פארק גב-ים הרצליה צפון / צילום: גיא מדור
ענף הנדל"ן המניב בישראל ממשיך לספק אינדיקציות לעליות שווי הנכסים שנרשמו בו במהלך הרבעון הרביעי של 2021, בזכות עליית מחירי השכירות בבנייני משרדים והביקוש הגבוה לשטחי לוגיסטיקה ותעשייה המקפיצים את מחירי הנכסים.
רק שתי חברות נדל"ן פרסמו עד כה את דוחותיהן הכספיים לסיכום 2021, אולם שלוש חברות נוספות כבר סיפקו עדכונים ביחס להיקף השיערוכים הצפוי בתוצאותיהן, ויחד הן מציירות תמונה ורודה מבחינתן לגבי המגמה בענף.
ביום ה' האחרון הייתה זו חברת איי.אי.אס החזקות (IES) שדיווחה כי לקראת עריכת הדוחות הכספיים המאוחדים שלה לסיכום 2021, החלו להצטבר אצלה אינדיקציות שלפיהן היא צפויה לרשום בגין הרבעון הרביעי של 2021 רווחים מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של כ-350 מיליון שקל (לפני השפעת מסים נדחים). מדובר ברווחי שיערוך שינבעו לאיי.אי.אס מעליית ערך של נדל"ן להשקעה שבבעלותה.
עיקר הרווח צפוי להגיע מעליית שווי הזכויות במקרקעין, וחלק מירידה מסוימת בשיעורי ההיוון. שיעורי ההיוון הם שיעור הריבית, או התשואה, שבאמצעותם מהוונים סדרה של תשלומים עתידיים לערך נוכחי יחיד, שהוא שווי הנכס. באמצעות שיעורי ההיוון, קובעים השמאים מהו הערך הנוכחי של זרם המזומנים העתידי, שצפויים הנכסים להניב על פי הסכמי השכירות בהם. כך, ככל ששיעור ההיוון נמוך יותר, גדל ערכם הנוכחי של התשלומים העתידיים - ובהתאם עולה גם שווי הנכס.
רווחי שיערוך של 30 מיליון שקל על פארק פלמחים
איי.אי.אס, שבשליטת חיים גייר, החזיקה בסוף ספטמבר 2021 בנדל"ן להשקעה בשווי של 750 מיליון שקל, הנובע מהחזקתה בפארק תעשיות פלמחים. שווי פארק פלמחים עלה במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2021 ב-50 מיליון שקל, לאחר שהחברה השקיעה בו עוד 20 מיליון שקל, ונוסף על כך רשמה בגינו רווחי שיערוך של 30 מיליון שקל.
מאז הספיקה איי.אי.אס לדווח בתחילת ינואר 2022 כי חתמה עם תאגיד זר על מזכר הבנות להקמת חוות שרתים (Data Center) של לא פחות מ-32 מגוואט בשטח הפארק. במסגרת אותן הבנות, הסכימו הצדדים כי התאגיד הזר ירכוש את הזכויות במגרש הייעודי, או לחילופין ישכור את המגרש הייעודי בשכירות ארוכת-טווח.
"בנוסף, על בסיס פרוגרמה שיכין התאגיד הזר ובכפוף להסכמות מסחריות שיסוכמו על ידי הצדדים בהמשך, החברה תפתח את המגרש הייעודי וכן תקים את מבנה חוות השרתים ברמת המעטפת", דיווחה אז איי.אי.אס.
מתחם פלמחים כולל שטח של כ-300 דונמים סמוך לקיבוץ פלמחים, המיועד לפעילות תעשייה ואחסנה, וכן למתקני התפלת מים ותשתיות תומכות. תמהיל השוכרים בשטח הענק מורכב משלושה גורמים עיקריים - חברת מתקן התפלת מים, שוכרים שונים מענף הרכב ושוכרים מתחום הבנייה והתשתיות. שיעור התפוסה בו משנת 2019 עומד על כ-90% לפחות, והוא מונה כ-15 שוכרים, שלפי איי.אי.אס מאופיינים בחוסן כלכלי גבוה.
לאחרונה דיווחה איי.אי.אס כי מכרה נתח של כ-5.5% ממניותיה ("מניות רדומות") לקבוצת הביטוח מנורה תמורת כ-100 מיליון שקל. זאת לאחר טיפוס שנתי של קרוב ל-70% במניית החברה (המשלים קפיצה של יותר מ-200% מרמת השפל במרץ 2020), כך שהיא משקפת לאיי.אי.אס שווי שוק המתקרב ל-2 מיליארד שקל.
אמות: 700 מיליון שקל מהתאמת שווי הוגן
השיערוך הצפוי אצל איי.אי.אס גבוה ביחס לשווי הנדל"ן שבבעלותה, אולם חשוב להדגיש כי מדובר כאמור במגמה כללית המאפיינת את מגזר הנדל"ן הישראלי ב-2021.
שתי חברות נדל"ן מניב גדולות כבר דיווחו בשבועות האחרונים על שיערוכי נדל"ן גבוהים, ואחת נוספת עדכנה על אינדיקציות לעלייה חדה הצפויה אצלה.
הראשונה לדווח הייתה חברת אמות השקעות, מקבוצת אלוני חץ , שדיווחה אמצע ינואר על אינדיקציות שהחלו להצטבר אצלה, שלפיהן היא צפויה לרשום ברבעון הרביעי של 2021 רווחים מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן בהיקף העולה על 700 מיליון שקל, לפני השפעת מסים נדחים.
באמות הסבירו, כי רווחי שיערוך אלו, נובעים מעליית ערך של מקרקעין לפיתוח שבבעלות החברה, מעליית שווי של זכויות בנייה במקרקעין שבהם מקדמת החברה תוכניות מכוח תוכנית המתאר של ת"א (תא/5000), וכן מירידה מסוימת בשיעורי ההיוון בחלק מנכסי החברה. אמות, החזיקה בסוף ספטמבר 2021 בנדל"ן להשקעה (כולל נכסים בהקמה וייזום) בשווי של 16.2 מיליארד שקל, לאחר שכבר רשמה רווחי שיערוך של 135 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2021.
מתוך כלל הנדל"ן להשקעה של אמות, סך שווי השטחים המושכרים של החברה עמד בסוף ספטמבר על כ-12.6 מיליארד שקל. שטחים אלו צפויים להניב NOI של 821 מיליון שקל בשנה על פי החוזים הקיימים, ומשום כך שיעור התשואה המשוקלל של החברה מנדל"ן מניב להשקעה (Cap Rate) עמד בסוף ספטמבר 2021 על 6.5%. לשם השוואה, בסופן של השנים 2020, 2019 ו-2018 עמדו שיעורי התשואה המשוקללים של אמות על 6.52%, 6.44% ו-7.03%, בהתאמה.
גב-ים: גידול שנתי של 25% בשווי הנכסים
אמות טרם פרסמה את דוחותיה המלאים ל-2021, אולם שתי חברות שכבר עשו זאת הן גב-ים וסלע קפיטל נדל"ן. גב-ים רשמה במהלך 2021 הכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף כולל של 1.27 מיליארד שקל, מתוכן הכנסות של כ-1 מיליארד שקל נרשמו בגין שיערוך של נכסים מניבים ו-237 מיליון שקל משיערוך קרקעות המיועדות להקמת נכסים שכאלה.
שווי הנדל"ן של גב ים הסתכם בתום שנת 2021 ב-10.3 מיליארד שקל, ושיקף גידול של 25.6% לעומת תום שנת 2020. שיעור התשואה המשוקלל של הנדל"ן להשקעה של החברה ירד בסוף 2021 לרמה של 6.5%, לעומת 7.4% בסוף 2020 והסביר את העלייה החדה בשווי הנכסים.
אצל סלע נדל"ן נרשמה בשנה החולפת ירידה מתונה יחסית בשיעור התשואה המשוקלל הנגזר משווי הנדל"ן להשקעה שלה. נכון לסוף 2021 עומד שיעור התשואה המשוקלל של קרן הריט על 6.8%, לעומת 6.9% בסוף 2020 ובהשוואה ל-7.2% בסוף 2019.
על פי הדיווח של סלע נדל"ן יש בידיה נדל"ן להשקעה בשווי הוגן של 4 מיליארד שקל נכון לסוף 2021, כאשר במהלך השנה החולפת רשמה החברה עלייה של 254 מיליון שקל בשווי ההוגן של הנכסים המניבים שבבעלותה.
קרן ריט בורסאית נוספת שסיפקה אינדיקציות ראשוניות היא ריט 1 , שהעריכה כי תרשום ברבעון הרביעי של 2021 רווחים מהותיים מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של כ-200 מיליון שקל. זאת, בהמשך להכנסות (נטו) של 59 מיליון שקל, שרשמה בתשעת החודשים הראשונים של 2021 מאותו סעיף.
נכון לסוף ספטמבר 2021, החזיקה ריט 1 בנדל"ן להשקעה בשווי של 5.9 מיליארד שקל, כאשר שיעור התשואה המשוקלל אשר נגזר מתיק נכסים זה עמד על 6.98%. מדובר בעלייה ביחס לשיעור התשואה המשוקלל שהציגה החברה בסוף 2020 ושעמד על 6.64%.