מבקר המדינה בסיור באתר הבניין שקרס בחולון. פינוי-בינוי לא מתאים לבניין כזה / צילום: דוברות מחוז דן
שרי הממשלה החדשים, בדיוק כמו קודמיהם וקודמי קודמיהם, עסוקים בלמצוא את "המספרים הזוכים" שייתנו מענה לבעיות הדיור: לאתר, למשל, את המספר הנכון של התחלות הבנייה, למצוא את המספר הנכון של הדירות המתוכננות, למצוא את התמהיל הנכון של דירות בנות השגה ודירות לשכירות, וגם את השיעור הנכון של הדיירים הנרדש להסכמה להתחדשות עירונית, כפי שעשה שר הבינוי והשיכון זאב אלקין.
בעקבות קריסת הבניין בחולון והסכנה לקריסת מבנים נוספים, פועל אלקין להכניס תיקון בחוק ההסדרים לסעיף התחדשות עירונית שיאפשר פינוי-בינוי גם בהסכמה של 51% מהדיירים בלבד. מדובר בסעיף שאושר במסגרת חוק ההסדרים בקריאה ראשונה, המדבר על הורדת רף ההסכמה הנדרש של הדיירים מ-80% כיום ל-66%, שאותו יבקש השר אלקין להוריד ל-51% בבניינים ותיקים שנמצאים בסכנת קריסה. לדברי גורמים המעורים בנושא, יבקשו להחיל את הסעיף החדש על כל הבניינים שנבנו לפני 1980. מטרת המשרד בדחיפת הפרויקטים של התחדשות עירונית היא לטפל במפגע הבטיחותי לצד האסתטיקה העירונית ובניית דירות נוספות למגורים.
מדיניות מוטת מחירי דירות
אחוז הסכמת הדיירים בהתחדשות עירונית, כמו גם "מספרי קסם" אחרים, נמצא בדיון לא מאתמול ולא משלשום. העובדה ש-10 שנות חיפושי מספרי קסם לא הניבו דבר, יכולה לרמז על כך שהבעיה אינה במציאת מספרים ואחוזים.
שלושה דברים בולטים בגישה הממשלתית לסוגיית הדיור בישראל, שקשורים לסיפור החולוני ולעוד אלפי בתים שזקוקים לחיזוק ברחבי המדינה: הראשון הוא מדיניות מוטת מחירי דירות - המוטיבציה הממשלתית לטיפול בנושא מונעת מעליית מחירי הדירות, ויש להניח שאם מחירי הדירות לא היו עולים, או אם היו מתחילים לרדת - הממשלה הייתה יורדת מיוזמות הדיור שלה ושבה לעיסוקיה השוטפים; השני הוא שימת דגש על הצורך להגדיל את היצע הדירות. ההיגיון שעומד מאחורי זה אומר, שאם ההיצע יגדל - המחיר יירד. זה לא הוכח עד כה וממילא בעיות התכנון והבנייה בישראל אינן קשורות בהכרח למחירי הדירות; והדבר השלישי שבולט בגישה הממשלתית הוא הפרטה בפועל של חלק ניכר מההתחדשות העירונית וחיזוק המבנים.
השילוב בין שלושת הגורמים הללו יצר תקלה חמורה, שמעוררת חשש שאלפי מבנים רעועים נוספים במדינת ישראל לא יקבלו את החיזוק הנדרש, אם לא ישתנה משהו מהותי. והורדת אחוז ההסכמה מ-66% ל-51% אינו הדבר המהותי הנדרש.
השוק החופשי לא יחליף את הממשלה
לעניין זה יש להפריד בין פינוי-בינוי לתמ"א 38, אבל מה שמשותף לשני המסלולים הוא, ששניהם תלויים במחירי הדירות. יש לפרויקט היתכנות כלכלית והסכמת דיירים? היזם ייאבק על הקמתו מול הרשות המקומית. אין? המבנה יישאר כפי שהוא לעוד שנים רבות, לא משנה כלל מה יהיו אחוזי ההסכמה בין הדיירים. כיום בכ-80% משטחה של מדינת ישראל אין היתכנות כלכלית ליזום התחדשות עירונית. וכשמחירי הדירות יירדו - המצב יורע. זו בעיה מוכרת, שהדיבורים הרבים אודותה נמצאים ביחס הפוך למעשים. ללא תקציבים משמעותיים - הנושא לא יקודם בצורה הנדרשת.
זאת ועוד: בראייה אופטימית, התיקון המוצע של אלקין יאיץ כנראה את הטיפול בפרויקטים של פינוי-בינוי, ואולם מדובר בשיטה שאינה מתאימה לטיפול במבנים בודדים רעועים, נוסח חולון. פינוי-בינוי מצריכה מתחם בן מספר גדול של מבנים, שאותם יהרוס היזם, ויקים תחתם פרויקט עם מעט מגדלים, אך הרבה יחידות דיור. תהליך כזה אורך עשור ויותר.
זה מחזיר אותנו לתמ"א 38, שכוללת את הנוסחה המתאימה יותר למבנים כאלה. לא רק משום שזה בדיוק ייעודה המקורי - תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (ולמעשה - בכלל). מה שהופך אותה לאקטואלית לטיפול במבנים רעועים הוא שהיא מהירה מאוד. בתוך שנים ספורות ניתן להשלים את החיזוק, או את הריסת המבנה והקמת אחר תחתיו.
תמ"א 38 עברה הרבה תלאות ב-15 שנות קיומה. הפרויקטים גורמים לבעיות בתכנון הסביבתי ולכלכלה המוניציפלית, והרשויות המקומיות לא מנפיקות לה בקלות היתרי בנייה; אי יציאת התוכנית לפריפריה מסיבות של היתכנות כלכלית, ותוספת הדירות הצנועה יחסית שהיא מנפיקה החלישה את מעמדה בממשלה, שלא ראתה בה גורם משמעותי בהגדלת ההיצע, אף שתמ"א 38 היא הפתרון המתאים ביותר לטיפול במבנים בעייתיים.
אלא שעד כה הדברים לא לובנו בדרגי המקצוע, והסלידה של הרשויות מהתוכנית מקטינה את האפשרות שישתמשו בה ככלי לטיפול במבנים כאלה. לפיכך האחריות על בדיקת המבנים, תחזוקתם וחיזוקם תישאר בידי הדיירים. הבעיה שבחלק ניכר מהמקרים מדובר באנשים קשיי יום, שיתקשו לממן את זה, ואם הרשויות לא מוכנות לסייע באמצעות תמ"א 38 - כנראה שצריך למצוא מנגנון לסייע לדיירי מבנים רעועים שאינם מסוכנים, לטיפול מונע, גם מבלי שייערך אצלם הליך של התחדשות עירונית.
גם כאן תצטרך הממשלה לוותר על חיפוש אחר מספרי קסם, ולהנפיק מספרי קסם משלה, באמצעות הגדלת תקציבים ייעודיים לעריכת בדיקות וחיזוק מבנים רעועים. השוק החופשי לא יעשה עבורה את העבודה הזו.
בקואליציה אין עדיין הסכמה
כדי שהסעיף המתוקן להורדת רף ההסכמה מ-66% ל-51% יעבור, יידרש אלקין להסכמת הכנסת וחברי הקואליציה שיכינו את החוק להצבעה בשבועות הקרובים. בינתיים כבר החלו במשרד השיכון בעבודת מטה, בהובלתו של המנכ"ל אביעד פרידמן.
בסביבתו של שר האוצר אביגדור ליברמן אומרים כי העניין על דעתם ושרת הפנים איילת שקד תומכת בשינוי המוצע, אולם בסיעות הקואליציה טוענים כי מוקדם לומר שמדובר בשינוי מוסכם. "מדובר בנושא חדש בחוק ההסדרים שלא נידון בממשלה וגם לא על ידי חברי הכנסת שיכינו את החוק להצבעה בקריאה שנייה ושלישית", טענו גורמים בכירים בקואליציה והוסיפו "במבנים בסכנת קריסה צריך לטפל הנדסית ולא תכנונית".
שירית אביטן כהן