחרת שנמסרה לאוניברסיטה באופן ישיר". בתביעה נכתב כי "האוניברסיטה כלל לא פרסמה את חלקה בנכס למכירה ולא עשתה כל מאמצי שיווק או כל מאמץ אחר למכור אותו למרבה במחיר".
כעת בית המשפט יצטרך להכריע בנוגע לפרשנות ההסכם בין דויטש לבין האוניברסיטה. האם שכר הטרחה נקבע על בסיס שומה או על בסיס הסכום שבו מכרה האוניברסיטה את הנכס למכללה האקדמית הדסה? והאם צריכה להיות השפעה לכך שהמכללה האקדמית הדסה טוענת כי היא שוכר מוגן בנכס?
חשש לניגוד עניינים
העלילה מסתבכת עוד לאור העובדה כי מי שייצג את האוניברסיטה במו"מ מול מכללת הדסה וכגישור מול שופט העליון בדימוס יצחק זמיר היה משרד עו"ד אפרים אברמזון. משרד זה, שהתפטר במהלך הליך הגישור מתפקידו כמייצג האוניברסיטה, הוא זה שייצג את דויטש וחברת "פרדס פרי" במו"מ מול האוניברסיטה לצורך החתימה על הסכם שכר הטרחה. משרד זה הוא גם זה שפנה לבית המשפט המחוזי בירושלים לצורך פירוק האגודה העותמאנית שהחזיקה במחצית הזכויות בנכס המריבה - זכויות שהועברו מהאגודה לאוניברסיטה.
בדיון שהתקיים בפני השופט דוד מינץ ב-2016 התנגדו רשם ההקדשות וכונס הנכסים הרשמי כי משרד עו"ד אברמזון ימונה למפרק האגודה העותמאנית. זאת, בטענה כי יש חשש לניגוד עניינים שבא כוח המייצג את האוניברסיטה יהיה בעל תפקיד בעתיד.
משרד עו"ד אברמזון טען בדיון כי טענת ניגוד העניינים לא ברורה. "אני קורא מתוך התקנון של האגודה וברור שכל נכס של האגודה אמור להיות מופנה לאוניברסיטה, אם יתגלו נכסים נוספים, הם גם הולכים לאוניברסיטה, אין כאן שום דבר נסתר", טען המשרד. השופט מינץ מינה את עו"ד רפי שפירא ממשרד עו"ד אברמזון למנהל המיוחד של האגודה וקבע כי "אם יתעורר הצורך בשל קיומו של ניגוד עניינים, יישקל מינוי בעל תפקיד נוסף לצידו".