גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדל המשרדים מעל גרנד סנטרל במנהטן נחנך בעיתוי גרוע

בניין One Vanderbilt של חברת SL Green נבנה בעלות של 3 מיליארד דולר וכעת יצטרך להתמודד עם אתגרים קשים באכלוס

וואן ונדרבילט. שוק של שוכרים  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
וואן ונדרבילט. שוק של שוכרים / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

אחרי שני עשורים של תכנון אתר הבנייה, וארבע שנים של בנייה, קרן ההשקעות בנדל"ן SL Green Realty חנכה השבוע את וואן ונדרבילט ( One Vanderbilt), מגדל המשרדים שמתנשא מעל מסוף (טרמינל) גרנד סנטרל במנהטן, שהוקם בהשקעה של 3 מיליארד דולר.

העיתוי:

העיתוי, בעיצומה של מגפה, לא יכול להיות גרוע יותר. ענף השכרת המשרדים במנהטן צלל ושיעור השטחים הפנויים מטפס. תרבות העבודה מהבית שיצרה הקורונה מעלה שאלות גדולות על הביקוש העתידי לשטחי משרד אפילו לאחר שוך המגפה.

בתוך השוק הקשה הזה, SL Green פותחת כעת את המגדל. גובהו 427 מטר, ובו 1.5 מיליון רגל רבועה (קרוב ל-140 אלף מ"ר) של שטח משרדים מהיוקרתיים שיש בשוק. החדשות הטובות מבחינת החברה הזו, שהיא משכירת המשרדים הגדולה ביותר במנהטן, הן שהיא כבר השכירה לתקופה ארוכה 70% מהשטח לדיירים כמו בנק TD, קבוצת קרלייל וחברת עורכי הדין גרינברג טראוריג ומקדרמוט, וויל ואמרי.

החלק הקשה יהיה להשכיר את יתרת השטח - כ-46,450 מ"ר. לקרן יש גם תקוות גדולות בנוגע למצפה שמעל המגדל, שייפתח לקהל בשנה הבאה, ויהיה תלוי מאוד בהתאוששות התיירות לניו יורק. "יש להם קרב במעלה הר", אומר סטיב סקווה, ראש יחידת מחקרי הנדל"ן בחברה הפיננסית Evercore ISI.

מנהלי SL Green מבינים שהעיתוי של גזירת הסרט של One Vanderbilt אינו נפלא, אך הם אומרים שהביקוש נמשך במהלך המגפה, ושתי עסקאות שכירות סוכמו ברבעון השני. עד תום השנה צפוי שיעור ההשכרה לעמוד על 72%, הם אומרים. לפני המגפה הם צפו שהתפוסה תעמוד על 82% בסוף שנת 2020.

"אנחנו סוגרים עסקאות", אמר סטיבן דיורלז, מנהל ההשכרות של SL Green.

זהו הימור גדול עבור החברה הזו, שהתמקדה בעבר בעיקר ברכישה, בפיתוח מחדש ובהשכרה של נכסים קיימים. בכל הקשור לבנייה, One Vanderbilt הוא ללא ספק הפרויקט השאפתני ביותר ש- SL Green לקחה על עצמה אי פעם.

בתחילת משבר הקורונה עלתה החברה לכותרות לאחר שתכננה למכור את בניין שאכלס בעבר את מערכת העיתון דיילי ניוז ב-815 מיליון דולר, אולם העסקה קרסה. החברה מצאה דרכים אחרות לגייס הון, כולל מכירת נכסים אחרים ומימון מחדש של ההלוואה על בניין דיילי ניוז.

אבל כמו חברות החכרת משרדים אחרות בניו יורק, גם המניה של SL Green נחבלה מאד. היא נסחרת כעת באזור 49 דולר, ירידה של 45% ממה שהיא היתה לפני המגיפה.

חוזרים לעבודה:

בנייני המשרדים הענקיים של מנהטן היו מאוכלסים בדלילות בקיץ, כיוון שרק פחות מעשירית מהעובדים חזרו למשרדיהם. יש מעט סימנים שהמצב ישתפר בשבועות שאחרי יום העבודה (7 בספטמבר), בייחוד מפני שפתיחת שנת הלימודים בבתי הספר הציבוריים נדחתה.

הדיירים של One Vanderbilt מציידים כעת את המשרדים שלהם, וצפויים להתחיל לעבוד מהם רק בנובמבר, אך התוכניות הללו עלולות להשתנות אם יהיה עוד גל של הידבקויות בקורונה בניו יורק, הם אומרים.

בנק TD, הדייר הגדול ביותר במגדל, "ממשיך לעקוב אחרי השפעות קוביד-19 לפני החזרה למשרדים", מסרה דוברת של הבנק בדוא"ל. חברת עורכי הדין הבינלאומית מקדרמוט וויל ואמרי תכננה במקרו להעביר את 250 עובדיה בניו יורק למגדל החדש בחודש מרץ, אך כעת היא מתכננת לעבור ביוני, מסר איירה קולמן, יו"ר החברה.

מנהטן, שהייתה שוק של משכירים, הפכה במהירות לשוק של שוכרים. ברבעון השני של 2020 הושכרו בחוזים חדשים במנהטן 4.6 מיליון רגל רבועה, בהשוואה ל-12.5 מיליון רגל רבועה ברבעון השני ב-2019, לפי חברת נתוני הנדל"ן CoStar.

ברבעון השלישי הושכרו שטחים בסך 3.2 מיליון רגל רבועה - נתון נמוך מהרבעון הגרוע ביותר במיתון שעבר, הרבעון השלישי של 2008, אז חברות במנהטן שכרו 5.9 מיליון רגל רבועה של משרדים, לפי CoStar.

דיורלז, מנהל ההחכרה של SL Green, אמר שהעסקאות שמתנהל לגביהן משא ומתן כעת משקפות את השוק ה"רך" יותר. יש "שחיקה מסוימת" בדמי השכירות, ובעיקר הטבות כמו חודשים ראשונים בחינם והשתתפות גדולה יותר בעלויות עיצוב הפנים.

התחבורה:

לטובת הבניין החדש פועלת העובדה שהוא צמוד לגרנד סנטרל (טרמינל הרכבות של מנהטן). והמגדל מכיל מרחבים ציבוריים וחלק מהבנייה שלו כללה 220 מיליון דולר בשיפוצים למסדרונות, לפלטפורמות, לגרמי המדרגות ולתשתיות נוספות. זה יהיה אטרקטיבי במיוחד לשוכרים פוטנציאליים שהעובדים שלהם עברו להתגורר בפרברים בתקופת המגפה.

"הם הולכים להתחיל לחזור לנסוע לעבודה", אמר אלכסנדר גולדפארב, אנליסט בחברת פייפר סנדלר. "וכאן יש לך את הבניין עם המיקום הטוב ביותר בניו יורק, עם גישה ישירה לגרנד סנטרל".

עבודה מהבית:

שוכרים שחתמו על עסקאות ב- One Vanderbilt אומרים שהניסיון שלהם בעבודה מהבית בתקופת המגפה שכנע אותם ששטח משרדי חיוני לעסקים שלהם. אבל במקביל הם אומרים שהם הפיקו לקחים חשובים על איך להשתמש בשטחי המשרד ביעילות גבוהה יותר.

"זה הימור טוב להיות באתר האולטימטיבי בניו יורק", אמר קולמן, יו"ר משרד עורכי הדין מקדרמוט וויל, "אבל עדיף שאהיה פתוח יותר לרעיונות חדשים של איך לחלוק משרדים ולהשתמש בטכנולוגיה באופן אחר מכפי שנהגנו לפני המגפה".

עוד כתבות

אפי נוה  / צילום: שלומי יוסף

פרשת אפי נוה: מרוב עצים לא רואים את סימון המטרה

לא זכורה לי דוגמה כה קיצונית כמו פרשת אפי נוה, שבה המערכת נרתמה לדרוס מכל זווית אפשרית אדם שסומן על ידה ● אם הפרקליטות מסוגלת להודות בטעויות, זו ההזדמנות בה' הידיעה

איור: עובדיה בנישו

דורשים רק מזומן ובלי רגשות אשם: הכלכלה השחורה פורחת בחסות הסגר השני

בחסות התנהלות הממשלה וחוסר האמון הציבורי, פורחת הכלכלה השחורה ● הספר שמגיע לבית הלקוח בהיחבא, הקוסמטיקאית ש"לא מפחדת למות מקורונה, אלא מפחדת למות מרעב", מאמני הכושר, השפים ויתר העצמאים שמקבלים תשלום בשחור, בלי לחשוב פעמיים

רן גוראון / צילום: יח"צ

דרמה בבזק: כפי שנחשף ב"גלובס" החברה תיאלץ להפחית מאות מיליוני שקלים בדוחותיה על מינויים כפולים

"גלובס" חשף השבוע כי במשרד התקשורת הופתעו לגלות כי מספר המנויים הכפולים בשוק התקשורת גדול משמעותית מהתחזיות ● מדובר במנויים שמשלמים למרות שאינם מקבלים שירותי אינטרנט ● החשיפה הגבוהה ביותר היא של בזק בינלאומי שמודיעה כעת על מחיקות של 200-300 מיליון שקל

תומכי ג'ו ביידן במיאמי, פלורידה / צילום: MARCO BELLO, רויטרס

פלורידה לא למדה לקח: טל שניידר בדרך למדינה ש"מכתירה" את נשיאי ארה"ב

פלורידה היא מדינה חצויה שמשקפת כנראה יותר מכל את אמריקה המפולגת ● ההיסטוריה מלמדת שפלורידה כמעט תמיד בוחרת במנצח ונוטה להחליף צד כל כמה שנים ● כך היה עם רייגן והבושים, וקלינטון ואובמה וטראמפ ● האם גם הפעם היא תנבא את התוצאות

הקמע של אנט / צילום: Kin Cheung, Associated Press

בדרך להנפקה הגדולה בעולם: ביקושי ענק של 3 טריליון דולר להנפקת חברת הפינטק הסינית של ג'ק מא

אנט גרופ תחל להיסחר בבורסות הונג קונג ושנחאי ביום חמישי ● מרבית הביקושים הגיעו לחלק של ההנפקה בשנחאי ● בקרב משקיעים פרטיים הביקוש עלה פי 872 על ההיצע

בורסת וול סטריט / צילום: Associated Press

וול סטריט סגרה את אוקטובר באדום: הנאסד"ק התרסק ומניות ענקיות הטק נפלו

בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת, הדאקס והפוטסי ירדו בעוד הקאק עלה ● מדד VIX ("מדד הפחד") טיפס ● חמישה ימים נותרו עד לבחירות בארה"ב ● כל מניות הטק נפלו מלבד אלפאבית ● בורסות אסיה ננעלו בירידות חדות

למה מיזוגים ורכישות רבים כל כך נכשלים / איור: חן ליבמן

ביום שאחרי האקזיט: למה מיזוגים ורכישות רבים כל כך נכשלים

למה ברחו כל הטאלנטים מהסטארט-אפ אחרי המיזוג עם החברה הרוכשת ● עם קצת שכל ישר, אגו מנוהל ועבודת צוות זה דווקא יכול להצליח

הכנס השנתי על שם פרופ' ירון אזרחי - "מדמיינים מחדש דמוקרטיה" - מטעם המכון הישראלי לדמוקרטיה / צילום: צילום מסך

"מהי עיתונות, מיהו עיתונאי, מיהו מו"ל, ומי שם ילד בן 18 או 20 בגל"צ להכריע מי הטוב ומי הרע"

בפאנל של המכון הישראלי לדמוקרטיה אמרה אלונה בר און מו"ל גלובס כי "הבעיה העיקרית של העיתונות כיום היא היעדר אתוס, תרבות ומקצוענות" ● גיא רולניק סגן מו"ל הארץ אמר כי לשיטתו תיקי 2,000 ו-4,000 היו אמורים להוביל לחשבון נפש בעיתונות וכי בכל מקרה הקשיים הכלכליים לא הם אלו שדרדרו את האתיקה ● גולן יוכפז מנכ"ל חדשות 13 לשעבר טען שהעיתונות נפלה לכרוניקה בסיקור הקורונה ועו"ד נגה רובינשטיין דיברה על העיכוב שבו נמצאת הרגולציה הישראלית ביחס לטיפול בגוגל ובפייסבוק ● את הפאנל הנחתה ד"ר תהילה שוורץ אלטשולר

דליפת נפט בנמל קצא"א באשקלון / צילום: דוברות המשרד להגנת הסביבה

כ-3 ק"מ מהחוף: אירוע דליפת נפט בנמל קצא"א באשקלון

אירוע מקומי של דליפת נפט התרחש הבוקר בנמל קצא״א באשקלון ● לפי המשרד להגנת הסביבה מדובר באירוע נקודתי, אך מתקן ההתפלה הושבת ליתר ביטחון לאחר התייעצות עם משרד הבריאות

משימת אפולו 14. הפעם האחרונה שבני אדם נחתו על הירח הייתה ב־1972 / צילום: NASA, רויטרס

גילויים חדשים, תוכניות ישנות: בנאס"א מעיזים שוב לדבר על שיגור בני אדם לירח

אחרי שנים שבהן הפוקוס עבר למאדים, בנאס"א מעיזים שוב לדבר על שיגור בני אדם לירח. הגילוי האחרון של מים שם עשוי לקדם את התוכניות להקמת התיישבות שם • ד"ר יוג’ין טו, מנהל מרכז המחקר של נאס"א, מדבר על הניסיונות לקצר את זמן ההגעה לירח, על השלכות השימוש בחומרי גלם ממנו ועל חלוקת העבודה בין המגזר הציבורי לפרטי

הפעלת תו קנייה מקוון / אילוסטרציה: שאטרסטוק

צרכן קנה 8 זוגות נעליים ב-322 שקל, החנות ביטלה את העסקה. מה אמר ביהמ"ש?

האם טעות במחיר מחייבת את המוכר? התשובה לפי פסיקה שהתקבלה בבית משפט לתביעות קטנות בחדרה היא לא ● "צריך היה להיות ברור, לתובע שהמחיר המוצג נמוך מדי"

חתימת הסכם השלום עם איחוד האמירויות ובחריין בבית הלבן / צילום: Alex Brandon, AP

מדינות מהמפרץ פנו לישראל כדי לבחון רכישת מערכות נגד טילים

ההסכמים בין המדינות הובילו לפניות ראשוניות מצד המפרציות לרכישות מהתעשיות הביטחוניות בישראל - כך נודע ל"גלובס" ● ההתעניינות כוללת הצטיידות במיגון לכלי רכב משוריינים, מערכות נגד טילים ומערכות "מעיל רוח" מתוצרת רפאל ● במפרץ מעוניינים לשפר את ההגנה על מתקני הנפט בעקבות התקיפה בסעודיה ב-2019

תומכי ג'ו ביידן במיאמי, פלורידה / צילום: MARCO BELLO, רויטרס

החולשה של מדינות "חגורת החלודה" הפכה לצרה צרורה עבור טראמפ

מדינות עם בסיס תעשייתי חזק כוויסקונסין, פנסילבניה, אוהיו, ומישיגן לא השתתפו בחגיגת הצמיחה של ארה"ב בקדנציה הראשונה של טראמפ ● ג'ו ביידן לא מתכוון להחמיץ את ההזדמנות לקרוץ להן ולהפיל על הנשיא המכהן את הדשדוש שאליו נקלעו

יונתן סרוסי, מנכ"ל דרופבוקס ישראל / צילום: יח"צ

מנכ"ל דרופבוקס ישראל: "מנהלים צריכים להתרכז במשימות, בתוצאות ובתוצרים ופחות בשעות ובנוכחות"

יונתן סרוסי, מנכ"ל דרופבוקס ישראל, על אתגרי העבודה מהבית ● אתגר המנכ"ל

הבחירות בארה"ב: כל הדיווחים והפרשנויות של כתבי גלובס

מתניהו אנגלמן, מבקר המדינה / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

תלונה למבקר המדינה נגד אופן המינוי במועצת התאגיד

חברת המועצה לשעבר אורנה דויטש פנתה בתלונה למבקר המדינה על האופן שבו מונו חברי המועצה החדשה ● דויטש טוענת בין היתר שאופן מינוי הועדה התנהל באופן לא תקין במספר מובנים ● מינוי החברים למועצה מתעכב שוב ושוב כמה מספר רב של חודשים

טים קוק, מנכ"ל אפל /  צילום: רויטרס Thomas Peter

ההכנסות מהאייפון אכזבו - ומניית אפל יורדת במסחר המאוחר

הפתעה לטובה במכירות האייפדים ומחשבי מק פיצו על הירידה בהכנסות מהאייפונים, והחברה עקפה את התחזיות ● אפל לא סיפקה תחזית לרבעון הבא, שיכלול את מכירות האייפונים החדשים

פינוי פצועים מהריסות בניין בטורקיה / צילום: Tuncay Dersinlioglu, רויטרס

לפחות ארבעה הרוגים ועשרות פצועים ברעידת אדמה במערב טורקיה

באיי סאמוס ביוון ובאזור איזמיר שמבערב טורקיה הורגשה רעידת אדמה חזקה שגרמה לקריסת בניינים ולהצפות ● אמבולנסים וצוותי הצלה פינו עד כה יותר ממאה ועשרים פצועים וארבע גופות של נפגעי הרעש ● באיזמיר קרסו עשרות בניינים ולפי התקשורת המקומית לפחות 25 צוות הצלה וחילוץ מנסים לאתר ניצולים בין ההריסות

דונלד טראמפ זורק את כובעו לתומכיו באחד הקמפיינים שלו בפנסילבניה / איור: Alex Brandon, Associated Press

מהמו"מ עם צפון קוריאה ועד לחיסול אל-בגדאדי: הקדנציה של טראמפ בתמונות

מנאום ההשבעה הלוחמני, דרך צעדות המחאה של מיליוני נשים נגדו, הדחת ראש האף.בי.איי, מפגש הפסגה עם הרודן קים ג'ונג און, הקמת חומה במקסיקו, חיסול מנהיג דאע"ש ש"מת כמו פחדן", ועד מותו של ג'ורג' פלויד ● אלו האירועים שנזכור במיוחד מארבע שנים סוערות של טראמפ בית הלבן

מדף בקבוקי פלסטיק של קוקה קולה / צילום: תמר מצפי

"מבצע חסר תקדים": כך נראית המלחמה של קוקה קולה ישראל ביבוא המקביל

האם גל היבוא המקביל דוחף את קוקה קולה למבצעים אגרסיביים? ● החל מה-3 בנובמבר, על כל קניית שישיית בקבוקי קוקה קולה או זירו, הצרכן יקבל מארז של 4 פחיות מתנה ● החברה המרכזית: "חלק מתוכנית המבצעים השנתית"