פינוי־בינוי / צילום: Shutterstock
מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים פרסמה באופן רשמי להערות הציבור את הטיוטה החדשה לתקן 21 - "בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי" - העדכון השני שהיא עורכת בתקן, מאז פורסם בשנת 2012 (העדכון הראשון לתקן פורסם בנובמבר 2019 להערות הציבור, אך לא אומץ רשמית).
כצפוי, השינויים העיקריים המסתמנים נוגעים בעיקר להימנעות מקביעת רווח יזמי ראוי ומקביעת רף מינימלי או מקסימלי לדירת התמורה, אך נדמה כי באופן כללי נמנעה המועצה מכל קביעה מדויקת וגורפת שתחייב את כלל פרויקטי הפינוי־בינוי.
"לא נכון לקבוע בתקן כללי מהו הרווח היזמי הראוי"
עד כה, בשני המסמכים שהוציאה המועצה סביב תקן 21, נקבע הרווח היזמי בשיעור מוגדר, שנע בין 20% ל־30% והצטמצם לאורך השנים. כעת נראה כי המועצה מאמצת גישה אחרת לחלוטין: היא קובעת כי קביעה גורפת אינה במקומה.
"הרווח היזמי אשר יהווה תמריץ כלכלי ראוי במיזם מסוים תלוי בגורמים רבים ומגוונים, בין השאר במועד ובמקום הפרויקט", נכתב שם. "לפיכך לא נכון לקבוע בתקן כללי מהו הרווח היזמי הראוי בתוכנית מסוימת. קביעה כללית של רווח יזמי ראוי עשויה ליצור מצב שבו במקום שהתכנון יוביל, הרווח היזמי הכללי הוא שינחה תכנונית, מבלי לדעת כלל אם הרווח שנקבע נכון ומתאים לתוכנית המסוימת שאותה מבקשים לקדם. לאור האמור, התחשיב השמאי־כלכלי בחלק זה נועד לבחון מהו שיעור הרווחיות הצפוי מהמיזם המוצע, מבלי להגדיר באופן כללי מהו הרווח הראוי.
"רווח היזם מבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הסיכון שהוא לוקח על עצמו, עבור הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי ועבור יגיע־כפיו האישי. השמאי יחשב ויציג, במסקנת חוות־דעתו, את הרווח היזמי הנובע מהתכנון המוצע, בהתחשב בכל ההוצאות וההכנסות הנובעות מהמיזם, כמפורט בתקן".
נציין כי בעדכון זה, תחת פרק התחשיב, מובאת לראשונה התייחסות נפרדת ונרחבת לעניין הכדאיות הכלכלית, ובה נכתב כי "יש לתת את הדעת לכך שרווח יזמי, המהווה תמריץ ראוי, משתנה בין מיזם למיזם ומושפע מגורמים רבים. כך, מיזם פינוי־בינוי מבוצע בדרך־כלל בהיקפים גדולים, נמשך זמן רב, ויש בו מרכיבי סיכון שאינם אופייניים למיזמים אחרים. לכן שיעור הרווח היזמי במיזמים אלה נדרש להיות גבוה יותר לעומת בנייה בקרקע פנויה באותו מקום ובאותו זמן".
אגב, העדכון כולל הערה מעניינת תחת סעיף הקרקע המשלימה, וקובע כי "אם, לפי חוות־דעתו של השמאי מטעם מוסד התכנון הרלוונטי, הרווח היזמי שהתקבל מהתכנון המוצע אינו מהווה תמריץ ראוי להקמת המיזם, השמאי יעדכן את חוות־דעתו ויציין מהו הסכום החסר כדי להביא את הפרויקט לכדאיות כלכלית".
התמורה לדיירים - ללא אמירה ספציפית ומספר מדויק
באשר לתמורה לדיירים, נכתבה אמירה כללית מאוד: "ככלל, שטח הדירה החדשה יהיה כשטח הדירה הקיימת על־פי היתר, בתוספת של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו־25 מ"ר". למשפט זה מוצמדת הערה שמחזקת את ההימנעות מקביעה נחרצת: "אין באמירה זו משום קביעת מינימום או מקסימום תמורה בפועל לבעלי הדירות".
כך או כך, המסמך קובע כי התמורה לבעל דירה היא דירה חדשה ששטחה הוא לכל הפחות שטח הדירה הקיימת. יש לציין כי גם בטבלת הרגישויות שבהמשך המסמך, שמטרתה לסייע בתכנון מדויק יותר ביחס לכדאיות הכלכלית, מובאות אותן שלוש מדרגות תמורה.
שטח המרפסת במסמך הוא ב"גודל סטנדרטי" של 12 מ"ר, ושטח מחסן הוא ב"גודל סטנדרטי" של שבעה מ"ר ברוטו - נתונים דומים לטיוטת העדכון שהוצאה ב־2019, אך עם תוספת מסייגת: "ככל שהמיזם מאפשר זאת".
ההתייחסות להיטל ההשבחה מעודכנת; גם בנושא הוצאות התחזוקה אין קביעה חד־משמעית
תקן 21 כולל סעיפים רבים הנוגעים לפרויקטי פינוי־בינוי ולשיקולים הכלכליים בהם, ומשתרע על פני 24 עמודים. סקירת כלל הסעיפים בטיוטה החדשה מגלה כי ההימנעות מקביעה נחרצת "זולגת" גם לסוגיות אחרות, דוגמת ההשתתפות היזם בהוצאות התחזוקה של הדיירים בבניין החדש.
"היקף ההשתתפות ייקבע בהתאם להשפעתו על היקפי הבנייה ובהתחשב בהסכם בין בעלי הדירות ליזם, אם קיים", נכתב בטיוטה. "השתתפות בתחזוקה תהיה לתקופה שתיקבע במשא־ומתן בין בעלי הדירות ליזם, והיא תחושב, בתקן זה, לפי הפרש דמי הניהול בבניין החדש (לדירות בעלי הדירות) לעומת עלות ועד הבית בבניין הקיים, כפול מקדם של 0.8, המביא בחשבון את העובדה שלא כל בעלי הדירות הקיימות יתגוררו בדירות החדשות".
קטע זה דומה לכתוב בעדכון מ־2019, אך נגרע ממנו פרט אחד חשוב: תקופת ההשתתפות. אם בעדכון הקודם הוגדרה תקופה זו לחמש עד עשר שנים, העדכון החדש נמנע מלקבוע זאת נחרצות, ובמקום זאת נכתב בהערה לסעיף כי ההשתתפות היא "בדרך־כלל לתקופה של 5-10 שנים".
העדכון החדש משנה אמירה גם בקשר להיטל ההשבחה בפרויקטי פינוי־בינוי - במקרה זה, ובאופן טבעי, בשל השינוי שנכלל בחוק ההסדרים. אם בפרסום הראשון של תקן 21 נקבע כי ניתן להחליט שבפרויקט פינוי־בינוי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה, ובעדכון מ־2019 נכתב כי ניתן לקבע גם שיער היטל של 25% או 50% מההשבחה, בעדכון החדש מצוין כי "בחוק ישנן הוראות בדבר שיעור ההיטל בתוכניות פינוי־בינוי. חובה על השמאי לדעת מה שיעור היטל ההשבחה שנקבע באזור שבו כלולה התוכנית".