משרדים בבוסטון. 7.2 מיליארד דולר השקעות הון סיכון בחודש מאי / צילום: Shutterstock
שוק המשרדים בבוסטון הפך למושא קנאתם של בעלי נכסים בכל רחבי ארצות הברית, הודות להתרחבות של חברות ביוטק ששוחות במזומנים. מדעי החיים היו תחום נחשק בנדל"ן המסחרי עוד לפני מגפת הקורונה. אבל הצמיחה שלהם עלתה להילוך גבוה כשמיליארדי דולרים החלו להישפך על החיסונים, וכשהוכח שהחיסונים יעילים כנגד הנגיף.
הדוגמה האחרונה היא זו של Marcus Partners, חברת השקעות בנדל"ן שהודיעה לאחרונה שתבנה קומפלקס בשטח 21 אלף מ"ר בבוסטון סיפורט, וכי חברת Ginkgo Bioworks תשכור את רוב השטח.
פרויקטים אחרים שנמצאים בשלבי תכנון או בנייה עשויים להכפיל את השטח שמאכלס התחום הזה בבוסטון ליותר מ-5.5 מיליון מ"ר בעשור הבא, כך לפי Colliers International Group, פירמה לשירותי נדל"ן מסחרי.
בזמן שבעלי משרדים בערים ניו יורק, בסן פרנסיסקו ובשיקגו נאבקים במחירים הנופלים, בשיעור התפוסה היורד ובחוסר הוודאות באשר לשאלה מתי יחזרו העסקים, תחום מדעי החיים נותן לבוסטון דחיפה. "בוסטון תצליח להתאושש מהר יותר מערים אחרות בגלל קטר מדעי החיים", אומר ארון ג’ודקה, מנהל המחקר ב-Colliers.
מניות חברת Alexandria Real Estate Equities, שמתמקדת ברכישה ובפיתוח של נכסים למדעי החיים, עלו ב-17.8% מתחילת 2020, לפי סטיב סקווה, אנליסט ב-Evercore ISI. לשם השוואה, מניות של חברות הנדל"ן המניב המתמחות במשרדים נפלו ב-3.6% ושל מניות חברות הנדל"ן המסחרי ב-1.8%, ומניות חברות הנדל"ן לתיירות ב-9.2%.
באזור בוסטון לבדו, קרנות הון סיכון הזרימו 7.2 מיליארד דולר לחברות מדעי החיים בחודש מאי - לעומת 8.2 מיליארד דולר שהשקיעו בכל השנה שעברה, לפי Crunchbase.
"אך אחד לא רוצה לתת למגפה להרים ראש שוב", אומר בריאן גולדן, מנהל סוכנות התכנון והפיתוח של בוסטון. "וזה אומר הרבה השקעה בתחומים של מחלות, חיסונים ובריאות הציבור".
12 בתי חולים ו־30 קולג'ים
בוסטון הפכה למרכז גלובלי של מדעי החיים בגלל 12 מרכזים רפואיים ו-30 קולג’ים, בהם MIT ואוניברסיטת הרווארד. אלה הפכו למקור יציב לעובדים מוכשרים ולקרקע פורייה לסטארט-אפים.
"בבוסטון לא קשה לגייס עובדים", אומר בארי קנטון, ממייסדי Ginkgo וסמנכ"ל הטכנולוגיה של החברה. Ginkgo היא דוגמה טיפוסית לחברה שגדלה בעיר. היא נוסדה ב-2009 על ידי פרופסור ב-MIT וארבעה סטודנטים לתארים מתקדמים, ומעסיקה כיום כ-500 עובדים. לאחרונה הודיעה על מיזוג SPAC לפי שווי של 15 מיליארד דולר.
מחוץ לסקטור מדעי החיים, שוק המשרדים של בוסטון דווקא נמצא בקשיים. שיעור השטחים הפנויים עלה ל-15.6% בסוף מרץ, מ-8.7% בסוף הרבעון הראשון בשנה שעברה, לפי Colliers.
דוחף את שאר הסקטורים
אבל הגידול בסקטור הלייף סיינס מסייע גם למשרדים המסורתיים משום שיש יזמים שקונים נכסים ישנים ומסבים אותם למעבדות או לחללים לחברות תרופות או ביוטק.
חברת אלכסנדריה, שיש לה כ-1.4 מיליון מ"ר באזור בוסטון, מפתחת מחדש נכס באזור האצטדיון של קבוצת הרד סוקס, בהיקף של 1.5 מיליארד דולר. בחברה אומרים שהיא בוחנת הסבה של 27 אלף מ"ר לחלל למדעי החיים. ג’ואל מרקוס, יו"ר אלכסנדריה, אומר שהוא רואה רק סכנה מעטה בכך שחברות ביוטק יוותרו על שטחים בגלל מעבר לעבודה מהבית - משום שרוב עבודת המעבדה אינה יכולה להיעשות מהבית.
הוא הביע ספק בכך שחברות ביוטק יעזבו את בוסטון לטובת מדינות עם מיסוי נמוך יותר, כפי שחברות הייטק בקליפורניה עושות. "בתחום הביוטק, אתה צריך להיות ליד מוסדות מחקר גדולים", הוא אומר. "אתה לא יכול לעבור רק עם המחשב שלך".