וואן ונדרבילט. שוק של שוכרים / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
אחרי שני עשורים של תכנון אתר הבנייה, וארבע שנים של בנייה, קרן ההשקעות בנדל"ן SL Green Realty חנכה השבוע את וואן ונדרבילט ( One Vanderbilt), מגדל המשרדים שמתנשא מעל מסוף (טרמינל) גרנד סנטרל במנהטן, שהוקם בהשקעה של 3 מיליארד דולר.
העיתוי:
העיתוי, בעיצומה של מגפה, לא יכול להיות גרוע יותר. ענף השכרת המשרדים במנהטן צלל ושיעור השטחים הפנויים מטפס. תרבות העבודה מהבית שיצרה הקורונה מעלה שאלות גדולות על הביקוש העתידי לשטחי משרד אפילו לאחר שוך המגפה.
בתוך השוק הקשה הזה, SL Green פותחת כעת את המגדל. גובהו 427 מטר, ובו 1.5 מיליון רגל רבועה (קרוב ל-140 אלף מ"ר) של שטח משרדים מהיוקרתיים שיש בשוק. החדשות הטובות מבחינת החברה הזו, שהיא משכירת המשרדים הגדולה ביותר במנהטן, הן שהיא כבר השכירה לתקופה ארוכה 70% מהשטח לדיירים כמו בנק TD, קבוצת קרלייל וחברת עורכי הדין גרינברג טראוריג ומקדרמוט, וויל ואמרי.
החלק הקשה יהיה להשכיר את יתרת השטח - כ-46,450 מ"ר. לקרן יש גם תקוות גדולות בנוגע למצפה שמעל המגדל, שייפתח לקהל בשנה הבאה, ויהיה תלוי מאוד בהתאוששות התיירות לניו יורק. "יש להם קרב במעלה הר", אומר סטיב סקווה, ראש יחידת מחקרי הנדל"ן בחברה הפיננסית Evercore ISI.
מנהלי SL Green מבינים שהעיתוי של גזירת הסרט של One Vanderbilt אינו נפלא, אך הם אומרים שהביקוש נמשך במהלך המגפה, ושתי עסקאות שכירות סוכמו ברבעון השני. עד תום השנה צפוי שיעור ההשכרה לעמוד על 72%, הם אומרים. לפני המגפה הם צפו שהתפוסה תעמוד על 82% בסוף שנת 2020.
"אנחנו סוגרים עסקאות", אמר סטיבן דיורלז, מנהל ההשכרות של SL Green.
זהו הימור גדול עבור החברה הזו, שהתמקדה בעבר בעיקר ברכישה, בפיתוח מחדש ובהשכרה של נכסים קיימים. בכל הקשור לבנייה, One Vanderbilt הוא ללא ספק הפרויקט השאפתני ביותר ש- SL Green לקחה על עצמה אי פעם.
בתחילת משבר הקורונה עלתה החברה לכותרות לאחר שתכננה למכור את בניין שאכלס בעבר את מערכת העיתון דיילי ניוז ב-815 מיליון דולר, אולם העסקה קרסה. החברה מצאה דרכים אחרות לגייס הון, כולל מכירת נכסים אחרים ומימון מחדש של ההלוואה על בניין דיילי ניוז.
אבל כמו חברות החכרת משרדים אחרות בניו יורק, גם המניה של SL Green נחבלה מאד. היא נסחרת כעת באזור 49 דולר, ירידה של 45% ממה שהיא היתה לפני המגיפה.
חוזרים לעבודה:
בנייני המשרדים הענקיים של מנהטן היו מאוכלסים בדלילות בקיץ, כיוון שרק פחות מעשירית מהעובדים חזרו למשרדיהם. יש מעט סימנים שהמצב ישתפר בשבועות שאחרי יום העבודה (7 בספטמבר), בייחוד מפני שפתיחת שנת הלימודים בבתי הספר הציבוריים נדחתה.
הדיירים של One Vanderbilt מציידים כעת את המשרדים שלהם, וצפויים להתחיל לעבוד מהם רק בנובמבר, אך התוכניות הללו עלולות להשתנות אם יהיה עוד גל של הידבקויות בקורונה בניו יורק, הם אומרים.
בנק TD, הדייר הגדול ביותר במגדל, "ממשיך לעקוב אחרי השפעות קוביד-19 לפני החזרה למשרדים", מסרה דוברת של הבנק בדוא"ל. חברת עורכי הדין הבינלאומית מקדרמוט וויל ואמרי תכננה במקרו להעביר את 250 עובדיה בניו יורק למגדל החדש בחודש מרץ, אך כעת היא מתכננת לעבור ביוני, מסר איירה קולמן, יו"ר החברה.
מנהטן, שהייתה שוק של משכירים, הפכה במהירות לשוק של שוכרים. ברבעון השני של 2020 הושכרו בחוזים חדשים במנהטן 4.6 מיליון רגל רבועה, בהשוואה ל-12.5 מיליון רגל רבועה ברבעון השני ב-2019, לפי חברת נתוני הנדל"ן CoStar.
ברבעון השלישי הושכרו שטחים בסך 3.2 מיליון רגל רבועה - נתון נמוך מהרבעון הגרוע ביותר במיתון שעבר, הרבעון השלישי של 2008, אז חברות במנהטן שכרו 5.9 מיליון רגל רבועה של משרדים, לפי CoStar.
דיורלז, מנהל ההחכרה של SL Green, אמר שהעסקאות שמתנהל לגביהן משא ומתן כעת משקפות את השוק ה"רך" יותר. יש "שחיקה מסוימת" בדמי השכירות, ובעיקר הטבות כמו חודשים ראשונים בחינם והשתתפות גדולה יותר בעלויות עיצוב הפנים.
התחבורה:
לטובת הבניין החדש פועלת העובדה שהוא צמוד לגרנד סנטרל (טרמינל הרכבות של מנהטן). והמגדל מכיל מרחבים ציבוריים וחלק מהבנייה שלו כללה 220 מיליון דולר בשיפוצים למסדרונות, לפלטפורמות, לגרמי המדרגות ולתשתיות נוספות. זה יהיה אטרקטיבי במיוחד לשוכרים פוטנציאליים שהעובדים שלהם עברו להתגורר בפרברים בתקופת המגפה.
"הם הולכים להתחיל לחזור לנסוע לעבודה", אמר אלכסנדר גולדפארב, אנליסט בחברת פייפר סנדלר. "וכאן יש לך את הבניין עם המיקום הטוב ביותר בניו יורק, עם גישה ישירה לגרנד סנטרל".
עבודה מהבית:
שוכרים שחתמו על עסקאות ב- One Vanderbilt אומרים שהניסיון שלהם בעבודה מהבית בתקופת המגפה שכנע אותם ששטח משרדי חיוני לעסקים שלהם. אבל במקביל הם אומרים שהם הפיקו לקחים חשובים על איך להשתמש בשטחי המשרד ביעילות גבוהה יותר.
"זה הימור טוב להיות באתר האולטימטיבי בניו יורק", אמר קולמן, יו"ר משרד עורכי הדין מקדרמוט וויל, "אבל עדיף שאהיה פתוח יותר לרעיונות חדשים של איך לחלוק משרדים ולהשתמש בטכנולוגיה באופן אחר מכפי שנהגנו לפני המגפה".