בית הקזינו בלאג'יו בלאס וגאס. השקעה של קרן הריט של בלקסטון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
אחרי שהביקוש התקרר בחודשים הראשונים של מגפת הקורונה, קרנות נדל"ן מסחריות למשקיעים קטנים, מסוג חדש, שוב מרוויחות כסף.
הקרנות הפתוחות הללו, שידועות כקרנות ריט לא סחירות, מנוהלות על ידי חברות גדולות כמו בלקסטון וסטארווד קפיטל, שמטפלות בדרך כלל במשקיעים מוסדיים. הן מקבלות גם השקעות קטנות של 2,500 דולר, ומשלמות דיבידנד של יותר מ-5%, בלי התנודתיות של שוק המניות.
הביקוש לקרנות הללו מתחיל להתעורר מחדש, ודרישות הפדיון או היציאה מהן הואטו. ברבעון השלישי הקרנות הללו גייסו 1.37 מיליארד דולר, לפי פירמת רוברט סטנג’ר, חברה לשירותים פיננסיים שעוקבת אחרי השוק הזה. זה היה גידול של 450 מיליון דולר ביחס לרבעון השני.
ברבעון הראשון, מספר שיא של משקיעים ניסה לצאת מהקרנות וכמה מהן לא יכלו לפדות את המניות. ברבעון השני בקשות הפדיון הואטו ל-515.8 מיליון דולר מ-724.1 מיליון דולר ברבעון הראשון. נתוני הרבעון השלישי עדיין אינם זמינים.
"כשכולם לקחו נשימה עמוקה והבינו שהעולם לא הגיע אל קיצו, הקרנות הללו החלו לגייס כסף והפדיונות ירדו", אמר קווין גנון, מנכ"ל סטנג’ר.
גיוסי ההון החדשים עדיין נמוכים בהשוואה לשיא של 4.98 מיליארד דולר שגויסו ממשקיעים ברבעון הראשון של השנה, לפני המגפה. עם זאת, קרנות הריט הלא-סחירות הגדולות ביותר לא איבדו הרבה מערכן, בשעה שמניות קרנות ריט בורסאיות של משרדים, חנויות ואירוח, ירדו ביותר מ-30%.
"גיוסי ההון התאוששו כי המשקיעים כבר אינם בפאניקה, והם מחפשים תשואות קורצות בעולם שרעב לתשואות", אמר ג’ון מק’ארתי, מנכ"ל קרן השקעות הנדל"ן של סטארווד.
כעת, כמה משקיעים חשים גם שהקרנות הללו יוכלו לנצל הנחות גדולות בשוק הנדל"ן המסחרי, לרגל הקורונה. לקרנות רבות יש הרבה מזומנים פנויים. "יש לנו צנרת רצינית", אמר מק’ארתי.
קרנות ריט לא סחירות קיימות כבר יותר מ-20 שנה, אך הקרנות החדשות בנויות בצורה שונה מהקרנות הלא סחירות הסגורות, שאיבדו מקסמן בעיני היועצים הפיננסיים לפני כחמש שנים. לגרסה החדשה יש עמלות נמוכות יותר, ויותר גילוי נאות.
מייקל גודווין, מנהל ההשקעות הראשי של פרגאסו פייננשל, אמר שחברת ניהול ההשקעות שלו, היושבת בפיטסברג, מייעצת ללקוחות שיש להם תיק השקעות להגדיל את האחזקה שלהם בקרנות ריט לא סחירות, כמכשיר הכנסה קבועה. הקרנות מניבות יותר מ-5% והן עדיפות על מכשירי השקעה קבועה רבים שמניבים פחות מ-1.5%.
רבות מהקרנות החדשות יותר מושקעות בסוגי נכסים שלא ניזוקו ב-2020. לדוגמה, כ-30% מההשקעות שלהן היו בשטחי תעשייה, שנהנו מהגידול במסחר האלקטרוני, לפי סטנג’ר. כ-33% מההשקעות הן בדירות להשכרה. רק 15% מההשקעות היו בנכסי אירוח (מלונות), שהמגפה הכתה בהם כאשר הנסיעות נעצרו. כ-14% מושקעים במשרדים ו-7% בחנויות.
קרן הריט הלא סחירה של בלקסטון, שהייתה אחת החלוצות של המבנה החדש, השקיעה את רוב הכספים שלה בדירות ובשטחי תעשייה. הקרן עלתה לכותרות כשהשקיעה בלאס וגאס, שהעסקים בה התאדו בחודשים הראשונים של המגפה. אבל הקרן מבודדת יחסית מבעיות משום שהיא קנתה אחזקות במיזמים שמחזיקים בנדל"ן של בתי הקזינו בלאג’יו, MGM גרנד ומנדליי ביי. הללו גובים דמי שכירות מחברת MGM ריזוטרז אינטרנשיונל, שנפגעה פחות מהמגפה.
בלקסטון הוערכה ב-11.17 דולר למניה בסוף ספטמבר, לעומת 11.45 דולר בסוף 2019, לפי דוחות פומביים.
כמה קרנות ריט לא סחירות ממשיכות לעשות עסקאות, אף ששוק נדל"ן המסחרי נשאר אנמי. בלקסטון קנתה בשבוע שעבר חוזה שכירות ארוך טווח של מטה Roku (חברת סטרימינג של תכני בידור) בסן חוזה, קליפורניה, ב-275 מיליון דולר.
לבלקסטון יש כ-3 מיליארד דולר במזומנים, זמינים לעסקאות חדשות או לעמידה בדרישות פדיון. הקרן הזו "ממוצבת בצורה טובה מאוד", אמר פרנק כהן, היו"ר ומנכ"ל שלה.