גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדל המשרדים מעל גרנד סנטרל במנהטן נחנך בעיתוי גרוע

בניין One Vanderbilt של חברת SL Green נבנה בעלות של 3 מיליארד דולר וכעת יצטרך להתמודד עם אתגרים קשים באכלוס

וואן ונדרבילט. שוק של שוכרים  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
וואן ונדרבילט. שוק של שוכרים / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

אחרי שני עשורים של תכנון אתר הבנייה, וארבע שנים של בנייה, קרן ההשקעות בנדל"ן SL Green Realty חנכה השבוע את וואן ונדרבילט ( One Vanderbilt), מגדל המשרדים שמתנשא מעל מסוף (טרמינל) גרנד סנטרל במנהטן, שהוקם בהשקעה של 3 מיליארד דולר.

העיתוי:

העיתוי, בעיצומה של מגפה, לא יכול להיות גרוע יותר. ענף השכרת המשרדים במנהטן צלל ושיעור השטחים הפנויים מטפס. תרבות העבודה מהבית שיצרה הקורונה מעלה שאלות גדולות על הביקוש העתידי לשטחי משרד אפילו לאחר שוך המגפה.

בתוך השוק הקשה הזה, SL Green פותחת כעת את המגדל. גובהו 427 מטר, ובו 1.5 מיליון רגל רבועה (קרוב ל-140 אלף מ"ר) של שטח משרדים מהיוקרתיים שיש בשוק. החדשות הטובות מבחינת החברה הזו, שהיא משכירת המשרדים הגדולה ביותר במנהטן, הן שהיא כבר השכירה לתקופה ארוכה 70% מהשטח לדיירים כמו בנק TD, קבוצת קרלייל וחברת עורכי הדין גרינברג טראוריג ומקדרמוט, וויל ואמרי.

החלק הקשה יהיה להשכיר את יתרת השטח - כ-46,450 מ"ר. לקרן יש גם תקוות גדולות בנוגע למצפה שמעל המגדל, שייפתח לקהל בשנה הבאה, ויהיה תלוי מאוד בהתאוששות התיירות לניו יורק. "יש להם קרב במעלה הר", אומר סטיב סקווה, ראש יחידת מחקרי הנדל"ן בחברה הפיננסית Evercore ISI.

מנהלי SL Green מבינים שהעיתוי של גזירת הסרט של One Vanderbilt אינו נפלא, אך הם אומרים שהביקוש נמשך במהלך המגפה, ושתי עסקאות שכירות סוכמו ברבעון השני. עד תום השנה צפוי שיעור ההשכרה לעמוד על 72%, הם אומרים. לפני המגפה הם צפו שהתפוסה תעמוד על 82% בסוף שנת 2020.

"אנחנו סוגרים עסקאות", אמר סטיבן דיורלז, מנהל ההשכרות של SL Green.

זהו הימור גדול עבור החברה הזו, שהתמקדה בעבר בעיקר ברכישה, בפיתוח מחדש ובהשכרה של נכסים קיימים. בכל הקשור לבנייה, One Vanderbilt הוא ללא ספק הפרויקט השאפתני ביותר ש- SL Green לקחה על עצמה אי פעם.

בתחילת משבר הקורונה עלתה החברה לכותרות לאחר שתכננה למכור את בניין שאכלס בעבר את מערכת העיתון דיילי ניוז ב-815 מיליון דולר, אולם העסקה קרסה. החברה מצאה דרכים אחרות לגייס הון, כולל מכירת נכסים אחרים ומימון מחדש של ההלוואה על בניין דיילי ניוז.

אבל כמו חברות החכרת משרדים אחרות בניו יורק, גם המניה של SL Green נחבלה מאד. היא נסחרת כעת באזור 49 דולר, ירידה של 45% ממה שהיא היתה לפני המגיפה.

חוזרים לעבודה:

בנייני המשרדים הענקיים של מנהטן היו מאוכלסים בדלילות בקיץ, כיוון שרק פחות מעשירית מהעובדים חזרו למשרדיהם. יש מעט סימנים שהמצב ישתפר בשבועות שאחרי יום העבודה (7 בספטמבר), בייחוד מפני שפתיחת שנת הלימודים בבתי הספר הציבוריים נדחתה.

הדיירים של One Vanderbilt מציידים כעת את המשרדים שלהם, וצפויים להתחיל לעבוד מהם רק בנובמבר, אך התוכניות הללו עלולות להשתנות אם יהיה עוד גל של הידבקויות בקורונה בניו יורק, הם אומרים.

בנק TD, הדייר הגדול ביותר במגדל, "ממשיך לעקוב אחרי השפעות קוביד-19 לפני החזרה למשרדים", מסרה דוברת של הבנק בדוא"ל. חברת עורכי הדין הבינלאומית מקדרמוט וויל ואמרי תכננה במקרו להעביר את 250 עובדיה בניו יורק למגדל החדש בחודש מרץ, אך כעת היא מתכננת לעבור ביוני, מסר איירה קולמן, יו"ר החברה.

מנהטן, שהייתה שוק של משכירים, הפכה במהירות לשוק של שוכרים. ברבעון השני של 2020 הושכרו בחוזים חדשים במנהטן 4.6 מיליון רגל רבועה, בהשוואה ל-12.5 מיליון רגל רבועה ברבעון השני ב-2019, לפי חברת נתוני הנדל"ן CoStar.

ברבעון השלישי הושכרו שטחים בסך 3.2 מיליון רגל רבועה - נתון נמוך מהרבעון הגרוע ביותר במיתון שעבר, הרבעון השלישי של 2008, אז חברות במנהטן שכרו 5.9 מיליון רגל רבועה של משרדים, לפי CoStar.

דיורלז, מנהל ההחכרה של SL Green, אמר שהעסקאות שמתנהל לגביהן משא ומתן כעת משקפות את השוק ה"רך" יותר. יש "שחיקה מסוימת" בדמי השכירות, ובעיקר הטבות כמו חודשים ראשונים בחינם והשתתפות גדולה יותר בעלויות עיצוב הפנים.

התחבורה:

לטובת הבניין החדש פועלת העובדה שהוא צמוד לגרנד סנטרל (טרמינל הרכבות של מנהטן). והמגדל מכיל מרחבים ציבוריים וחלק מהבנייה שלו כללה 220 מיליון דולר בשיפוצים למסדרונות, לפלטפורמות, לגרמי המדרגות ולתשתיות נוספות. זה יהיה אטרקטיבי במיוחד לשוכרים פוטנציאליים שהעובדים שלהם עברו להתגורר בפרברים בתקופת המגפה.

"הם הולכים להתחיל לחזור לנסוע לעבודה", אמר אלכסנדר גולדפארב, אנליסט בחברת פייפר סנדלר. "וכאן יש לך את הבניין עם המיקום הטוב ביותר בניו יורק, עם גישה ישירה לגרנד סנטרל".

עבודה מהבית:

שוכרים שחתמו על עסקאות ב- One Vanderbilt אומרים שהניסיון שלהם בעבודה מהבית בתקופת המגפה שכנע אותם ששטח משרדי חיוני לעסקים שלהם. אבל במקביל הם אומרים שהם הפיקו לקחים חשובים על איך להשתמש בשטחי המשרד ביעילות גבוהה יותר.

"זה הימור טוב להיות באתר האולטימטיבי בניו יורק", אמר קולמן, יו"ר משרד עורכי הדין מקדרמוט וויל, "אבל עדיף שאהיה פתוח יותר לרעיונות חדשים של איך לחלוק משרדים ולהשתמש בטכנולוגיה באופן אחר מכפי שנהגנו לפני המגפה".

עוד כתבות

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

דונלד טראמפ, נשיא ארצות הברית פוסט ברשת Truth, 26.6.25 / צילום: ap, Michael Perez

חנינה בלי הרשעה: האם הנשיא יכול לחלץ את נתניהו ממשפט?

הקריאה של הנשיא האמריקאי להפסיק את משפט נתניהו העלתה לשיח את האפשרות שהנשיא הרצוג יעניק לו חנינה ● אלא שנתניהו טרם הורשע בדבר, מה שמקשה על כניסה למסלול הזה ● וגם: מה חשב בזמן אמת אהרן ברק על הרעיון?

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: ap, Bernat Armangue

"אין כוח בעולם שיעצור עכשיו פרויקט תמ"א": בוועדות התכנון משנים גישה במתן היתרי בנייה

ההרס הרב שגרמו הטילים מאיראן העלה את הצורך בפתרונות מיגון מיידיים ● משיחות עם גורמים ובעלי תפקידים ברשויות ניכר כי לנגד עיניהם עומד הצורך בהפחתת הבירוקרטיה בוועדות, לצד פתרונות כמו היתרים מהירים להריסה, או מכירת דירות שנפגעו למדינה ● כמו כן, מורגשת ירידה בסרבנות לפרויקטים מצד דיירים ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד 

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

וול סטריט / צילום: Shutterstock

בעקבות הסכם הסחר עם וייטנאם, נאסד"ק ו-S&P 500 ננעלו בשיאים

נעילה מעורבת באירופה ● קמעונאיות הביגוד זינקו בעקבות הסכם מכס בין ארה"ב לוויאטנם ● מיקרוסופט עומדת לפטר כ-9,000 עובדים ● נפילה של 13% במסירות של טסלה, רבעון שלילי שני ברציפות ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך ● המגזר הפרטי בארה"ב התכווץ לראשונה ממרץ 2023

קיבוץ ניר עם, 2021 / צילום: אייל פישר

עם טכנולוגיה גרמנית: מפעל מחזור סוללות הרכב הגדול בישראל ייפתח בקיבוץ ניר עם

בהשקעה של 50 מיליון שקל: חברת BRI, יחד עם קבוצת סמלת, קבוצת דן תחבורה, קבוצת מאיר, קרן מוביליטק קפיטל ומשפחת נוסבאום החלו להקים בקיבוץ ניר עם מפעל למחזור סוללות של רכבים ואוטובוסים חשמליים ● המפעל נבנה בטכנולוגיה גרמנית, ועובדים מגרמניה הוזמנו כדי להשתתף בבניה

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

פסטות בטאבון וקינוחים מוגזמים: מסעדת השף החלומית במושב שלא הכרתם

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

מטוס של אייר אינדיה / צילום: Shutterstock

זו חברת התעופה שלא תשוב לפעול בישראל בחודשי הקיץ

אייר אינדיה, חברת התעופה היחידה שמפעילה טיסות ישירות להודו, האריכה את השהיית הטיסות לישראל ● החברה מוותרת על הקיץ בישראל - אלה היעדים דרכם תוכלו לטוס להודו

נתב''ג / צילום: Shutterstock

מפת הטיסות מישראל השתנתה: היעדים שייכנסו במקום מדינות מערב אירופה

משברים דיפלומטיים וביטולים של חברות תעופה זרות צמצמו את מפת היעדים עבור הישראלים ● דרום אפריקה וטורקיה נסגרו, וכדי להגיע למערב אירופה בזמן הקרוב צריך לעבור דרך החברות הישראליות ● באילו קווים המצוקה הכי גדולה, ואילו יעדים דווקא התווספו?

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

זה לא מחיר חריג, אבל ב-200 אלף שקל, יש לרכב הזה תחרות לא קלה

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

דונלד טראמפ / צילום: ap, Manuel Balce Ceneta

טראמפ הודיע כי חתם על הסכם סחר עם וייטנאם

"זה יהיה הסכם שיתוף פעולה נפלא בין שתי המדינות שלנו. התנאים הם שוייטנאם תשלם לארצות הברית מכס בגובה 20% על כל המוצרים שיישלחו לשטחנו, ומכס של 40% על כל העברה דרך מדינה שלישית", כתב טראמפ

נתון בשבוע / איור: גיל ג'יבלי

השקל חותך את התשואות של הישראלים בשווקים חו"ל. האם כדאי להתמגן מפניו?

התחזקות השקל מול הדולר פוגעת משמעותית בתשואה של משקיעים המחזיקים בנכסים ומניות מעבר לים ● ובכל זאת, אריאל כהן מבנק לאומי ממליץ לא לשכוח שלתנודתיות של המט"ח יש גם יתרונות

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

ספגטי ארבייטה / צילום: בנצי ארבל

הטברנה שמגישה אוכל איטלקי קלאסי, פשוט ושמח

ב"טברנה רומאנה" אף אחד לא בא להמציא את הגלגל, רק להציע אוכל טעים ומספק שלפעמים אף עולה על הציפיות ● המחירים הם חלק מהפאן

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב