גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בנק ישראל יידחק לפינה? הבנקים מתקרבים לתקרת האשראי לענף הנדל"ן

למרות אזהרות הרגולטור מפני הזינוק בסיכון האשראי לבינוי, הבנקים, ובראשם לאומי והפועלים, מגדילים את ההלוואות למיזמי בנייה ונדל"ן בטענה שהסיכונים בענף מינימליים ● בינתיים, היזמים נהנים ממימון בסכומי עתק

הנהנים העיקריים של הביקוש הגובר בשוק הדיור, לצד היזמים כמובן, הם הבנקים שנותנים להם אשראי. הלוואות העתק שקיבלו היזמים בשנה וחצי האחרונות הטרידו את בנק ישראל שהתריע בקיץ האחרון: הגידול באשראי לענף הבינוי והנדל"ן גורם לבנקים להגדיל את הסיכונים משמעותית, במקביל לתמחור נמוך יחסית של החשיפה בריביות.

בנק ישראל יצטרך לשחרר עוד חבל לנדל"ניסטים | דרור מרמור, פרשנות

למרות החשש של בנק ישראל, דוחות הבנקים שפורסמו בחודש שעבר מלמדים כי הבנקים המשיכו את המגמה של גידול החשיפה לבינוי ונדל"ן גם ברבעון השלישי.

למעשה חלק מהבנקים הגדילו את החשיפה הזו בכ-20% במהלך תשעת החודשים הראשונים של2021 והם מתקרבים לרמת המקסימום שמתיר הבנק המרכזי. מדובר על אשראי שניתן על ידי הבנקים למיזמי בינוי ונדל"ן והיא כוללת הן אשראי ליזמות, קבלנות ביצוע וכדומה, והן פעילות בנדל"ן המשקפת נכסים שבנייתם כבר הסתיימה.

שיטת חישוב הסיכונים של הבנקים, שונה ומקלה יותר מזו של בנק ישראל שמחשב את המגבלה באמצעות נוסחה השמורה מעיניי הציבור. לכן, הנתונים הידועים לציבור נראים רחוקים מהמגבלה הרגולטורית. למרות זאת, הגידול בחשיפה לאשראי לבינוי בהחלט מקרב חלק מהבנקים לתקרה שנקבעה על ידי הפיקוח, אף יותר מאשר מגלים הדוחות.

באפריל 2020, בשיאו של הגל הראשון להתפרצות הקורונה, יצאה הוראה מבנק ישראל לפיה הבנקים יוכלו בהוראת שעה לשנתיים להגדיל את האשראי לענף הבינוי והנדל"ן, כך שסך האשראי (בניכוי תשתיות לאומיות) עלה משיעור של 20% ל-22% (סך המגבלה, כולל תשתיות, נקבעה ל-24%). בבנק הדגישו כי ההקלה תאפשר למערכת הבנקאית להגדיל את האשראי לענף בהיקף של 15 מיליארד שקל.

בדצמבר 2020 ההוראות התעדכנו והשתדרגו: תוקף ההקלה של הוראת השעה הוארך ל-5 שנים, עד שנת 2025. במקביל, מגבלת החשיפה לענף הנדל"ן (כולל תשתיות לאומיות) עלתה מ-24% ל-26%. באותו החודש בנק ישראל גם הוריד את מגבלת ריבית הפריים בנטילת משכנתאות, מהלך שהבנק כבר הודה שתדלק את הביקושים בשוק הנדל"ן הבוער.

לאומי והפועלים: עם החשיפה הגדולה ביותר

מנתוני הרבעון השלישי עולה כי שני הבנקים הגדולים הם גם אלו עם החשיפה הגדולה ביותר לבינוי, כאשר החשיפה של לאומי עומדת על 129 מיליארד שקל, בעוד זו של הפועלים עומדת על 133 מיליארד שקל. נציין, כי המספרים לכשעצמם אינם מלמדים על הסכומים המדויקים שהועמדו לטובת מיזמי בנייה על כל סוגיהם השונים, כיוון שחבות לנדל"ן מורכבת מרכיבי אשראי שונים שלא כולם באים לידי ביטוי במספרים, אך היא בהחלט יכולה ללמד על מגמת הגידול בחשיפה, וזו כאמור אכן קיימת.

כאשר משווים את החשיפה לבינוי ונדל"ן בין סוף הרבעון השלישי לבין סוף שנת 2020, אפשר לראות כי בנק דיסקונט הוא זה שהגדיל את החשיפה בשיעור הגבוה ביותר מבין הבנקים הגדולים, וזו עמדה על גידול של 22%. עם זאת, חלקו של סיכון האשראי לבינוי ונדל"ן מתוך סיכון האשראי הכולל עדיין נמוך אצל דיסקונט ביחס ללאומי והפועלים. נציין, כי סך סיכון האשראי הכולל מתייחס לכל הפעילות של הבנקים, כולל בחו"ל, וכשמנטרלים פעילות במדינות אחרות, שיעור החשיפה לבינוי אף גדלה.

הפועלים  הוא הבנק השני שהגדיל את החשיפה באשראי לבינוי, וזו הסתכמה ב-19%, לעומת גידול של 11% בחשיפת האשראי הכוללת. גם לאומי  הגדיל חשיפה בשיעור גבוה לבינוי, וזו עמדה על יותר מ-17.5%.

הבנקים שנתנו מימון כמעט מלא ליזמים

מלבד העלייה בתאבון לסיכון, התריעו באוגוסט האחרון בפיקוח על הבנקים כי העלייה בסיכון האשראי מתבטאת בהיקף חריגות גבוה ממדיניות האשראי, כמו הון עצמי בשיעור מופחת, כושר ספיגה נמוך מבעבר, ועוד. "התמשכות המגמה עלולה להוביל לנטילת סיכונים עודפים שלא יעלו בקנה אחד עם הסטנדרטים המצופים מתאגידים בנקאיים ולהרעה באיכות תיק האשראי הבנקאי", הזהירו בפיקוח במכתב שנשלח לבנקים.

החשש הזה לא הועלה יש מאין. הערכות בשוק דיברו על כך שבמהלך השנה העניקו הבנקים, בעיקר הגדולים שבהם, מימון כמעט מלא לפרויקטים מסוימים, כך שהיזמים כמעט ולא העמידו מימון מעצמם לפרויקטים שהם עצמם בונים.

בלאומי התייחסו בדוחות הכספיים האחרונים לטענות אלה, וציינו כי "בשל תנאי התחרות המתגברת, בוצעו בתקופה האחרונה חלק מהעסקאות בפרמטרים מקלים יחסית לעסקאות דומות שבוצעו בעבר. עסקאות הנדל"ן מאושרות בתהליך חיתום מוקפד ותוך הגדרת הגנות מתאימות".

נשענים על רמת הסיכון המופחתת בנדל"ן

עוד הוסיפו בלאומי כי הבנק בחר בשנת 2021 להרחיב את האשראי לבנייה תוך מיקוד בסגמנט המגורים ובלקוחות נבחרים בעלי חוסן פיננסי גבוה. "הנדל"ן מוגדר על ידי הבנק כתחום ברמת סיכון מופחתת יחסית לענפי משק אחרים", הסבירו בלאומי.
גם בבנקים האחרים רואים בענף הבינוי כאשראי בטוח יחסית, לאור הצמיחה המשמעותית בביקושי למשכנתאות, וגם לאור הגידול בביקושים לנדל"ן לתעשייה, הקמת מרכזים לוגיסטיים ושימושים נוספים.

 

"מרבית סיכון האשראי בענף בינוי ונדל"ן מגובה בביטחון נדל"ן המשועבד במלואו לטובת הבטחת החזר האשראי. יצוין כי לחלק האשראי שאינו בביטחון נדל"ן קיימים ביטחונות אחרים כגון פיקדונות, ניירות ערך ועוד", הסבירו בבנק מזרחי טפחות.

בבנק הפועלים הוסיפו כי "עד כה לא ניכרת פגיעה בענפי הבינוי והנדל"ן בעקבות משבר הקורונה. במהלך שנת 2021 נסגרו מכרזי רשות מקרקעי ישראל במחירי שיא באזורים שונים בארץ, המגלמים ציפייה לעליית מחירים נוספת. על רקע הגידול בפעילות הענף, חל גידול בביקושים לאשראי עסקי בענף הבינוי והנדל"ן. על רקע הצמיחה והגידול בביקושים לענף הנדל"ן ומדיניות הממשלה להרחבת היצע הקרקעות והיצע הדירות בשנים הקרובות, הבנק הגדיל את פעילות המימון לענפי הנדל"ן, תוך התאמות והקלות מסוימות".

השאלה המתבקשת כעת היא מה יעשו הבנקים אם אכן יגיעו לתקרה שהציב בנק ישראל. קשה לראות אותם מוותרים על מקור ההכנסה שהם רואים בו "הלוואות בטוחות" בלי מאבק. אם בנק ישראל ייכנע ללחץ וישתכנע שאכן ענף הבינוי והנדל"ן הוא תחום עם סיכון מינימלי, יכול להיות שהוא ישקול לאפשר להם להגדיל את האשראי, שוב.

עוד כתבות

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

לידר מעריכים: הריבית עשויה לרדת כבר מחר

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית מחר (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה מחר עומד על 65%

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת