לא פעם הרוכשים נשאלים אם הם באמת חושבים שהחברות שלהם תחזיק מעמד לאורך שנים / צילום: Shutterstock
שישה חודשים אחרי תחילת המגפה, ורוניקה ווסט, בת ה־27, חשה דחף חזק לקנות בית. לווסט, מהנדסת פרויקטים במקצועה, נמאס לגור בבניין עם אנשים אחרים, נמאס לה לשלם דמי שכירות ונמאס לה שהיא לא רואה באופק נכס כלשהו שהיא תהיה הבעלים שלו. יותר מהכול היא חולמת לחלוץ נעליים בחצר אחורית שתהיה רק שלה.
היא והחבר שלה קבעו פגישה לראות בית למכירה עם שלושה חדרים בפורטלנד, אורגון, אבל "נלחצנו וביטלנו את זה", היא מספרת. הבית היה יקר מדי בשבילם ותמיד ישנו הסיכון שייפרדו. ואז לחברה שלה טארה טקאנו, מנהלת מכירות, בת 32, היה רעיון. "את ואני צריכות לקנות אותו ביחד חחח", כתבה.
זו הייתה רק בדיחה - עד שזה לא היה בצחוק. לשתי הנשים היו משרות יציבות, דירוג אשראי טוב ואמון מלא אחת בשנייה. אחרי חודשיים וכמה נכסים שראו יחד, הן קיבלו את המפתחות לבית חדש משלהן.
לא מתחתנים ותקועים עם חובות
לדור המילניאלס, שרבים מהם מתחתנים בגיל מאוחר בחיים, תקועים עם חוב גדול על הלוואות סטודנטים שלקחו ומתמודדים גם עם עלייה במחירי הדיור, בעלות על בית עשויה להיראות כיום כפנטזיה יותר מאשר יעד בר השגה. כעת רוכשי דירות צעירים פועלים באופן יצירתי כדי לממש את החלום: שיתוף משאבים עם שותפים, חברים או אפילו שותפים לדירה.
מאז 2014, כשבני הדור הזה הפכו לחלק הגדול ביותר בקרב רוכשי הדירות בארה"ב, מספר מכירות הבתים והדירות ברחבי המדינה על ידי קונים שנרכשו בשיתוף זינק. מספר הקונים עם שמות משפחה שונים עלה ב־771% בין 2014 ל־2021, לפי נתונים של חברת ניתוח נכסי המקרקעין Attom Data Solution.
מגפת הקורונה תדלקה את המגמה
מגפת הקורונה, שמשתוללת מזה כשנה וחצי בארה"ב, תדלקה את המגמה הזו, לפי נתונים של האיגוד הלאומי של מתווכי הנדל"ן. בין כל קבוצות הגיל בחודשים הראשונים של המגפה - אפריל עד יוני 2020 - 11% מהקונים רכשו דירות כזוגות לא נשואים ו־3% כ"אחרים" (בפועל, שותפים). המספרים האלה עלו מ־9% ו־2% בהתאמה, שנה קודם לכן.
רצון ליותר מקום לחיות ולעבוד בו לצד מחירי דיור גבוהים אולי הניעו את העלייה הזו, כך אומרת ג'סיקה לאוץ, סגנית נשיא לדמוגרפיה ותובנות התנהגות באיגוד המתווכים. "בזמן המגפה, אנשים שכרו דירות וכנראה רצו מרחבים עם יותר חלל", אומרת לאוץ, "ולכן ייתכן שהם הסתכלו על השותפים שלהם והחליטו ביניהם: 'בוא נלך לקנות בית ביחד'".
זה היה המקרה של החברות איינג'ל נוואצ'וקוו וסמנתה סימפסון, שתיהן בנות 27, שסיימו ביחד לימודי משפטים ב־2019. השתיים שכרו יחד דירה בהארלם ובמשך כשנה וחצי הן עשו סבבי סיעור מוחות בינן לבין עצמן כיצד להשקיע את הכסף מהמשכורות החדשות שלהן. הן שקלו לקנות מניות ואגרות חוב, או אפילו לפתוח ביחד עסק, לפני שהבחינו כמה נמוכים שיעורי הריבית וחשבו - למה בעצם לא לקנות בית ביחד?
התגובות מחברים ומשפחה לא תמיד היו נלהבות. הן זוכרות שנשאלו שאלות כמו "אתן בטוחות במה שאתן עושות?" או "אתן באמת בונות על החברות הזו לאורך השנים ארוכות?".
"אני לא חושבת שאנשים מעריכים חברות כמו שסם ואני מעריכות אותה", אומרת נוואצ'וקוו. "אם הייתי מוכנה לעשות את זה עם הארוס שלי, אני מוכנה לעשות את זה גם עם החברה הכי טובה שלי".
נוואצ'וקוו וסימפסון הצטרפו לגל של אנשים שעזבו את ניו יורק במהלך מגפת הקורונה וקנו בית־כפר אוורירי בלב וושינגטון. "בכוחות עצמי לא הייתי יכולה להרשות לעצמי בית בוושינגטון", אומרת נוואצ'וקוו. "כעת, כל פעם שאני רואה מחיר, אני פשוט מחשבת חצי ממנו".
דוחים משפחה ולא רוצים לגור לבד
יכולים להיות גם גורמים תרבותיים שמשחקים תפקיד במגמת רכישת הבתים בשיתוף. הרבה מילניאלס, הדור שנולד בשנות השמונים והתשעים, דוחים את זמן החתונה והקמת המשפחה לשלב מאוחר יותר בחיים לעומת הדורות הקודמים, אבל לא כולם רוצים לגור לבד את כל הזמן הזה. "הרבה מהם רוצים לגור בתבנית קהילתית, אבל יש להם כסף והם מסתכלים סביב על העלייה במחירי הדירות, והם רוצים לקבל דריסת רגל בשוק הזה שערכו עולה", אומר אנדי סירקין, עורך דין העוסק בנכסים ומתמחה בבעלות משותפת על דירות ובתים.
סירקין, שמאז 1985 כותב הסכמי בעלות למגורים משותפים ולאנשים שרוכשים דירות במשותף, אומר שבחמש שנים האחרונות הוא חווה עלייה בעניין שיש בתחום זה. לפני עשור, הוא מספר, הוא היה מקבל "אולי חמש בקשות בשנה", אבל כיום, הוא מקבל "שתיים או שלוש בקשות כאלה מדי שבוע".
מה עושים כשאחד הרוכשים מתחתן
הסכמי בעלות משותפת יותר מקובלים בקרב זוגות לא־נשואים או בני משפחה בגלל שהם מאפשרים לבעלים להעביר זכויות בעלות לחצי השני במקרה שימותו. ואילו הסכמי מגורים משותפים יותר פופולריים בין חברים ושותפים לדירות, שמעדיפים להוריש את הבעלות על הדירות לצאצאים או משפחה ולא לשותפים שלהם.
אפשרות נוספת לקבוצות המתכננות להשכיר את הנכסים או לא רוצות להשתמש בו כמגורים עיקריים היא להקים חברה בע"מ, שיכולה לספק לבעלים המשותפים הגנה במקרה שהצד השני קורס. אבל אם יעשו כך יוותרו על חלק מהטבות המס של בעלות על נכס, כמו הטבות מיסים הקשורות לריבית המשכנתא.
מעבר להחלטה על הסכם בעלות משותפת, יש גורמים אחרים שאנשים שרוכשים יחד נכס נדל"ני צריכים לשקול, כמו איך לחלק תשלומי משכנתא ואחוזי בעלות על הדירה או הבית.
מומחים משפטיים מייעצים לקונים להיוועץ בעורך דין העוסק בנכסים ולנסח הסכם בעלות משותפת המכסה כל תסריט אפשרי, מאובדן פרנסה או נישואין ועד סכסוכים אישיים. לדוגמא, מי יהיה אחראי לבצע תשלומי משכנתא אם אחד הבעלים המשותפים עוזב את הנכס? האם לשני תהיה אפשרות לרכוש את חלקם או שבמצב כזה יהיו חייבים השותפים למכור את הנכס?
לכולם יש משקפיים ורודים בהתחלה
"זה כמו נישואין מבחינה זו שלכולם משקפיים ורודים בהתחלה, אבל אחר כך כשהמציאות נכנסת לתמונה, אתה הולך להזדקק לדרך טובה לסיים את היחסים באופן הוגן לשני הצדדים", אמר עורך הדין העוסק בנכסים ג'פרי דיוויס.
בכמה סוגי הסכמים, בעלים משותפים יכולים להיות מורשים למכור את חלקם לקונה צד שלישי, כל עוד השותפים האחרים מוכנים לקבל ולאשר אותו. במקרים אחרים, עשויה להיות אפשרות לבעלים לקנות את החלק של הצד השני או למכור את הנכס לאחר ביצוע שמאות.
באופן טיפוסי, תקופת החזקה שבין שלוש לחמש שנים כלולה לרוב בחוזה, ובזמן זה אף אחד מהבעלים המשותפים לא יכולים למכור את חלקם, אומר סירקין. בקבוצות שאין להן הסכם כתוב, או לאלה שלא ויתרו על זכות החלוקה במסגרת ההסכם, כל בעלים משותפים יכולים לכפות מכירה של הנכס כולו בכל רגע נתון. ללא אסטרטגיית יציאה, אומר סירקין, עשויים בעלים משותפים להגיע לעורכי דין, בתי משפט וכו.
"אנו צריכים להניח שחיי האנשים ישתנו", אומר סירקין. "אתה רוצה להיות מסוגל להישען על המסמך הזה, ואתה רוצה שהוא יספק לך פתרונות".
במקרה של נוואצ'וקוו וסימפסון, שתיהן עורכות דין שיכולות לנסח ולערוך בעצמן מסמכים משפטיים. הן בחרו בהסכם "מגורים משותפים" כשהשמות של שתיהן רשומים על שטר הבעלות. הן גם בחרו לחלק כל תשלום בדיוק לחצי.
נושאים לא צפויים צצים כל הזמן
ווסט וטקאנו, הקונות מפורטלנד, ניסחו את הסכם הרכישה ביחד (co-buying) על בסיס טיוטה שמצאו ברשת ועל בסיס דברים שלמדו בקורס על רכישת בתים במכללה הציבורית בפורטלנד.
אבל בסופו של דבר, רכישה משותפת כוללת יותר מעריכה של מסמך משפטי. חשוב - ואולי מסובך - להבין מה עושה כל אחד מהצדדים ביום־יום.
עבור קייט מקאן, בת 29 וקרינה רומנו, בת 38, חברות ובעבר עמיתות לעבודה מפילדלפיה, הרבה נושאים לא צפויים צצו לאחר שרכשו בית נופש כפרי באזור קאטסקילס של מדינת ניו יורק ב־2017 - ממכלי הדחה שבורים בשירותים וריחות לא ברורים במקומות שונים בבית ועד אורחים לא קרואים בעלי כנף.
"אני חושבת שתושייה היא חלק גדול מזה", אומרת מקאן, מתווכת נדל"ן בעצמה. "כאילו, אתה צריך למצוא מדביר עטלפים, ואין כאלה רשומים באינטרנט בכלל. אז מה עושים?".
חלוקת משימות, יכולת לפתור סכסוכים ואינטרסים חופפים הם שלושה גורמים שרוכשים משותפים מזכירים שוב ושוב כחיוניים לתהליך הקנייה ביחד. לגבי בית הנופש שלהן בקאטסקילס, רומנו, צלמת במקצועה, עוסקת באספקת מוצרים, תיקונים וקבלנים; מקאן מנהלת עמוד איירביאנבי של הדירה, ושותף שלישי מנהל את ההזמנות, אחראי לתשלומי המיסים ונושאים פיננסיים אחרים.
החברות בפורטלנד, ווסט וטקאנו, החליטו שכל שנה הן יתחלפו בתפקיד ה"צארית לענייני פיננסיים", שבאחריותה לוודא שהכול, ממשכנתא ועד חשבון האינטרנט, משולם מדי חודש.
אחד האתגרים היותר גדולים, מספרת ווסט, הוא להבין איך לגרום לחתול שלה להסתדר עם הכלב של טקאנו. "כולנו לומדים ביחד איך לחיות במשותף", היא אומרת.