מבקר המדינה בביקור בבניין שקרס בחולון / צילום: דוברות מחוז דן
לפני חודש בדיוק קרס בניין ברחוב סרלין בחולון. הבניין הסמוך פונה מחשש שיקרוס אף הוא. בסך-הכול איבדו 32 משפחות את ביתן ואת רכושן. אפשר שהבתים ברחוב סרלין 36 ו-38 יהפכו בקרוב למקרה בוחן לכל הארץ, משום שמאז קרס עוד חצי בניין ברעננה שהיה בעיצומו של פרויקט תמ"א 38, ובמקומות שונים בארץ פונו דיירים מבניינים שהוכרזו כמסוכנים. לעתים הורשו הדיירים לחזור לאחר בדיקה וחיזוק, ולעתים, כמו במקרה של הדיירים ברחוב הרימון בקרית גת - לא יוכלו לחזור למשך זמן ארוך.
הקשיים: למצוא דירה באזור ולהירשם ברווחה
אדם אלגריסי, חבר נציגות הדיירים, מספר כי למשך ימי החג התארחו חלק מהדיירים ריץ קרלטון בהרצליה באדיבות חברת תדהר ועדי שטראוס, וכן קיבלו הזמנה מרשת בראון להתארח במלון לייטהאוס.
כעת רבים מהם מחפשים דירה בשכירות באזור שבו גרו, אולם לדברי אלגריסי, "אני לא חושב שהיה היצע של 32 דירות עוד לפני כן, אז כרגע על כל דירה מתמודדים הרבה דיירים. הדרישות של הבעלים הפכו להיות לא הגיוניות. יש לי ולאשתי תלושי שכר מספקים והבאנו ערבים וערבות בנקאית ובעל הדירה עדיין שוקל אם להשכיר לנו". בינתיים הוא ומשפחתו מתגוררים בבית הוריה של אשתו.
נוסף לעניין המגורים, הם מתמודדים עם אתגרים אחרים. "חברות הביטוח לא זזות, צריך ללמוד את הכול מאפס. יש לי שתי בנות, בנות שבע ושנתיים. אפילו פסיכולוגית ילדים אחת לא הגיעה לעזור לתווך לילדים את המצב. בעיר הילדים, כן? דורשים מאיתנו לפתוח תיק ברווחה - אבל זה כתם אז אנחנו לא מעוניינים. לי באופן אישי קרה נס וקרה אסון. הייתי מצפה שהרשות המקומית תהיה המבוגר האחראי".
העירייה: "תוך שלוש שנים אפשר לראות את הבניין עומד"
לירן אדרי, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בחולון, מודעת לכך שהבניין שקרס ברחוב סרלין עשוי להפוך לדוגמה להתמודדות בעתיד בכל הארץ. "זה אתגר אבל אולי נוביל פה איזשהו שינוי לעשות דברים יותר מהר", היא אומרת. "הדיירים יכולים לזכות לקדם פרויקט פינוי-בינוי הכי מהר שאפשר בדרכים חדשניות.
"הבניין שקרס אינו עומד בתקנות התמ"א, וצריך לקיים בו פינוי-בינוי. כמו שהבטיח ראש העיר אנחנו דואגים עכשיו לגיוס צוות יועצים, בהם אדריכל ומנהל פרויקט.
"הדיירים בטח היו מוותרים על זה, אבל בסופו של דבר הם יקבלו בניין חדש בהליך מהיר. בלו"ז השאפתני שהצבנו לעצמנו אנחנו מקווים שתוך שלוש שנים הם יקבלו דירה חדשה. רק לקדם תב"ע לוקח שנתיים, והיתר לוקח עוד שנה וחצי-שנתיים ורק אז מתחילים ביצוע. שלוש שנים - זה לא קרה בשום מקום. אנחנו מקווים תוך שנה וחצי להיות עם היתר ותב"ע ביד, ובמקביל לעבוד על תת-הקרקע. כבר אושר לזה תקציב של 3 מיליון שקל.
"אבל - יש אבל גדול, כדי לקדם את זה אנחנו עושים את זה במימון ביניים - משלמים על התהליך עד שייכנס יזם לתמונה. ולכן הדיירים חייבים לתת לנו הסכמה בכתב. אנחנו ניתן את כל התקורות ופוש רציני. אנחנו עובדי ציבור ומינהלת שממומנת על ידי הממשלה, אז אין לנו מטרת רווח. הם מבינים עניין ושואלים את השאלות הנכונות, אבל יש להם פניות מכל מיני גורמים.
"גם אם הם יחליטו ללכת עם יזם, נעזור להם. אבל יזם יצטרך ללכת קודם כול לתהליך של פרה רולינג עם העירייה לגבי זכויות הבנייה, וזה פינג פונג שלוקח זמן".
השאלה אם תוכנית שאתם תכינו תהיה כלכלית.
"אנחנו עושים תב"ע בליווי של שמאי - לא תקודם תב"ע לא כלכלית. אם נצטרך להוסיף זכויות בנייה, נעשה את זה".
הדיירים: "קשה לנו להאמין לרשות המקומית"
הדיירים, מצידם, לא ממהרים לחתום. אלגריסי: "ברמת האמון שנוצרה קשה לי להאמין לרשות המקומית. די הבהירו לנו מהעירייה שכדאי לנו להתאים את עצמנו לתוכנית שלהם, אבל אני מרגיש שאני בן ערובה של הרשות המקומית ושל בירוקרטיה. בכל מה שקשור להתחדשות עירונית העירייה לא רכשה את אמוני כדייר מרגע האסון, ומי הראוי שהם יובילו את זה לא באיומים.
"בכל מקרה, קל זה לא יהיה. כבר דיברנו עם כמה יזמים, ואין כדאיות כלכלית. יזמים אומרים שיבנו (במקום שני הבניינים) בניין אחד של עשר קומות, עם שמונה דירות בקומה, קומת מסחר למטה - וזה עדיין לא כלכלי.
"גם אותם מהנדסים שאומרים שזה אחריות הדיירים, איך אנחנו אמורים לדעת? אני יכול לעשות טסט בעצמי לאוטו? אני יודע מה לבדוק? אולי צריך לסמן את הבניינים הישנים ולהודיע לדיירים לבדוק. הדבר היחיד שמשמח אותי זה שאולי בעקבותינו משהו ישתנה".
החוק לא עומד לצד הדיירים
פרויקט התחדשות עירונית בבניין שקרס אינו פשוט גם מבחינה משפטית. עו"ד אורית קוך ממשרד זיו שרון ושות' ועו"ד עדי טל מסבירות: "בחינת הוראות החוק מלמדת שמשעה שהמבנה נהרס, מכל סיבה שהיא, החלקה ובעליה אינם זכאים עוד להטבות השונות המוקנות לבניינים על מנת למנוע מקרי קריסה - הן בפן התכנוני (היקף זכויות הבנייה) והן בפן המיסויי.
"סעיף 4 לתמ"א 38, שכותרתו ‘תחולת התוכנית’, קובע כי 'תוכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם 1 בינואר 1980... ועדות הערר קבעו בכמה מקרים כי ניסוח זה שולל את החלת הוראות התוכנית על מבנים שנהרסו בפועל. בכך נשללות מהחלקה הן זכויות הבנייה אשר התוכנית מקנה והן פטור והקלות מתשלום היטל השבחה בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
"חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובע כי ניתן להכריז כ'מתחם פינוי-בינוי' על שטח שיש בו 24 יחידות לפחות - ניסוח זה שולל גם כן את החלת ההוראות על חלקה שנותרה ריקה לאחר שהבניין שעמד עליה נהרס כליל. נזכיר כי גם ההוראות החלות ביחס לרוב הדרוש לצורך ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית אינן חלות על החלקה, ובעניין זה קיים סעיף מיוחד בחוק המקרקעין הדורש רוב של שלושה רבעים מהרכוש המשותף (לשעבר), וכן מקנה סעדים יעילים במקרה של סרבנים.
"אחת הבעיות הנוספות שבעלי הדירות צפויים להיתקל בהן היא בעיית המס החל בהתקשרות בין בעלי הבניין לבין יזם לצורך הקמת הבניין מחדש: חוק מיסוי מקרקעין וחוק מס ערך מוסף מעניקים פטורים ממס לעסקאות בין בעלי יחידות קיימות המיועדות להריסה לבין יזם ואינם מעניקים הקלות מס לבעלי מגרשים ריקים. מכאן, שאם לא תצא על ידי רשות המסים הקלה פרשנית ספציפית למקרה הכל כך מיוחד הזה, עשויים בעלי הבניין להיתקל בקושי בהתקשרות עם יזם להקמת הבניין מחדש לאור נטל המס הכבד שעשוי לחול".
עו"ד קוך מעירה כי בעבר כבר סייעה רשות המסים במצב דומה: "בשנת 1993, לאחר מלחמת המפרץ שבה נהרסו מבנים כתוצאה מפגיעת טילים, פרסמה רשות המסים הנחיה מקלה שלפיה דירת מגורים שנהרסה, הושמדה או הושחתה שלא מרצונו של בעל הזכות, כגון כתוצאה משריפה, פיצוץ, סערה וכו’ ונמכרה תוך שנה מיום שנהרסה, יראוה לצורך חישוב מס השבח כאילו נמכרה דירת מגורים, אם המוכר יבקש זאת.
"אנו מקווים כי רשות המסים תאפשר עמדה מקלה דומה גם לבעלי הבניין שקרס בחולון תוך מתן אפשרות לפטורים ממס לעסקאות תמ"א 38 או פינוי-בינוי. גם לעניין חיוב בהיטל השבחה הרשות אינה רשאית לוותר או להקל בחיוב ללא הוראות מפורשות בחוק, ונדרשת התערבות מהירה של המחוקק כדי לאפשר סיוע אפקטיבי לבעלים".