משכנתאות / צילום: Shutterstock, jaturonoofer
חודש יוני 2021 היה שיא כל הזמנים במשכנתאות, עם היקף משכנתאות של 11.6 מיליארד שקל - גבוה ב-60% לעומת הממוצע ב-12 החודשים האחרונים (ע"פ פרסומי בנק ישראל). גם ביולי השנה השוק סירב להתקרר - עם משכנתאות בהיקף אסטרונומי של 11.5 מיליארד שקל.
הנתונים בהחלט מתכתבים עם השאיפה שלנו כישראלים לרכוש דירה - נכס על שמנו שיקנה לנו תחושת ביטחון כלכלי, אדרבא ואדרבא כאשר ריבית בנק ישראל נמצאת בשפל של כל הזמנים.
הנושא מתחיל להסתבך כאשר ציבור רוכשי הדירות רץ כל הדרך אל הבנק כדי לקחת משכנתה, אך אינו מצויד בכלי תרגום בין השפה המדוברת לשפה הבנקאית.
דמיינו שאתם מגיעים למדינה זרה שהשפה המדוברת בה אינה שגורה בפיכם. תוכלו לשרוד באמצעות פנטומימה, אבל צפויות לקרות הרבה טעויות שייתכן שיעלו לכם הרבה כסף.
זה בדיוק מה שעשוי לקרות לציבור נוטלי המשכנתאות. ברוב המקרים הם אינם מדברים את השפה, עולם המושגים הפיננסיים זר להם, ואין להם יכולת לתרגם את ההחלטות שייקחו למחיר הכספי שישלמו ברבות השנים.
כיום ניתן לשכור שירותיהם של יועצי משכנתאות, אך מהו התפקיד שהם ממלאים עבור ציבור רוכשי הדירות למעט יכולת התמקחות על שיעורי הריבית? מה עומק ההבנה שלהם את צורכי הלקוחות? האם הם יודעים לקרוא ולהבין את כלכלת ישראל והעולם?
ומה לגבי אותם הלקוחות שהפרוטה אינה מצויה בכיסם ואינם יכולים להרשות לעצמם יועצים ופרשנים בתשלום - האם נגזר עליהם לשלם הרבה יותר מכיוון שהחינוך הפיננסי שלהם לוקה בחסר?
חשוב לזכור שבנק הוא עסק המוכר שירותים למטרת רווח, וכאשר הצרכן רוכש מהבנק שירותים בתשלום, עליו להבין מה היתרונות והחסרונות של המוצר הנרכש עבורו כלקוח.
בתהליך קבלת הצעת מחיר למשכנתה, מציג הבנק בפני הלקוח מספר מסלולי ריבית, מהם מושפע ההחזר החודשי והסכום הכולל שיוחזר לבנק עד סיום החוב.
במתן הצעת מחיר למשכנתה, הבנקים נוהגים להציג ללקוחות שני מסלולים עיקריים: פריים (בהתאם לתקנות בנק ישראל) וריבית צמודת מדד המחירים לצרכן (קבועה או משתנה).
במסלול צמוד מדד, סכום החוב מתנהג על-פי השינוי במדד המחירים לצרכן, לכן כשהמדד עולה - גם סך החוב לבנק עולה בשיעור דומה.
מה לגבי מסלול ריבית קבועה לא צמודה? מדוע הבנק אינו מציע את המסלול כברירת מחדל לבחירת הלקוחות? ייתכן כי אחת הסיבות קשורה בשחיקת הרווח של הבנק.
כשבוחנים את שיעור העלייה של מדד המחירים לצרכן מתחילת 2021, מזהים עלייה של 1.6%, כלומר: בהנחה כי בתחילת 2021 נלקחה משכנתה במסלול צמוד למדד המחירים לצרכן בסך מיליון שקל, החוב לבנק תפח ב-16,000 שקל. כאשר מוסיפים על זה את הריבית, הרווח של הבנק גדל - לעומת הלקוח, שעבורו החוב גדל.
בטווחי זמן של 15-20 שנים ייתכן כי ההחזר החודשי של המשכנתה יגדל במאות שקלים, וסך החוב לבנק יגדל במאות אלפים.
משכנתה היא התחייבות מראש לעשרות שנים קדימה, מבלי שנוכל לצפות מה יהיו מצב התעסוקה והיקף ההכנסות שלנו, מספר הילדים שנממן ואינספור בלתמ"ים יקרים שהחיים מביאים איתם.
לפעמים הגודל לא קובע - שיעור הריבית אינו המרכיב העיקרי בנטילת משכנתה.
מחובתו של המפקח על הבנקים לוודא שהבנקים הציגו בפני הלקוחות את כל האפשרויות - ולא רק את אלה הרווחיות ביותר עבור הבנק, להקנות לציבור כלים ובו-זמנית לוודא שהבנקים אינם מנצלים את יתרון הידע שיש להם על הלקוחות. תפקידי הפיקוח על הבנקים אינם מסתכמים ברגולציה מורכבת, אלא גם בחובת גילוי נאות מלא וברור לציבור הרוכשים על-מנת שיוכלו לתכנן באופן מיטבי את עתידם הכלכלי.
זה הזמן להתעורר, לקחת אחריות כלכלית, להבין את המשמעות הכספית של כל מרכיב בהלוואה ולערוך סקר שוק והתמקחות לא רק על שיעורי הריבית, אלא גם (ולעתים בעיקר) על מסלולי המשכנתה.
הכותבת היא מרצה לכלכלת ישראל במכינה הקדם-אקדמית במכללת הדסה ירושלים ובשנקר הנדסאים תל אביב - במכינת אשנב, ויועצת פיננסית