שמואל סייד, מנכ"ל ריט 1 / צילום: תמר מצפי, גלובס
נושא התגמולים שמשלמות קרנות הריט הבורסאיות לחברות הניהול שלהן, הנמצאות בדרך כלל בידי יזמי הקרן, עלה לא פעם לכותרות, בגלל הסכומים הגבוהים המשולמים לאותן חברות עבור השירותים שהן מעניקות לקרן, והתרחבות מספר החברות הפועלות בדרך זו אשר הגיעו לבורסה בשנים האחרונות - עיקרן בתחום הנדל"ן.
זאת למרות שהחברות מצדן טוענות, כי היקף התשלומים המוענקים לחברות הניהול סטנדרטי ומקובל - והיקפיו דומים להוצאות הניהול של חברות אחרות בעלות פעילות דומה ובהיקפים דומים, ואף בחלק מהמקרים נמצא ברף הנמוך בקשר לתשלומים אלה, ביחס לחברות דומות.
הדוחות הכספיים של קרנות הריט ל-2020 חושפים כי גם השנה החולפת הניבה סכומים מרשימים לחברות הניהול שלהן, חלק מכך בהשפעת ההתרחבות בהיקפי הפעילות והנכסים של החברות.
עם תגמולים בטווח של כמה עשרות מיליוני שקלים לכל חברת ניהול, בסיכום שנתי נהנו שש חברות הניהול של קרנות הריט הבורסאיות הבולטות - ריט 1, סלע קפיטל, ג'נריישן, אזורים ריט, מגוריט ומניבים - מתגמולים בסכום מצטבר של יותר מ-130 מיליון שקל. תגמולים אלה כללו בעיקר דמי ניהול, נוסף על מענקים ותגמולים מנייתיים והוניים שונים.
מדובר בתשלומים המועברים לחברות הניהול עבור שלל שירותים שהן מעניקות לקרנות, ובהם איתור השקעות, ניהול מו"מ, ייעוץ כלכלי, ליווי, פיקוח וניהול השקעות, טיפול בהסכמים, גיוסי הון וחוב, העמדת שירותי הנהלה ושירותים נוספים בנוגע לנכסי הקרן. התשלומים לחברות הניהול נקבעים בדרך כלל כשיעור הנגזר משווי נכסי החברה, אשר בדרך כלל יורד בהדרגה בהתאם לעליית שווי הנכסים.
ריט 1: תגמולים של 31 מיליון שקל
הוותיקה מבין קרנות הריט המדוברות היא ריט 1, העוסקת בנדל"ן מניב, אשר הוקמה בשנת 2006 ביוזמת בית ההשקעות אקסלנס (שאז היה בידי רוני בירם וגיל דויטש), והונפקה בבורסה כבר באותה שנה.
בסיכומה של 2020 נהנתה חברת הניהול של ריט 1 מתגמולים בסכום כולל של כ-31 מיליון שקל, בעיקר דמי ניהול (24.5 מיליון שקל), והיתרה מענק, ותגמולים מנייתיים והוניים.
מלבד אקסלנס, בין בעליה הבולטים של חברת הניהול של ריט 1 נמנים מנהלי הקרן - היו"ר דרור גד והמנכ"ל שמואל סייד, שעלות העסקת כל אחד מהם עמדה על קצת יותר מ-2 מיליון שקל.
כפי שמציינת ריט 1, חברת הניהול משלמת את מלוא שכרם של גד וסייד, שמקבלים ממנה גם תמורה בגין שירותים שהם מעניקים לחברת הניהול עצמה, "וכן תגמול על המרכיב היזמי של פעילותם כמייסדיה של חברת הניהול".
הסכם הניהול של ריט 1 עם חברת הניהול שלה, שנחתם עם הקמתה, הוארך בעבר והיה בתוקף עד שנת 2020, ובחודשי הקיץ האחרונים הוארך בשנתיים נוספות באותם תנאים, לאחר קבלת אישור בעלי המניות לכך, עד ספטמבר 2022.
מי שהצטרפה לבורסה זמן לא רב לאחר ריט 1 (ב-2008) הייתה סלע קפיטל, גם היא פועלת בתחום הנדל"ן המניב, אשר עלתה לכותרות בחודשים האחרונים בעקבות הצעה להשתלטות עוינת על הקרן, שנכשלה, שהגישה חברת מבנה.
בסיכום שנתי נהנתה חברת הניהול של סלע קפיטל, שעם בעליה נמנים שמואל סלבין, יו"ר סלע קפיטל, וכן אלי בן חמו, יצחק סלע, ובתי ההשקעות אי.בי.אי ומיטב דש, מתגמולים בסכום של כ-24 מיליון שקל, וגם במקרה זה עיקר הסכום (כ-19 מיליון שקל) ניתן לה כדמי ניהול, והיתרה תגמול מנייתי ומענק.
זאת, אחרי שב-2018 החליטה חברת הניהול של סלע קפיטל לוותר על תגמולים של כמה מיליוני שקלים בשנה, כחלק מהסכם פשרה שגובש בקשר עם בקשה לתביעה נגזרת שהגיש אחד מבעלי המניות בחברה.
לפי הערכותיה של סלע קפיטל מאותה עת - הצפי הוא לצמצום של 11 מיליון שקל בתשלומים עד תום תקופת הסכם הניהול הנוכחי, בשנת 2022.
ג'נריישן: התשלומים זינקו ל-25 מיליון שקל
מלבדן, בולטות גם קרנות צעירות יותר בבורסה, בהן ג'נריישן קפיטל, היחידה מבין המוזכרות שאינה פועלת בתחום הנדל"ן, והינה קרן התשתיות הסחירה הראשונה בבורסה, שהצטרפה למסחר ב-2019 ומאפשרת לציבור המשקיעים חשיפה להשקעות מניבות בתחום התשתיות והאנרגיה.
ג'נריישן סיכמה את 2020 כשנת פעילות אינטנסיבית, עם התרחבות משמעותית בפעילויות, והתשלומים לחברת הניהול שלה, שבין בעליה יו"ר ג'נריישן יוסי זינגר והמנכ"ל ארז בלשה, הגיעו ליותר מ-25 מיליון שקל - לעומת כ-15 מיליון שקל ב-2019.
בסיכום שנתי נהנתה חברת הניהול של ג'נריישן מדמי ניהול של כ-15 מיליון שקל, נוסף על 10 מיליון שקל כתשלום מבוסס מניות ומענקים.
ג'נריישן, נציין, צפויה בהמשך לקבל מעמד של קרן ריט, בהתאם להמלצות החקיקה שלפיהן הוקמו כבר כמה קרנות תשתית, ובהתאם להסדרה הסופית הנדרשת בתחום קרנות ההשקעה בתשתיות בישראל.
הצעירה מבין השחקניות הבורסאיות - אזורים ריט, שפעילותה מתרכזת בנכסי דיור להשכרה בישראל, החלה להיסחר בבורסה לפני קצת יותר משנה (פברואר 2020), ובסיכום שנתי שילמה כ-22 מיליון שקל לחברת הניהול שלה, המוחזקת בידי בעלת השליטה בה, חברת הנדל"ן אזורים של היו"ר הרשי פרידמן.
מלבד דמי ניהול של כ-3 מיליון שקל ותגמול מנייתי של כ-6 מיליון שקל, שילמה אזורים ריט לחברת הניהול שלה תגמולים נוספים של כ-13 מיליון שקל. מדובר, לפי החברה, "בדמי ניהול ייזום שנתיים קבועים בשיעור של 3% מסך השווי ההוגן של כל הפרויקטים בהקמה שאותם מבצעת החברה", והם משולמים על בסיס התקדמות הפרויקטים ועליית שוויים.
מגוריט, שפעילותה מתרכזת בהשקעות בתחום המגורים בישראל, שילמה בסיכום שנתי יותר מ-17 מיליון שקל לחברת הניהול שלה, שבה מחזיקים בין היתר צמד יזמיה - היו"ר ארז רוזנבוך וחיים ויספיש.
קרן מניבים, הפועלת בתחום הנדל"ן המניב, שילמה לחברת הניהול שלה - שבבעלות שרון שוופי, איתי מל ועופר אברם, כ-14 מיליון שקל, נוסף להקצאת מניות בשווי של עוד כמה מיליוני שקלים.