הביקוש למשרדים ימשיך לגאות. והמחירים? / צילום: Shutterstock
חשבתם שהנדל"ן המניב בישראל נמצא בפריחה עולמית? תחשבו שוב: דוח של חברת ניהול השקעות הנדל"ן העולמית LLJ (Jones Lang LaSalle) מחזיר דברים לפרופורציה. ישראל ממוקמת במקום ה-26 מבחינת השקעות בנדל"ן באזורי אירופה, אפריקה והמזרח התיכון, בפער גדול אחרי מעצמות הנדל"ן האירופיות. החברה מייחסת חלק ניכר מהעניין לבעיות שקיפות וקיימות שמאפיינות את הנדל"ן הישראלי, ושמרתיעות חברות מחו"ל להשקיע בנדל"ן ישראלי.
על פי החברה, היקף ההשקעות בנדל"ן המניב בישראל הגיע בין 2017 ל-2021 האחרונות ל-2.554 מיליארד אירו. עיקר ההשקעות היו בענף הקמעונאות, שבו הושקעו כ-1.17 מיליארד אירו. אחריו הגיע ענף המשרדים, שבו הושקעו בשנים הללו 840 מיליון אירו, המלונאות 240 מיליון אירו, התעשייה 211 מיליון אירו והמגורים המניבים, שבהם הושקעו 90 מיליון אירו. JLL כוללת בענף המגורים אך ורק פרויקטים לדיור להשכרה של חברות מוסדיות, שאמורים להניב הכנסה של 5 מיליון דולר ומעלה.
שקיפות היא שם המשחק
כאמור, הנתון הזה מציב את ישראל במקום ה-26 בקרב מדינות EMEA (אירופה, אפריקה והמזרח התיכון). בגרמניה ובאנגליה, שמובילות את ההשקעות בנדל"ן במדינות אלה, הושקעו באותן שנים 330-350 מיליארד אירו בנדל"ן. גם במדינות פחות בולטות באירופה, כמו פינלנד, הושקעו כ-40 מיליארד אירו, כמעט פי 20 ממה שהושקע בישראל.
ב-JLL מצאו שקיים קשר הדוק בין היקפי ההשקעות בנדל"ן מניב שמבוצעות במדינות השונות לבין מידת השקיפות. בדוח נכתב שככל ששוק מקומי פועל באופן שקוף יותר - כך מגיעות אליו יותר השקעות. בסך הכל 75% מההשקעות הבינלאומיות בנדל"ן מניב מתרכזות בשווקים המוגדרים "מאוד שקופים" ו"שקופים".
למשל, הערים שנמצאו עם היקפי ההשקעות הרבים ביותר היו לונדון, לוס אנג’לס, סידני, ניו יורק ופריז - שמדורגות גם כערים שבהן השקיפות נמצאת ברמה הגבוהה ביותר. יש לציין שאנגליה, ארה"ב, אוסטרליה צרפת וקנדה הן המדינות המדורגות כמדינות השקופות ביותר בעולם.
ישראל, לעומת זאת, מדורגת רק במקום ה-37 בעולם מבחינה זו, בקטגוריה שמכונה "שקיפות למחצה". ב-JLL מציינים לחיוב את המערך החוקי והרגולטורי שקיים במדינה, את תהליך ביצוע העסקאות, ואת הממשל התאגידי של חברות נדל"ן ציבוריות. מה שמוריד את ישראל בדירוג העולמי זה בעיקר סעיפים של קיימות וסביבה, מידע בסיסי על השוק, ומחסור במדדי נדל"ן מניב.
"אין מידע על שוק נדל"ן מניב"
מנכ"ל JLL ישראל, זיו שור, סיפר לגלובס שדירוג השקיפות העולמי של החברה נעשה באמצעות סקרים שכוללים כ-210 שאלות, בתחומי שקיפות וקיימות. "קיימות נחשבת היום לדבר מאוד חשוב", אמר שור. "האם יש רגולציה בכל מה שקשור לאנרגיה של פרויקטים למשל? האם יש דיווח על פליטות פחמן ממבנים? עד כמה הבנייה עומדת בתקני בנייה ירוקה בנוסח LEED (התקן האמריקאי לבנייה ירוקה, א"מ)? עד כמה יש דאגה לבריאות העובדים ועד כמה ניהול הפרויקט יעיל? כל אלה תופסים והולכים מקום חשוב יותר בעולם".
מה עוד חלש בשוק הנדל"ן המניב הישראלי?
"אין מידע מספיק על שוק הנדל"ן המניב ואין מדידת ביצועים. אין מדדים לנדל"ן מניב, ואפילו קשה לך להבין כמה התחלות בנייה יש בנדל"ן המניב, כי בלמ"ס לא עושים הפרדות בין שטחי משרדים למסחר. קשה גם לדעת רמת תשואות על עסקאות נדל"ן בישראל, כי אין מדידה ברורה לעניין. כשאני מנהל עסקה בחו"ל, אני יכול לומר ללקוח מה התשואה הצפויה לו על הנכס. הנתונים מפורסמים ומהווים חלק מהעסקה. בישראל אין לך דבר כזה".
חברות בורסאיות מדווחות על תשואות והכנסות מנכסים.
"לא בהכרח על כל נכס. פעמים רבות מדובר על תשואה מכלל הנכסים, וזה מהווה העדר שקיפות. יש חברות שמעוניינות לרכוש נכסים אבל דורשות לברור אותם לפי שיעורי התשואה הצפויה. רמה כזו של שיחה אתה יכול לנהל בשוק מתוחכם. לא בישראל".
זו הסיבה שחברות מחו"ל לא משקיעות כאן?
"העדר שקיפות זה חלק מהעניין. אל תשכח שאנחנו שוק קטן, ולא נמצאים בסדר עדיפות גבוה של חברות מחו"ל. מעבר לזה, ליזמים המקומיים קל לקבל ליווי מהגורמים המוסדיים המקומיים, והם אינם צורכים תמיכה מחו"ל. זה גורם לחוסר עניין של חברות מחו"ל בישראל ולחוסר רצון של יזמים ישראלים להביא חברות מחו"ל לכאן".
אולי קיימת לכך גם סיבה גיאופוליטית?
"אני לא חושב שהיום קיים איזשהו שיקול כזה, להיפך. בשנים האחרונות הייתה התעניינות רבה בישראל מצד גורמים בחו"ל, כי גם שם יש הרבה כסף שמיועד לאפיקי השקעה. בסופו של דבר החברות הללו החליטו לוותר. יזם מחו"ל חסום בישראל ביכולת שלו להשיג נכס בפריים לוקיישן בתשואה גבוהה לעומת יזם ישראלי".
פועלים לתקן את המצב הקיים
לצד מצב זה, שור נשאר אופטימי. להערכתו, הנתונים בישראל ישתנו בשנים הקרובות, וזאת לנוכח היחסים ההדוקים בין אנשי נדל"ן ישראלים לבין חברות הייטק בעולם, ולאור ההשקעות הרבות של ישראלים בפרויקטים רבים בעולם המערבי. מהלכים אלו יחייבו את השוק המקומי להסתגל לנורמות גבוהות בהרבה מאלה שבהן הוא פועל.
לשכת השמאים פועלת בשנה האחרונה במרץ כדי לתקן את עניין מדדי הנדל"ן המניב. יו"ר הלשכה חיים מסילתי הקים לפני כשנה וחצי את פורום IVS (ר"ת International Valuation Standards) שמטרותיו, בין השאר, היא לאמץ תקינה בינלאומית בכל הנוגע להערכות שווי מצד שמאים, ופיתוח מדד נדל"ן מניב כפי שקיים במדינות המערב. מסילתי משמש כנשיא הפורום, ומנהלו הוא השמאי רון כהן.
JLL הציגה בשבוע שעבר את ממצאי הסקר בפני חברי הפורום. ההרכב כולל מומחים בינלאומיים בכלכלת מקרקעין ושמאות, אנשי שוק הון, נציגות מלשכת רואי חשבון וחברות נדל"ן אקדמיה. באחרונה הפורום הצליח להשלים פורמט לעריכת מדד תשואות NOI של נדל"ן מניב (ההכנסות מהשכרה פחות הוצאות תפעול הנכסים), בהתבסס על תשע חברות הנדל"ן המניב הגדולות בארץ. ראשי הפורום מעריכים שבחודשים הקרובים יצליחו להשלים את המדדים לשנים 2020 ו-2021, מה שישפר מאוד את מדידת השוק המניב.
לשכת השמאים גם חיזקה מאוד את קשריה עם ארגון השמאים הבריטי SCIR (Royal Institution of Chartered Surveyors) . בשנה האחרונה ישראל אף נכללה בסקרים עולמיים שעורך הארגון, שאף מעוניין להגביר את שיתוף הפעולה גם עם מוסדות אקדמיה. לאור זאת ההערכה הזהירה היא שהמצב של ישראל ישתפר, אך פריצת דרך תיעשה רק עם שיפור מדדי הקיימות.