הסיבוכים של תמ”א 38 / איור: ליאב צברי
דירה שעדיין רשומה על שם הקבלן, אף שהיא נמכרה כמעט חצי מאה קודם לכן; 12 יורשים של דירה שלא מסכימים ביניהם וצריך לנהל משא ומתן עם כולם כדי להזיז אבן בדירה; שלל יורשים שפזורים ברחבי העולם ולא ניתן לאתרם; מכתב שמחזיק דייר שהוא "כמו בן" עבור בעל הדירה שנפטר ללא יורשים ולכן הוא טוען לזכויות בדירה; וגם סיפור מוזר על מטר בודד בבניין שרשום על שם אדם שאינו בעלים באף דירה באותו בניין, אך מצליח לעכב פרויקט תמ"א שלם.
אלה הם חלק מהסיפורים המוזרים והמאתגרים שהגיעו למפקחות ולמפקחים על המקרקעין ברחבי הארץ בעת האחרונה, ומראים שלא רק "דיירים סרבנים" שמים מקלות בגלגלים של מיזמי תמ"א 38, אלא שהמציאות לפעמים עולה על כל דמיון.
"בתחום ההתחדשות העירונית מה שמעכב פרויקטים במקרים רבים אלו לא רק דיירים סרבנים", אומר עו"ד זיו גרומן, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, "אלא גם סיטואציות שונות כגון 'דירת רפאים' - דירה שלא מצליחים לאתר מיהו הבעלים שלה מכל מיני סיבות (כולל הימצאות בחו"ל ביעד לא ידוע); סכסוכי ירושה - הבעלים של הדירה הלך לעולמו ויורשיו מנהלים סכסוך ארוך על הזכויות בדירה ולכן אין עדיין רישום שלה בטאבו; או נכס שבעליו לא פעלו לרישומו על שמם, ולכן הדירה עדיין רשומה על שם בעלים קודם שצריכים לאתר אותו".
לדבריו, "לפני שיזם לוקח על עצמו לבצע פרויקט תמ"א, כדאי לו לערוך בדיקה ראשונית ולאתר היכן עלולים להימצא כשלים שמאוחר יותר יתקעו את הפרויקט או יעכבו אותו. גם בעלי הדירות צריכים לעשות זאת לפני שהם מתחברים בהסכם עם יזם, כדי לא להגיע למצב שאין להם רוב בגלל אותם כשלים".
חולון: 12 יורשים ודירה אחת
עו"ד גרומן נתקל לאחרונה כמייצג בשתי סיטואציות מאתגרות במסגרת פרויקט תמ"א 38 בחולון. מדובר בבניין בן 48 דירות ברח' גאולים 52 בעיר, אשר במסגרת ביצוע תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) אמורות להתווסף אליהן עוד 36 דירות. כשהגלגלים של התמ"א החלו לנוע - 46 בעלים של דירה רצו לקדם את הפרויקט - התברר כי לשתיים מהדירות הללו יש סיפורים ייחודיים, שנפתרו רק באולם המפקחת על המקרקעין.
תחילתו של המסע במהלך שנת 2015, עת התאגדו הדיירים בבית המשותף על מנת להוציא אל הפועל את הפרויקט. מדובר בבניין ישן מאוד שהוקם בשנות ה-60 ומצוי במצב ירוד ביותר, וכמובן ללא ממ"דים. במהלך חיפוש היזם והחתימה על החוזים הנדרשים התברר לדיירים כי אחת הדירות רשומה על שם חברת "נאות כלל", שבנתה את הבניין במקור.
החברה סירבה לחתום על הסכם התמ"א, בטענה כי הדירה נמכרה עוד בשנות ה-60 של המאה הקודמת אבל עדיין רשומה על שם החברה בטאבו כיוון שהרוכשים לא דאגו לעשות העברת בעלות. לאחר שהוגשה תביעה נגד החברה למפקחת על המקרקעין, הציגה נאות כלל טענה שהדירה נמכרה לזוג שהתגרש, עם השנים הבעל נפטר וב-60 השנה האחרונות הדירה עברה לא מעט גלגולים ומתנהלות תביעות בבית המשפט למשפחה בין היורשים. את הפלונטר הזה היה צריך להתיר כדי לאפשר ל-95% מבעלי הזכויות בבניין לקדם את פרויקט התמ"א.
עו"ד גרומן, שמייצג את היזם, הצליח להגיע ליורשים המסוכסכים שהסכימו לחתום על הסכם התמ"א, אבל הבעיה המקורית נותרה בעינה: הדירה רשומה ע"ש נאות כלל, שמסרבת לחתום כי היא טוענת שאין לה זכויות בדירה.
הסיפור הסתיים כשהמפקחת על המקרקעין קבעה שעו"ד גרומן יכול להיכנס לנעלי החברה ולחתום על כל מסמך שקשור לתמ"א במקומה.
בדירה השנייה שעוררה אתגר, בעל הדירה נפטר והותיר אחריו 12 יורשים וגם הערה לטובת אחיו, שלפיה האח זכאי לגור בדירה עד יום מותו. עו"ד גרומן נאלץ לנהל משא ומתן עם כל אחד מהיורשים בנפרד, ובסופו של דבר השיג הסכמה עם שבעה מהיורשים, שחתמו על הסכם התמ"א. באשר לחמשת היורשים שסירבו לחתום קבעה המפקחת כי יש גבול לכל תעלול וכיוון שיש רוב בתוך קבוצת היורשים, ניתן להתקדם גם עם הדירה הזו.
תל אביב: המטר הבודד שמעכב בניין שלם
עו"ד יוסי מוסרי מספר על פרויקט תמ"א 38 של חברת מולטילנד התחדשות עירונית ברחוב שמעון התרסי 21 בתל אביב. במרץ 2018 חתמו רוב דיירי הבניין כנדרש על הסכם מול החברה לשם ביצוע עבודות לחיזוק ושיפוץ הבניין, במסגרת תמ"א.
כדי לקבל היתר בנייה צריך, כמובן, הסכמה של כל הדיירים, אלא שמעיון בנוסח המקרקעין של הבניין התברר כי שטח של מטר אחד בקומת הקרקע של הבניין רשום מאז שנות ה-60 על שם אדם בעל דרכון בלגי, למרות שבפועל אין שום נכס בבניין שרשום על שמו. בנסח המקרקעין צוין כי רישום הזכויות במטר הזה על שם הבלגי הוא תוצאה של פעולת תיקון רישום ולא כתוצאה של מכר או הורשה. אף שהמטר הרשום מתואר בנסח המקרקעין כחלקת משנה 2, בפועל לא קיים בבניין או בקומת הקרקע חלל או חדש של מטר, ואין בבניין כל מחזיק ששמו כשם הבלגי הרשום בנסח. היזם והדיירים החלו לחפש את הבעלים של המטר האחד הזה.
בשלב מסוים התגלה אדם אחד בעל דרכון בלגי בשם הנקוב בנסח המקרקעין. התברר כי הוא לא התגורר כלל בישראל אך הובא לקבורה בישראל בשנת 1993. ב-2018, בחלוף 25 שנה מאז הפטירה, לא הצליחו היזם והדיירים לאתר כל יורש או קרוב הטוענים לזכויות במטר הרשום. לפיכך, פנו הדיירים לאפוטרופוס הכללי כדי שינהל את הנכס העזוב - הזכויות במטר הרשום. לאחר כשנתיים נוספות, ממש לאחרונה, נמצאה אף קרובת משפחה של המנוח מאיטליה שבאמצעותה ניתן היה להסדיר את זכויותיה באותו מטר בודד.
"כעת היא מתנהלת מול בא כוח הבעלים בבניין, בתקווה שיושלם הרישום שלה והיא לא תעשה בעיות. כשיגיעו לשלב של היתר בנייה יצטרכו לפנות למפקחת לאשר את המשך הפרויקט", מסביר מוסרי.
חיפה: שלל יורשים עלומים ברחבי העולם
עו"ד רון ברנט נדרש לפתרון יצירתי בפרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה) ברחוב זלמן שניאור 19 בחיפה, שנקלע למחסום לאחר שהתברר כי אחת מהדירות בבניין רשומה על שם שני בני זוג שהלכו לעולמם - המנוח נפטר במרץ 74' בישראל ורעייתו נפטרה באוגוסט 97' בארגנטינה. לא ניתנו צווי ירושה והיו להם יורשים פוטנציאלים רבים ברחבי העולם.
במועד שבו ניתנה החלטת הוועדה למתן היתר בנייה לפרויקט, ניתן היה לאתר יורש פוטנציאלי אחד בלבד, נכדם של המנוחים שהתגורר בישראל, אך טרם אותרו יתר היורשים הפוטנציאלים שלא מתגוררים בארץ.
ברנט: "הוגשה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין כדי שתסמיך את בא כוח הבעלים לחתום בשם היורשים הלא ידועים על כלל המסמכים במסגרת העסקה ואולם הסעד המבוקש לא ניתן. בנסיבות אלה, הוגשה בקשה דחופה לבית המשפט לענייני משפחה לפתור את הבעיה, ובמסגרת הליך זה מוניתי (עו"ד ברנט, אל"ו) במינוי חריג כמנהל עיזבון זמני של המנוחים במצב שבו היורשים אינם ידועים".
במסגרת סמכותו הוסמך עו"ד ברנט לחתום בשם יורשי העיזבון על הסכם התמ"א 38, מסמכי השעבוד לבנק המלווה וכל מסמך נוסף לצורך ביצוע הפרויקט. אם, ולכשיינתנו, צווי ירושה בעתיד ביחס לעיזבונות המנוחים, יהיו היורשים בדין זכאים לזכויות בדירה החדשה שתיבנה במסגרת הפרויקט.
הפרויקט הושלם ממש לאחרונה.
אשדוד: הנפטרים והיורשים מאתיופיה
גם עו"ד אבישי שולב, מומחה בעסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית, נתקל במקרים רבים שבהם פרויקטים נעצרים לאו דווקא בשל דיירים סרבנים בהגדרה, כאלה שמבקשים לעצמם טובות הנאה מפליגות, אלא עקב נסיבות מורכבות של הנכס. לדבריו, "המקרים המורכבים יותר, הם דווקא במקום שבו הדייר מעוניין לחתום ותומך בפרויקט, אולם קיימים חסמים בירוקרטיים חיצוניים שלא מאפשרים להתקדם. בניינים שעדיין רשומים במושע (בעלות מחולקת) ולא כבית משותף, מקרים שבהם קיימת הצמדה של חלק מהגג לדירה ספציפית, החתמה של יורשי-יורשים שעולה קושי לאתרם או בעיות רישום מורכבות - כל אלו הם מקרים שבהם לא תמיד ניתן יהיה לקבל פתרון במסגרת ההליך של פנייה למפקחת, וכאן יידרש פתרון יצירתי".
שולב מספר על פרויקט תמ"א 38 באשדוד, שאת דייריו הוא מייצג: "אחת הדירות שם רשומה על שם שלושה אנשים בחלקים שווים - בני זוג, ואמה המנוחה של האישה. המנוחה נפטרה לפני שנים רבות אבל נותרה רשומה כבעלים של שליש מהדירה. המנוחה הותירה אחריה כמה יורשים. אחד מהם, בנה, נפטר אף הוא והותיר אחריו שבעה יורשים, שלושה מהם מנותקי קשר באתיופיה".
הצדדים נדרשו למנות מנהל עיזבון זמני לעיזבון הבן היורש המנוח. "נדרשנו לקדם את הפרויקט באמצעות מנהל העיזבון, שיוכל לעשות פעולות בשם היורשים העלומים, כולל חתימה על ההסכם וכל הקשור ביישום הפרויקט. פנינו למפקחת על המקרקעין, התמנה מנהל עיזבון, חתם על הכול, וכעת הפרויקט בשלבי ביצוע מתקדמים".
תל אביב: הדייר שהוא כמו "בן"
עו"ד דוד בסון ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון, מספר שלא רק יורשים טוענים לזכויות בנכסים. "לפני כשנתיים טיפלנו בפרויקט בבניין בתל אביב, ובמהלך איסוף החתימות מהדיירים התברר שאחד הדיירים באחת הדירות אוחז במכתב מבעלי הדירה על כך שהם אהבו אותו והתייחסו אליו כמו הבן שלא היה להם, ולטענתו לכאורה הוא אמור לרשת את הדירה לאחר שהבעלים נפטרו (לא היו להם יורשים), אבל לא היה לו מסמך שמוריש לו את הדירה באופן רשמי".
הסיפור נגמר רק כשהבן-הלא-ביולוגי רכש חלק מהדירה, ואז ניתן היה לקדם את פרויקט התמ"א.
בסון: "היה צורך לערב את היועמ"ש וזה נגמר בפשרה שלפיה הוא חלק קנה מהדירה. נדרש שם מינוי מנהל עיזבון זמני והוא חתם על חוזה המכירה, כדי לעזור לעיזבון לקדם את העסקה".
ההליך אצל המפקחת: "הרבה פעמים ניתן פס"ד באותו יום"
רבים מההליכים נגד דיירים סרבנים ובעניינים אחרים מגיעים ללשכות המפקחות והמפקחים על המקרקעין, הפועלים ב-12 ערים בארץ. על פי אתר משרד המשפטים, "בסמכותם השיפוטית לדון ולפסוק בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים ובדיונים בסכסוך. מוקנות להם עפ"י החוק, כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית". ערעור על החלטות שלהם מוגש לבית המשפט המחוזי.
"מלבד המקרה 'הקלאסי' - תביעה כנגד 'דייר סרבן' - קיימים מקרים שבהם "הצד שלא ניתן לקבל את הסכמתו הנדרשת איננו סרבן, אלא קיימת מניעה אחרת והמפקחים על רישום המקרקעין נדרשים להעניק סעד המאפשר את מימוש העסקה", אומר עו"ד רון ברנט.
"הליך אצל המפקחת מהיר מאשר בבית המשפט ומסתיים - בוודאי בתביעות דחופות - בתוך חודשים ספורים", אומר עו"ד ברנט. "הרבה פעמים ניתן פס"ד באותו היום. לא מדובר בסוגיה שזקוקה לפרשנות. ברגע שמתקיימים התנאים על פי הוראות החוק, הבירור הנדרש לא דורש דיוני הוכחות.
"גישת המפקחים היא שהצורך בחיזוק מבנים דחוף והפרשנות המתבקשת היא למצוא את הפתרונות המשפטיים הנכונים כדי להוציא את הפרויקט לפועל. אי-מימוש הפרויקט משמעו העמדת בעלי דירות בסיכונים לנזקים הכבדים שצפויים להם בעת רעידות אדמה. הם תמיד מעודדים מציאת פתרונות יצירתיים למימוש פרויקטים".
לדברי עו"ד יוסי מוסרי, "המפקח על הבתים המשותפים הוא ערכאה מקצועית בעלת מומחיות במקרקעין, ולכן יש לה יתרון משמעותי בהכרעה בסכסוכים ובחילוץ פרויקטים שתקועים ומתקשים לצאת אל הפועל לאור הצורך בהסכמת כלל הדיירים טרם קבלת היתר בנייה".
ולמרות זאת, זה לא תמיד פשוט. "לא מעט פרויקטים מתעכבים בגלל סוגיות זניחות", אומר מוסרי. "זכות הקניין חשובה אבל לטעמנו יש לשקול שינוי החוק כך שלא תידרש הסכמה של 100% בעלי הזכויות לצורך הוצאת ההיתר בפועל במקרי קיצון כגון כאשר יש מטר שהבעלות עליו לא ידועה".