אראל מרגלית. החברה בבעלותו טוענת כי הסכם החכירה בוטל שלא כדין / צילום: כדיה לוי, גלובס
הפטריארכיה היוונית האורתודוקסית פנתה לבית המשפט המחוזי בירושלים בדרישה דחופה להוציא צו מניעה נגד חברת "אס.אמ.אס מתחם הרכבת" בבעלותו של היזם וח"כ לשעבר אראל מרגלית. זאת, על מנת למנוע מהחברה וממרגלית להמשיך ולקדם את תוכנית הבנייה בשטחי הפטריארכיה במתחם תחנת הרכבת ההיסטורי בירושלים.
בקשת צו המניעה מצטרפת לסכסוך המשפטי המתמשך בין הפטריארכיה ל-אס.אמ.אס בנוגע לעתיד הקרקע. זאת, לאחר שהכנסייה הודיעה לפני כשנה על ביטול הסכם החכירה על השטח שחתמה עם החברה ב-2010.
הפטריארכיה ביקשה מבית המשפט, באמצעות עו"ד נמרוד כנפי ממשרד בעז בן צור, להוציא צו מניעה במעמד צד אחד. אולם השופטת שושנה לייבוביץ ביקשה את תגובת החברה, המיוצגת על ידי משרד עוה"ד טולצ'ינסקי-שטרן-מרציאנו-כהן-ליצקי. התגובה טרם הוגשה לבית המשפט.
בבקשת הפטריארכיה נטען כי אס.אמ.אס מקדמת את התוכנית מאחורי גבה. וזאת, למרות שהסכם החכירה בין הצדדים בוטל ולמרות שקיימות תביעות הדדיות בעניין. הבקשה הוגשה לאחר שהפטריארכיה גילתה שבאוקטובר האחרון אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה להפקדה את תוכנית הבנייה בשטח המריבה ללא ידיעתה. זאת, לאחר שבמאי הגישה חברת אס.אמ.אס לוועדה תוכנית השונה מזו שהייתה על הפרק קודם לביטול ההסכם בין הצדדים. בבקשתה לצו מניעה דורשת הפטריארכיה כי בית המשפט יורה לוועדה המחוזית שלא לקדם את התוכנית ולא לפרסם הודעה על הפקדתה.
גורם המעורה בנושא מצד אס.אמ.אס אומר ל"גלובס" כי נציגי הכנסייה ידעו על ההתקדמות, דווחו על כך באופן שוטף והוזמנו לקבל הצגה כוללת מספר פעמים - אך התעלמו. לדבריו, מדובר בהליכי תכנון שהחלו לפני שנים ולכן לא נדרש סעד מבית המשפט.
הגשת התוכנית והסתרתה חודשים
בבקשתה לצו מניעה טוענת הפטריארכיה כי "המעשים המתוארים הם ברף החמור והפסול ביותר שקיים בדין האזרחי". לדבריה, חברת אס.אמ.אס הגישה תוכנית לאישור הוועדה המחוזית והסתירה זאת מן הפטריארכיה במשך חמישה חודשים. זאת, בכדי להביא לכך שהתוכנית תידון בוועדה המחוזית מבלי שהפטריארכיה תממש את זכויותיה הבסיסיות ביותר ותמנע את הדיון. "החירות שחברת אס.אמ.אס נטלה לעצמה לנהוג כך, בהיעדר הסכם עם הפטריארכיה, ולאחר שבית המשפט דחה - בהסכמת החברה - את בקשתה למתן צו עשה זמני לצורך הגשת תוכנית זו, היא מעשה פסול, חריג, קיצוני ופוגעני ברף החמור ביותר שניתן להעלות על הדעת במסגרת הליך משפטי", נטען.
עוד טוענת הפטריארכיה כי חברת אס.אמ.אס "פעלה בניגוד גמור להסכם, והגישה תוכנית לרשויות התכנון, לשינוי יעוד מקרקעי הפטריארכיה, מבלי לקבל את הסכמתה תחילה לתכנון המוצע, כמתחייב על פי ההסכם בין הצדדים". עוד נטען כי החברה "רמסה את החלטת בית המשפט שניתנה בהסכמתה, וזאת בידיעה והבנה ברורה של מעשיה, והכל בכדי 'ליצור עובדות בשטח' - אלא שהשטח הוא שטחה של הפטריארכיה, ולחברה של מרגלית אין כל זכות לעשות זאת".
בנוסף, לדברי הפטריארכיה, בתוכנית שהגישה החברה לוועדה המחוזית נכלל מקרקעין שלא כלול בהסכם החכירה בין הצדדים, "ושלא נכלל בהצעת התוכנית שהוגשה קודם לכן לשם פתיחת ההליך". לטענתה, "קשה להפריז בחומרת המעשים של החברה אשר עושה במקרקעי הפטריארכיה כבשלה".
מרכז מגורים, מלונאות ומסחר
תחילת הפרשה בשנת 2010, אז חתמה הפטריארכיה עם חברת אס.אמ.אס של מרגלית על הסכם חכירה למשך 99 שנים, בנוגע ל־88% משטח המקרקעין שבבעלותה בחלק הצפוני של מתחם הרכבת ההיסטורי בירושלים. לטענת הפטריארכיה, במסגרת ההסכם ניתנה לחברה אופציה לפעול במשך תשע שנים לקבלת אישור תוכנית לשינוי יעוד המקרקעין למגורים, משרדים מסחר ומלונאות, ולהביא לאישורה. עוד צוין בהסכם כי תוכנית הבנייה תובא לאישורה של הפטריארכיה. בתמורה שילמה אס.אמ.אס לפטריארכיה 4.2 מיליון דולר. כן הוסכם שהכנסייה זכאית ל-15% מרווחי המלונאות אם יופקו בשטח המוחכר.
לפי התוכנית שמקדם כעת מרגלית, ייבנה בשטח המריבה תמהיל של מגורים, משרדי הייטק ומסחר על שטח של 17 דונם. התוכנית כוללת חמישה בניינים בגבהים של בין 10-5 קומות, ובהם 200 יחידות דיור, כ־10 אלף מ"ר עבור תעסוקה בהייטק וכ-4,000 מ"ר מסחר. לפי התכנון, המיזם יכלול גם מגרש של כ־3,000 מ"ר עבור בית ספר ושימושי תרבות וחניון ציבורי.
התוכנית היא חלק משלוש תוכניות בנייה באזור מתחם הרכבת ההיסטורי בבירה ששטחו 75 דונם. יתר הבעלויות על הקרקע הן של רשות המקרקעין ושל חברת רכבת במושבה שבבעלות אבי מורדוך, רמי לוי וחברת פז.
מרגלית הקים כבר הקים מתחם בבית המדפיס הממשלתי הישן בירושלים, הצמוד לשטח המריבה שאליו מבקש איש העסקים להתרחב. המתחם בבית המדפיס הוא חלק ממודל "margalit start up city" לפיתוח כלכלי-חברתי, המתבסס על הקמת מרכזי חדשנות המחברים יזמות טכנולוגית-עסקית עם יזמות חברתית ותרבותית. במתחם יושבות היום חברות הייטק וקרן JVP של מרגלית.
"ביטול ההסכם בשל הפרות"
לפטריארכיה הייתה ציפייה שחברת אס.אמ.אס תפעל בזריזות לאישור תוכנית הבנייה במתחם הרכבת ההיסטורי. לטענת הפטריארכיה, היא ערכה את ההסכם "נוכח מצגים מפורשים של אס.אמ.אס, שלפיהם יש לה היכולת והכישורים לקיימו, ובראש ובראשונה, להגיש בהקדם האפשרי תוכנית לשינויי יעוד המקרקעין, וזאת בתוך המועדים שנקבעו בהסכם".
אלא ש-אס.אמ.אס לא הגישה את התוכנית בשנים שחלפו, ולטענת הפטריארכיה, במשך תקופת האופציה (תשע שנים מחתימת ההסכם) לא פנתה אליה בנושאים תכנוניים. ב-2019 נוצר משבר אמון בין הצדדים עקב מחלוקת על תביעה לפינוי דיירת מוגנת המפעילה סופרמרקט במקרקעין. הפטריארכיה טענה ש-אס.אמ.אס פועלת בניגוד להסכם, הקובע כי היא תישא בכל עלויות הפינוי לבדה. עוד טענה כי פעולותיה של החברה גורמות לה נזק כספי.
לדברי הפטריארכיה, "משבר האמון שנגרם בשל ההפרות החמורות, הוביל את הפטריארכיה לבחון את מצבו התכנוני של הנכס. או אז התברר לה כי זמן קצר קודם לכן הגישה החברה לרשות התכנון 'הצעת תוכנית' חסרת היתכנות ממשית, וכי אין כל אפשרות מעשית כי החברה תעמוד בהתחייבותה לאשר את התב"ע בתקופת האופציה".
בדצמבר 2019, בחלוף תשע שנים מהחתימה על ההסכם, הודיעה הפטריארכיה ל-אס.אמ.אס על ביטול הסכם החכירה. לטענתה, החברה הפרה באופן מהותי את ההסכם, בכך שלא עמדה בזמנים שנקבעו לאישור תכונית הבנייה; לא קיבלה את הסכמתה לתכנון המוצע כנדרש בהסכם; ובשל סכסוך כספי על פינוי הדיירת המוגנת.
"ביטול ההסכם שלא כדין"
מאז ההודעה על ביטול ההסכם, קיימת מחלוקת בין הפטריארכיה ל-אס.אמ.אס אם ההסכם בוטל כדין. המחלוקת מתבררת במסגרת תביעות הדדיות שהוגשו לבית המשפט. החברה הגישה תביעה לאכיפת ההסכם, ולסעד הצהרתי, שלפיו הודעת הביטול חסרת תוקף. כן ביקשה מבית המשפט "צו עשה" שיאפשר לה לקדם את תוכנית הבנייה.
בתביעתה טוענת החברה כי ביטול ההסכם נעשה שלא כדין. לדבריה, לפי ההסכם, תשע השנים נועדו להשלמת הכנת התוכנית ולא לאישורה. לטענתה, היא "פעלה במסירות ותוך השקעת מאמצים ומשאבים רבים לקידום התוכנית בהליך מתיש וארוך", והשקיעה עשרות מיליוני שקלים.
בתביעה מתארת החברה את הקשיים בקידום התוכנית המהווים, לטענתה, נסיבות העוצרות את מניין תקופת האופציה של תשע שנים. לדבריה, היא נדרשה לאגד את הבעלים הפרטיים במתחם על מנת להציע תכנון חלופי שיאפשר ניצול מיטבי של הזכויות. לטענתה, היא הצליחה "להתגבר על מחלוקות בין שישה בעלים פרטיים, עמדות שונות ברשות מקרקעי ישראל, עמדות סותרות של הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ועשרות שינויי מדיניות תכנונית. וזאת, בנחישות מקצועית - וכך הביאה אל סף השלמת התכנון".
הפטריארכיה מצידה הגישה תביעה שכנגד, שבה היא מבקשת לקבוע כי ביטול ההסכם בין הצדדים נעשה כדין וכי היא זכאית לפיצויים.
בינואר 2020 התקיים דיון בפני השופטת חיה זנדברג, שבמסגרתו ביקש נציג אס.אמ.אס "סעד שיאפשר לנו לקדם את התוכנית". אולם בהמלצת בית המשפט ובהסכמת הצדדים, לא ניתן צו המאפשר ל-אס.אמ.אס לקדם את התוכנית, אלא נקבע כי תוכל להגיש בקשה לצו קונקרטי אם תרצה לפעול. לטענת הפטריארכיה, אס.אמ.אס הודתה בדיון כי היא אינה יכולה לקדם את תוכנית הבנייה ללא צו בית משפט, וכזה לא ניתן.
מחברת אס.אמ.אס נמסר בתגובה: "רובע החדשנות והיזמות 'Margalit 'Startup City Jerusalem הוא פרויקט משמעותי לירושלים שיוסיף אלפי משרות הייטק וייצור מרכז עירוני חדש בלב אזור שנזנח במשך עשורים. הפרויקט כולל מרכז סייבר ופודטק, מתחם תרבות, מגורים, מסחר ואת מרכז מתנדבי שנת השירות הלאומי שצפוי להיבנות.
"כצפוי בפרויקטים מסדר גודל זה שמשנים כיוון של מרכזי ערים, גם כאן ישנן טענות והתנגדויות, התמקחויות ורצונות שונים לקבל תגמול כזה ואחר. ניסו לעצור את התוכנית גורמים שונים במשך שנים, ולכן נמשך התכנון שנים ארוכות מדי. לאחר כמעט עשור של תכנון ועבודה מוסדרת מול מוסדות השלטון, כולל אישור בועדה המקומית ובוועדה המחוזית, התוכנית יוצאת לדרך" (ת.א. 13990-01-20).