מעבדה בארה''ב / צילום: Shutterstock
הצמיחה המהירה של מחקר מדעי החיים במהלך המגפה דחף לשיא ביזמות ופיתוח של שטחים חדשים למעבדות ולמשרדים. פיתוח הבניינים המצוידים לביוטכנולוגיה, לרוקחות ולחברות אחרות שצריכות מעבדות, היה בעלייה עוד לפני 2020. אבל הביקוש לשטחים הללו נעשה אינטנסיבי ומיליארדי דולרים נשפכו למחקר ופיתוח של חיסונים נגד קורונה ושל טיפולים אחרים הקשורים לווירוס.
שטחים למדעי החיים נהנים גם משיעורי תפוסה גבוהים, משום שבניגוד לבנייני משרדים מסורתיים, מעבדות רבות דורשות ציוד מיוחד ותשתית שאי אפשר להחליף בקלות.
יותר מ-2.8 מיליון מ"ר של שטחים למדעי החיים היו בפיתוח ברבעון הרביעי של 2021, שיא חדש בכל רבעון שהוא, ועלייה מבערך 1.7 מיליון מ"ר ברבעון הראשון, לפי חברת שירותי המחקר CBRE.
המספרים הללו כוללים גם בנייה של בניינים חדשים וגם המרה של שטחים קיימים.
היזמים מאמינים שהביקוש בתחום יימשך אף ששיעורי התחלואה בירידה. ראשית, המימון הממשלתי למחקר מדעי החיים לא מראה סימנים של ירידה. מימון הון סיכון למדעי החיים בארה"ב עמד על יותר מ-8 מיליארד דולר ברבעון הרביעי. הוא גדל יותר מפי שלושה בחמש השנים האחרונות, לפי CBRE.
הבניינים יקרים יותר וצריכים מערכות מיוחדות
היזמים שמים גז כדי לעמוד בביקוש לא רק בערים המסורתיות לפעילות חברות מדעי החיים, כמו בוסטון, סן פרנסיסקו וסן דייגו, אלא גם בכמה ערים שבהן מתפתחות מערכות אקו סיסטם של מדעי החיים ליד מוסדות אקדמיים ובתי חולים. בין אלה למשל לוס אנג’לס, דנבר ובולדר, שיקגו ויוסטון.
הערים הללו "נחשבו שווקים מתפתחים לפני חמש שנים, וכעת יצרו בסיס משמעותי לביקוש בתחום מדעי החיים", אומר כריס בודנר, יו"ר משותף של שוקי הבריאות ומדעי החיים ב-CBRE.
ענקית ההשקעות הקנדית Oxford Properties Group עושה כעת השקעה ראשונה בפילדלפיה, במשותף עם חברה מקומית, להקים עד 280 אלף מ"ר בהשקעה של יותר מ-1.5 מיליארד דולר באזור Navy yard, בסיס ימי ישן.
השותפות החדשה, שכוללת את Ensemble Real Estate Investments ואת Mosaic Development Partners, תחל את הבנייה בעוד כמה שבועות.
Lendlease האוסטרלית, חברה העוסקת בנדל"ן ובנייה, פעלה כמנהלת פרויקטים במוצרים של מדעי החיים במשך עשורים. לאחרונה השיקה יוזמה בשיתוף חברת Ivanhoé Cambridge ממונטריאול, ל"כניסה משמעותית" לסקטור בתור בעלים, אומר דניס היקי, המנהל של פעילות ארה"ב ב-Lendlease.
השותפים מתכננים להתחיל באביב הקרוב בפרויקט הראשון שלהם, בניין בשטח 30 אלף מ"ר בבוסטון.
השגשוג בתחום מדעי החיים משקף שינויים משמעותיים שהתרחשו בתחום בעשור האחרון. המו"פ נשלט בעבר על ידי חברות גדולות.
בשנים האחרונות, יזמיות קטנות שגייסו הון סיכון היו אחראיות לפיתוחים משמעותיים במחקר. חברות אלו נוסדו לעתים קרובות על ידי חוקרים מובילים באוניברסיטאות ובבתי חולים. הן בדרך כלל יותר זריזות יותר מתאגידים, וצריכות חללים מיוחדים למשרדים ולמעבדות.
"מחקר של תרופה מהיר בערך פי 100 מאשר לפני עשור", אומר צ’ד רמיס, סגן נשיא בכיר ב-Oxford.
יש בעלים של בנייני משרדים שמקווים להתאים אותם למדעי החיים כדי להעלות את התפוסה. אבל האסטרטגיה הזו עובדת רק בכמה לוקיישנים בקומץ ערים עם אקו-סיסטם משגשג של מדעי החיים. "לא כל בניין מתאים למדעי החיים", אומר בודנר מ-CBRE.
היזמות בתחום אינה נטולת סיכונים. הבניינים עצמם יקרים יותר מבנייני משרדים רגילים, משום שהם צריכים מערכות מיוחדות של אוורור, קירור וציוד נע. נוסף לכך, את רוב הבניינים שמשרתים חברות מדעי החיים בונים עם מעט שוכרים ששוכרים מראש, או בלי כאלה בכלל, ורוב הדיירים הם סטארט-אפים בראשית דרכם, שמקורות המימון עלולים להתייבש. "אבל, אנחנו חושבים שיש לכך סיכון נמוך", הוא אומר.