בטומי, גאורגיה. "השקעות ענק בתחום התיירות" / צילום: Shutterstock
רק מעט השתנה מבחינת השקעות נדל"ן באירופה מאז שהישראלים הסתערו על שוק הדירות הברלינאי לפני כעשור. נכון, בירת גרמניה כבר נמצאת מחוץ למעגל ההשקעות, אחרי שורת רפורמות שנועדו להוריד את מחירי הדיור בעיר, אבל האינטרנט והרשתות החברתיות מלאים בהצעות חלופיות. "הכנסה של 3,500 שקל מדירה באודסה", "דירה בקייב עם 9,100 דולר הון עצמי", "7% תשואה שנתית בפורטוגל" - הן רק חלק מהמודעות שצצות למי שמתעניין, וגם למי שלא.
שורה של יעדים מתחרים בימים אלה על כספם של ישראלים חובבי סיכון ומהירי החלטה, שנדחקו החוצה משוק הנדל"ן הישראלי בגלל המחירים העולים, ונמשכים להשקיע בנדל"ן איפשהו על הגלובוס. הרשתות החברתיות רוחשות הזמנות למפגשים, לשיחות ולדיונים מקוונים על התשואה החודשית שמקבלים באתונה, על הפשרת שטחים חקלאיים לבנייה בפורטוגל, על קניית דירות במכירות פומביות בבריטניה או על מיקרו-דירות לתיירים בבטומי שלחופי הים השחור.
אם כבר, נראה כי שוק ההשקעות של ישראלים בנדל"ן בחו"ל רק הלך והשתכלל בשנים האחרונות - למרות שורת מקרי הסתבכות פיננסיות כמו הפעילות של עדי קייזמן בברלין (באמצעות "ברלין אספייר" ו"ברלין אסטייט"), והתביעות נגד קרן הגשמה בנוגע לפרויקטים בבריטניה ובארה"ב.
ישראלים עם סכומים קטנים יחסית של 50 עד 200 אלף דולר ימצאו בימים אלה מגוון חברות, משרדי עורכי דין וקרנות השקעה ישראליות שישמחו לקחת את הכסף שלהם ולתרגם אותו להשקעות נדל"ן במגוון יעדים ובמגוון שיטות.
חשוב להבהיר כי כל המשווקים מציגים תמונה ורודה של תשואה, ומרבים גם לעשות שימוש מקוון בכתבות שמסקרות את התחום כדי לבסס תדמית רצינית, אולם אין בכך לבטל את הצורך בבדיקות מעמיקות באמצעות אנשי מקצוע ואת הערנות לאפשרות של סיכונים.
אייל (שם בדוי), בן 33 החי בתל אביב, סיפר ל"גלובס" כי הוא משקיע בימים אלה 100 אלף דולר בנדל"ן בארה"ב, אך לא באמצעות בעלות ישירה על נכס. במקום זאת, הוא בחר להשקיע את כספו באמצעות שתי הפקדות של 50 אלף דולר בעסקאות מימון הנדל"ן בארה"ב שמציעה חברת iintoo. מודל החברה אינו למכור דירות או בתים, אלא למכור שותפות במימון פרויקטי נדל"ן בארה"ב, וחלוקת הרווחים (האפשריים) ממנו אחרי שלוש שנים.
"ההשקעה שלי מתווספת לזו של אנשים אחרים. זה כמו רשת חברתית של משקיעים קטנים", אומר אייל, "אנחנו מקבלים תשואה על הכסף שלנו מדי רבעון ואז בסוף הפרויקט כשהוא נמכר מחלקים את הרווחים - החברה מקבלת 20% ואני מקבל 80%, לפי המדרגה שבה נכנסתי". באופן אישי, הוא חוזה תשואה כוללת של 30% לשלוש שנים, אך מודע לסיכון שהפרויקט ייכשל.
"חשבתי מה לעשות עם הכסף שיש לי", הוא מספר ל"גלובס", "שמעתי ממכר רחוק על החברה הזו, וראיתי שמי שהוביל אותם היה המנכ"ל הנוכחי של בנק הפועלים, דב קוטלר. חשבתי לעצמי שזה מישהו שלא יהיה מוכן לסכן את השם שלו והשתכנעתי. עכשיו אני מנסה לשכנע גם חברים ובני משפחה להשקיע דרכם. זה מגוון לי את תיק ההשקעות... אני רוצה לפזר את הביצים וסוג כזה של השקעה מאפשר לי להתעסק בנדל"ן עם סכום נמוך יחסית".
אייל מספר כי נושא השקעות נדל"ן בחו"ל עולה מדי פעם בשיחות שלו עם חברים מהצבא, שכולם באמצע שנות ה-30 לחייהם. כמה ממכריו שותפים לפרויקטים הכוללים השקעות נדל"ן - ברצלונה, בודפשט וערים בפורטוגל נחשבים ליעדים "חמים" בקרב ישראלים המחפשים תשואות, ובעיקר שאיפות למכור דירות ונכסים ברווח גדול אחרי מספר שנים.
בריטניה: שכבה חדשה של משקיעים
"יש שכבה חדשה לגמרי של משקיעים שנכנסים לתחום הנדל"ן בשנתיים האחרונות", אומר חן לב, ישראלי המתגורר בבריטניה ומתמחה ברכישת נדל"ן במכירות פומביות בליברפול בעבור ישראלים.
"עד שנת 2018, רוב הלקוחות שלנו היו בני 45 ומעלה", אומר לב, שהקים את החברה עם אשתו אורית ב-2016 אחרי שנים של עבודה משותפת בחברת נדל"ן גדולה בלונדון. "אבל בשנתיים וחצי האחרונות החל להגיע קהל צעיר, בני 21 עד 30, אנשים שרוצים להיות יזמים, להתחיל לדאוג לעתידם הכלכלי כבר מוקדם. להיות בעלי נכסים".
שכבת גיל זו, מספר לב, שאין לה במקרים רבים הון נצבר, "לוקחת הלוואה של 100 אלף ליש"ט (460 אלף שקל) בישראל בריבית נמוכה יחסית, ואז משתמשת בכסף הזה כדי לקנות דרכנו בית קטן בליברפול, למשל". המודל העסקי של החברה הוא לרכוש בתים ודירות בעבור ישראלים במכירות פומביות.
"כך אפשר להשיג דירות ב-80% ממחיר השוק, הניסיון שלנו מאפשר לנפות את הדירות הבעייתיות", הוא אומר. 100 אלף פאונד יקנו למשקיע הישראלי בית קטן של שני חדרים, הוא מציין, כולל ההוצאות הנלוות ואפילו שיפוץ קל. "אז הם לוקחים הלוואה בריבית של 3% ומקבלים תשואה של 8% משכר הדירה, ובנוסף יוכלו למכור בעתיד במחירים גבוהים - אם מגמת העלייה במחירי הדיור תימשך".
עד כה, אומר לב, תיווכה החברה שלו ביותר מ-580 עסקאות בלונדון ובליברפול, שהיא מוקד העסקים הנוכחי של החברה, בגלל מחירי נדל"ן נמוכים יחסית והעובדה שרוב רוכשי הדירות בעיר נכון לעכשיו הם משקיעים. "הקהל הצעיר דורש הרבה סבלנות, הם אוהבים לקבל הרבה יותר מידע. הם עצמם מאוד מיודעים, מקשיבים לפודקאסטים בנושא ועוקבים אחרי דיונים באינטרנט. הם אוהבים את הרעיון שיש להם נכס בחו"ל בגיל צעיר ומקווים למכור בעוד חמש עד שבע שנים בתשואה גבוהה", הוא אומר.
"קצת להפתעתנו, העסק שלנו הכפיל את עצמו בתקופת הקורונה", אומר לב. "יש איזשהו טרנד של השקעות נדל"ן בקרב ישראלים, והרבה מהמשקיעים שלנו מנסים בכל האמצעים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. ההרגשה שלי היא שבישראל חבר מביא חבר ואח מביא אח".
גאורגיה: מכוונים להשכרה קצרת טווח
ישנן חברות המתחרות על סכומים קטנים הרבה יותר. חברת B- Group למשל, מתמחה במכירת דירות קטנות למשקיעים ישראלים בבטומי, עיירת הנופש הגאורגית לחופי הים השחור. "גאורגיה נמצאת בבום של בנייה מ-2012, ובטומי במיוחד מקבלת השקעות ענק בתחום התיירות", אומר מנור אברמוביץ, מנהל השיווק של החברה, שהוקמה לפני ארבע שנים. בעיר, בעלת מיקרו-אקלים חמים ואפילו טרופי, הוקמו מלונות רבים.
"אנחנו מוכרים לישראלים דירות פרטיות קטנות, שמיועדות להשכרה קצרת טווח, לתיירות, בסכום של 30 עד 40 אלף דולר לדירה", מספר אברמוביץ. הוא אומר כי במחיר זה ניתן לקנות דירות מרוהטות ולהרוויח בעתיד ממכירתן, אם החזון של בטומי כמרכז תיירות גדול יתגשם, ותיירים מרחבי העולם יגיעו לעיר. "רוב הלקוחות שלנו הם ישראלים, ללא קשר לגאורגיה, אבל יש גם כמה שמקורם במדינה. הרבה מגיעים מהמלצות מפה לאוזן, שזה הדבר שעובד הכי טוב בישראל".
טומי אינה לבד, ונראה כי חלק גדול מהשקעות הנדל"ן של ישראלים בחו"ל מכוון לתחום של השכרה קצרת-טווח דרך Airbnb ופלטפורמות אחרות. בחלק מהמדינות זה נחשב לתחום בעייתי, כמה מהן אסרו את השימוש בפלטפורמה, בשל התרומה שלה לעליית מחירים ולמצוקת דיור, וכמובן שכעת בזמן משבר הקורונה - עם הקריסה העולמית בתיירות - הסיכוי להרוויח מדירות נופש קטן.
גם בטומי סובלת ממשבר הקורונה ומהשיתוק העולמי בטיסות ובתחום החופשות, אומר אברמוביץ, "אבל מבחינה עסקית - הקורונה איכשהו רק עשתה לנו טוב. קיבלנו גל של משקיעים שעוזבים את הבורסות המשוגעות - ומחפשים השקעה סולידית. הגאורגים משוועים להשקעה בינלאומית, אז הם מעניקים המון הקלות מס", אומר אברמוביץ, "עוד שלוש, ארבע או חמש שנים, זה יהיה שם כמו בברלין".
פורטוגל: אחרי האזרחות באה הדירה
יעד שנחשב גם הוא לפופולרי בקרב משקיעים ישראלים הוא פורטוגל. האפשרות של ישראלים בשנים האחרונות להוציא אזרחות פורטוגלית על סמך שורשים ספרדיים ופורטוגליים מהמאה ה-15 (ובעיקר על סמך שמות משפחה), "חשפה" לישראלים רבים שוק נדל"ן מתפתח, שמאוחר יותר גרר השקעות.
מרדכי שאבי, הבעלים של חברת איזי נדל"ן, העוסקת בליווי וסיוע לרוכשי נכסים בפורטוגל, אמר כי התחיל מתחום הסיוע בהוצאת אזרחות והמשיך "כמעט בעל כורחו" לרכוש דירות. "רוב הלקוחות שלנו הם ישראלים שקיבלו אזרחות פורטוגלית. זה נותן להם תחושה של דריסת רגל. יש כמה יתרונות ספציפיים לפורטוגל, כמו האפשרות לקבל משכנתה גם אם אתה לא תושב או אזרח, אבל נראה שהקשר שנוצר למדינה ‘פותח’ את האפשרות להשקיע בה", הוא מציין.
"אנחנו מחפשים ומסייעים ללקוחות ישראלים לקנות דירות קטנות, 200 עד 300 אלף אירו לדירה, בערים כמו פורטו וליסבון, למשל. מי שמסתייע בשירותים שלנו הם בעיקר בני מעמד הביניים, שיש ביניהם כאלה שחושבים על קניית נכס לפנסיה - דירה עם נוף לים ומחיה זולה". אבל גם צעירים מגיעים אליו, הוא אומר, כאלה שמעוניינים לקנות דירות קטנות לצורכי תיירות.
עם תחילת משבר הקורונה, מספר שאבי, הסתמנה ירידת מחירים במדינה, שגם נסמכת על תיירות וגם סבלה מהתפרצויות קורונה משמעותיות. כעת נרשם ייצוב מחדש, והשוק עדיין לא חזר לעליות המחירים החדות בנדל"ן שאפיינו אותו בשנים שעד למשבר הקורונה. כעת, הוא מספר, הוא מסייע בממוצע לשתי עסקאות בחודש, ובגלל שלא ניתן לטוס לפורטוגל - הרוכשים הישראלים עושים את הכול באמצעות האינטרנט.
יוון: קונים בלי לראות
יעד ותיק יותר, ואולי גם תיירותי יותר ופופולרי בקרב ישראלים, הוא יוון, ובמיוחד הבירה אתונה. "החל מ-2016, משקיעי נדל"ן ישראלים התחילו להתעניין ביוון כי הבינו שהמשבר שהתחיל ב-2008 הולך ומסתיים", אומר עורך דין אמיר עזר, שמשרדו מתמחה בהשקעות נדל"ן בבירת יוון. "עד אז נרשמה ירידה חזקה מאוד במחירים, לרמה ‘מצחיקה’ כשמדובר על מדינה אירופית. זה משך ישראלים רבים לשוק, ומאז ראינו עלייה איטית בערך הדירות, הקפאה בזמן הקורונה, ואנחנו רואים מהחודש שעבר שוב עלייה במחירים". לדבריו, "עדיין המחירים באתונה נמוכים ב-30% מהשיא שנרשם ב-2010".
הלקוחות שמגיעים אל עזר, הוא מספר, הם בני מעמד הביניים הישראלי, שחסכו 200-250 אלף שקל, מפחדים להשקיע אותו בבורסה, ומעדיפים נדל"ן. "הם רוצים שיהיה נכס על שמם בטאבו, והם רוצים לעבוד עם חברה ישראלית שמנהלת בשבילם את הכול ולצמצם את החשש מעקיצות". משרדו, אומר עזר, ממליץ לכוון את הדירות להשכרה לטווח ארוך, משום שהשכרה לטווח קצר נחשבת ביוון לעסק, וכרוכה במסים גבוהים יותר. באשר לאורך ההשקעה, אני אומר ללקוחות שאין טעם לרכוש דירה לשנה-שנתיים. מי שרוכש צריך לכוון למכור רק אחרי ארבע-חמש שנים.
"בהתאם להשקעה, אנחנו מכוונים את הלקוחות שלנו בעיקר לדירות סטודיו, בעלות מחיר נמוך, שלהערכתנו הן הכי רווחיות מבחינת תשואה. יש להן ביקוש רב על ידי מי שעובר לאתונה בתחילת דרכו המקצועית או על ידי סטודנטים.
"עד תקופת הקורונה הלקוחות שלנו באו וראו את הדירות בעצמם, במהלך שילוב עם סוף שבוע בחו"ל", הוא אומר, "אבל מאז תחילת המגפה העורך דין המקומי שלנו הממוקם בבירה מצלם את הדירות ורבים קונים אותן מבלי לבקר".
במקביל, הוא אומר, משרדו מיישם באתונה מודל שהיה פופולרי בברלין ובערים אחרות בשנים האחרונות - רכישה משותפת של בניין, חלוקה לדירות ואז מכירה מחדש כמעין קבוצת רכישה.
גם הוא מתאר שכבה חדשה של משקיעים צעירים. "עשינו לאחרונה פרויקט יחד עם קבוצת משקיעים בגילאי 25-30. כל אחד השקיע 100 אלף שקל בלבד, רכשנו יחד בניין, אנחנו משפצים אותו ומחלקים אותו לדירות ("פרצלציה") ומקווים למכור בתקופה הקרובה ולהתחלק ברווח".