נשיא ארה"ב ג'ו ביידן / צילום: Reuters, Carlos Barria
ממשל ביידן סילק את ראש הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA) לאחר שבית המשפט העליון קבע שהסוכנות נבנתה באופן המנוגד לחוקה. הצעד הוא המכה האחרונה למשקיעים שהימרו על כך שענקיות המשכנתאות פאני מיי ופרדי מאק יוחזרו לידיים פרטיות לאחר יותר מ־12 שנים שנשלטו על ידי הממשלה.
החלטת הבית הלבן להחליף את מארק קלבריה ראש ה־FHFA במישהו אחר סוללת את הדרך לנשיא ג'ו ביידן למנות אחד מאנשיו כמפקח על פאני ופרדי, שכיום מנוהלות על ידי הסוכנות ומגבות כחצי משוק המשכנתאות, בגובה 11 טריליון דולר. ממשל ביידן ציין שלא ימהר להפריט את שתי החברות.
הפסיקה של בית המשפט העליון מיום רביעי גם דחתה את רוב הטענות של קבוצת המשקיעים שעתרו נגד החלטת ממשלה להעביר את רווחי החברות למשרד האוצר. סוג המניות הנסחר ביותר של פאני מיי, שמוחזקות על ידי קרנות גידור רבות, סגרו ביום רביעי על מחיר של 2.52 דולר, ירידה של כ־62% לעומת מחיר הסגירה יום קודם לכן.
קלבריה הוא מינוי מתקופת טראמפ שנותר בתפקיד ודחף בתקיפות לסיים את שליטת הממשלה בחברות. הקדנציה שלו אמורה הייתה לפוג ב־2024. ביידן מתכנן להחליפו "במועמד שמשקף את ערכי הממשל", כך אמר פקיד בכיר בבית הלבן.
הבית הלבן בחר בפקידה הוותיקה של ה־FHFA סנדרה תומפסון לשמש כמנהלת בפועל של סוכנות הרגולציה, כך הודיעו ב־FHFA בסוף יום רביעי. היא צפויה להוביל את הסוכנות עד שהסנאט יאשר לקלבריה מחליף במשרה מלאה.
אורזות משכנתאות להנפקה כאגרות חוב
פאני ופרדי הם שחקנים מרכזיים בשוק ההלוואות למגורים. החברות קונות משכנתאות מהלווים ואורזות אותן להנפקה כאגרות חוב שהחברות מבטחות אותן. ההסכם הזה אפשר למלווים להציע את המשכנתאההפופולרית בתעריף קבוע ל־30 שנה.
לקראת משבר הדיור של 2008, פאני ופרדי נכנסו לצרות בגלל שלקחו על עצמן סיכון מוגבר, בעיקר כדי להתחרות בחברות מוול סטריט ומאוחר יותר בגלל שמחוקקים ביקשו מהן לתמוך בשוק דיור שנחלש.
הממשלה באופן ריאלי הלאימה את החברות כשחדלות הפירעון על משכנתאות גדלה. בתמורה לכך שהממשלה הזריקה לחברות כ־190 מיליארד דולר, היא קיבלה סוג חדש של מניות - מניות בכירות מועדפות - שנותנות דיבידנד שנתי של 10%, ביחד עם חוזים לרכישת כמעט 80% מהמניות הרגילות של החברות.
התפתחויות משפטיות ופוליטיות שלחו את מניות פאני ופרדי לרכבת הרים בגלל שמשקיעי קרנות גידור - כולל ג'ון פולסון, קרן Pershing Square של ביל אקמן ו־Perry Capital - החלו לרכוש את המניות לאחר המשבר הכלכלי.
ב־2012, משרד האוצר עשה רביזיה בהסכם ההצלה של החברות ודרש שכמעט כל רווחיהן יועברו לממשלה כתשלום דיבידנד לגבי המניות המועדפות, מה שפגע בהימור של קרנות הגידור. כמה משקיעים הגישו תביעות לגבי השינוי, וטענו בין יותר שלראש ה־FHFA יותר מדי כוח ללא איזונים.
ממשל אובמה, שבו שירת ביידן כסגן נשיא, האמין שלשחרר את החברות יגרום לחידוש פגם מבני שעזר להניע את המשבר הכלכלי. אבל מאמצים נרחבים לעשות רפורמה במימון לרכישות בתים נכשלו בקונגרס.
ממשל טראמפ ביקש לשים את פאני ופרדי במקום יציב יותר מבחינה פיננסית על ידי החזרת החברות לידיים פרטיות לאחר שיוטלו מגבלות חדשות על הפעילות העסקית שלהן והתעריפים שהן גובות ממלווים יגדלו.
מוקדם יחסית בכהונתו של טראמפ, קיוו משקיעים שקובעי המדיניות בסופו של דבר יפריטו את החברות, ושמרגע שזה היה הנתיב הברור, מחיר המניות של החברות יזנק בחדות. זה מעולם לא קרה, וכעת החברות עשויות להישאר במה שנקרא מצב שימור במשך תקופה לא ברורה.
"מפלצת של פרנקנשטיין"
"מערכת המשכנתאות שלנו היא מפלצת של פרנקנשטיין, והיא רחוקה מלהיות מושלמת", אמר איזאק בולטנסקי, מנהל מחקר מדיניות בבנק ההשקעות Compass Point Research & Trading. "אבל בוושינגטון או שאין רצון או שאין יכולת לשנות זאת בגלל שעל אף כל הפגמים בה, המערכת הזו עובדת".
התובעים - משקיעים במניות תאגידיות שהנפיקו פאני ופרדי - טענו שגריפת הרווחים על ידי הממשלה אינה חוקית ומונעת מהחברות לבנות את ההון שבסופו של דבר יכול להיות זמין למשקיעים פרטיים.
הממשלה הפדרלית טענה שה-FHFA נהנית מסמכות חוקית נרחבת להבטיח שענקיות המשכנתאות נשארות בעלות כושר פירעון ומגינה על השקעות אמריקאיות בהן. בעיות אפשריות עם מבנה הסוכנות לא חותרות תחת הסמכות הזו, כך טוענת הממשלה.
בית המשפט העליון, בחוות דעת שכתב השופט סמואל אליטו ביום רביעי, פסק פה אחד שגריפת הרווחים אינה מעבר לסמכות הסטטוטורית של הסוכנות והורה לדחות את טענות בעלי המניות בנושא זה.
סמכות ה־FHFA היא נרחבת, והסוכנות באופן סביר הייתה יכולה לקבוע שגישתה "שומרת על האינטרס הציבורי המסתמך על שוק משכנתאות משני יציב", כתב השופט אליטו.
הפסיקה מסלקת את האפשרות של רווחים גדולים שכמה קרנות הון גידור הימרו עליהם. אחד מבעלי המניות אמר ביום רביעי לגבי אופציות הקריאה שלו בפאני ופרדי שהוא מחזיק בהן למקרה שממשל עתידי יהיה פתוח יותר להפרטת החברות.
לגבי השאלה של מבנה ה־FHFA, בית הדין קבע שהקונגרס הפך את הסוכנות ליותר מדי מבודדת מהבית הלבן בגלל שהנשיא לא יכול בקלות להחליף לה יושב ראש שיש לו מדיניות ההפוכה לזו של הנשיא. החלק הזה בפסיקה, לגביו השופטים לא הסכימו, מאפשר לנשיא לפטר את ראש הסוכנות כשהוא רוצה בכך.
במסגרת ההסדר הקודם, קלבריה יכול היה להיות מפוטר רק בגלל סיבה מוצדקת. הפסיקה מזכירה פסיקה של בית הדין העליון מלפני שנה שקבע שהלשכה להגנת כספי צרכנים הוקמה באופן לא חוקתי בגלל שלמנהל שלה יותר מדי סמכות, שהיא חופשית משליטת הבית הלבן.
ההחלטה של בית הדין שלחה את העתירה בחזרה לערכאות נמוכות יותר על מנת לקבוע אם בעלי המניות התובעים ספגו נזק ממשי כלשהו בגלל שהסוכנות הייתה מוגנת מהשפעת הבית הלבן".
"אני מכבד את החלטת בית המשפט העליון ואת סמכות הנשיא להסיר את יושב ראש הסוכנות הפדרלית למימון דיור", אמר קלבריה בהודעה כתובה. "אני מאחל למי שיחליף אותי רק הצלחה בתיקון הפגמים הנותרים במערכת המימון לדיור".
עורך דין של בעלי המניות התובעים לא הגיב לבקשות תגובה.
למרות שקלבריה ביקש להחזיר את החברות לידיים פרטיות, ממשל ביידן ציין שגישתו תהיה שונה. זה יכול לכלול שימוש בחברות למילוי יעדי מדיניות מרכזיים, כמו למשל סגירת הפער בין הגזעים לגבי בעלות על נכסים לדיור.
"יהיה קשה להגזים בחשיבות השינוי שזה יביא", אמר ג'ים פארוט, יועץ דיור בזמן ממשל אובמה שכיום עובד כיועץ לתעשייה. "FHFA בהנהגת ביידן יתמקד במקום זה באיך היוזמות הממשלתיות יכולות לתמוך בצרכי הדיור של המדינה", אמר.