רני צים / צילום: איל יצהר
את רני צים, בעל השליטה בחברת רני צים מרכזי קניות, המפעילה מרכזי קניות במגזר הערבי ובפריפריה, ובבית ההשקעות פסגות, פגשנו שלושה שבועות לאחר שחנך מרכז מסחרי בטירה, וימים ספורים לפני שחנך מרכז מסחרי בגני תקווה.
הפגישה הקודמת עם צים התקיימה ב-2016, ארבע שנים לאחר שהוא ואחיו, עדי (הפועל כיום בתחום האשראי החוץ-בנקאי), מכרו את השליטה ברשת הקמעונות "כמעט חינם", שאותה ייסדו והנפיקו, לידי המתחרה, יינות ביתן, באקזיט מזהיר שהניב לשניים תמורה של 350 מיליון שקל.
רני צים, שזמן קצר לפני כן החל את פעילותו בתחום המרכזים המסחריים (לצד רכישת רשת הציוד המשרדי אופיס דיפו שהייתה בקשיים), נראה אז עייף, אפילו מדוכדך. הריאיון התנהל בעצלתיים, צים ענה על השאלות בשביל "לסמן וי", ללא חשק.
הפעם, במשרדיו שבפתח תקווה, פגשנו איש אחר: נמרץ, ערני, נלהב, בתנועה מתמדת. רק תנו לו לדבר. צים מודה שעבר שינוי משמעותי: "עשיתי שינוי מנטלי ופיזי. הייתי כבוי. הייתי בן 36, עם 200 מיליון שקל (תמורת האקזיט פלוס דיבידנדים, ותמורות נוספות שצבר לאחר הנפקת כמעט חינם - ה' מ', ש' ס')".
והיום?
"אני חי בעוצמה: מתעורר בארבע בבוקר, רץ ארבע פעמים בשבוע 7-10 ק"מ, עושה הרבה MMA (סוג של אומנות לחימה). אני היום חי את המשמעות של החיים. חשוב לי להשאיר חותם. אני יודע שאין לי מה להוכיח, בתוך תוכי אני יודע שאני ווינר. יש לי מיינדסט של אריה. למה האריה הוא מלך? הוא הכי חזק, הכי גדול, הכי מהיר? לא. אלא בגלל הגישה שלו, של ווינר, הוא לא מפחד מקושי".
וככה גם אתה?
"החיים מורכבים, ויש בהם הרבה קושי והרבה שמחה. צריך לדעת לנווט וליצור איזון. יש כאלה שלא מצליחים, נזרקים, ויש כאלה שלא מוותרים. אני מאלה".
"התקשרו אליי בהתרגשות, כאילו קניתי את בנק הפועלים"
מאז שמצא את עצמו, בגיל 36, עם 200 מיליון שקל בחשבון הבנק, צים לא עוצר לרגע. לפני כארבע שנים הוא הנפיק בבורסה את חברת צים מרכזי קניות , הנסחרת כיום בשווי של מיליארד שקל לאחר זינוק של מאות אחוזים במניה (צים עצמו מחזיק 53% מהמניות).
החברה מחזיקה ומנהלת כיום תשעה מרכזים מסחריים המאוכלסים בתפוסה כמעט מלאה, הן במגזר הערבי, תחת המותג סבן (באום אל פחם, ירכה וטירה) והן בזה היהודי (בין היתר במעלות, בבית שאן, בנתיבות ובערד). עוד חמישה פרויקטים מצויים בשלבי בנייה (בהם ברהט ובטייבה) וחמישה נוספים בשלבי תכנון וייזום.
עם זאת, לעיקר הכותרות שתפס בשנה החולפת זכה צים בעקבות כניסתו המפתיעה לעולם הפיננסים המוסדי, באמצעות רכישת פעילות ניהול קרנות הנאמנות ותיקי ההשקעות של בית ההשקעות פסגות, שהיה בעבר גוף מוביל בישראל, אך מעמדו נחלש משמעותית בשנים האחרונות.
"אחרי שקניתי", מספר צים כדי להבהיר את עוצמת המותג, "הדודים שלי התקשרו מחו"ל בהתרגשות, כאילו קניתי את בנק הפועלים".
מה מצאת כשהגעת לפסגות?
"ראיתי ארגון כבוי שלא השקיעו בו כלום, מוטיבציה על הרצפה, עזיבות אינסופית ומשרדים בסטנדרט הכי נמוך. לא השקיעו בעובדים, לא השקיעו בארגון, אנשים היו כבויים, בלי מוטיבציה. כשבאנו לשם אמרתי להם: קנינו חברה של אנשים. כשאני קונה חברת נדל"ן אני קונה נדל"ן, אבל החומר של פסגות זה האנשים שלה.
"לי וליניב (יניב בנדר, שמונה לאחרונה למנכ"ל וואליו קפיטל ומנהל עסקים ראשי של פסגות, ה' מ', ש' ס') היה חשוב לשנות את הדי.אן.איי של הארגון. כשבאתי לפסגות, בשלוש-ארבע אחה"צ, המשרדים היו ריקים".
והיום?
"רואים את הפאשן. אני כל הזמן שואל את העובדים איך הם מרגישים, פתחנו להם מטבחים. בסוף צריך לגעת באנשים, וזה הכוח שלנו, ואני מאמין שאנו הולכים להיות הגוף הבא, להיות מאוד מקצוענים".
"הרגלי קניות זה אותו דבר בכל מקום"
רכובה על הצלחת המרכזים המסחריים שהיא מפעילה דיווחה לאחרונה צים מרכזי קניות על כניסה לתחום ייזום המגורים במגזר הערבי, עם פרויקט ראשון ביישוב פרדיס. צים מצהיר כי השיג "פיצוח" של העניין.
בנייה רווייה, במגזר הערבי?
"המגזר הערבי מוכן לשלם על בנייה איכותית ומסודרת. בפרדיס באו אלינו שלוש משפחות שרצו לקנות 30 דירות. זה שוק שכיום הוא לא מוסדר. אין משכנתאות, אין בנקים שנותנים משכנתאות, אין יזמים שבונים. אנחנו מייסדים שוק, תופרים חבילה שבה הבנק שנותן מימון ליזם הוא גם זה שייתן את המשכנתאות".
זה אתגר לא פשוט.
"אני אוהב לקחת דבר לא טוב ולשפר אותו. כשבניתי קניונים במעלות אמרו לי שאף אחד לא יבוא אלי. בשביל ללכת ולבנות מרכזי קניות בפריפריה צריך המון אמונה והרבה חזון, זה לא 'פלאג אנד פליי'. כשפתחתי בזמנו קניון בבית שאן, אמרו: מה הוא עושה, אבל אני אמרתי שהרגלי קניות זה אותו דבר בכל מקום. אז בתל אביב יקנו חולצה של זארה ב-500 שקל, ובערד או בבית שאן יקנו משהו אחר, לא זארה, ב-200 שקל".
מה הוביל אותך להקמת מרכזי קניות במגזר?
"מרכזי קניות במגזר הערבי זה צורך, 'אוקיינוס כחול' (ענף ללא מתחרים, המאפשר יצירת שווקים חדשים - ה"מ, ש"ס), עם חסמי כניסה מאוד גדולים. כשהנפקתי את רני צים מרכזי קניות בבורסה, אמרתי שאנחנו נכנסים למגזר הערבי, נהיה סופר-סטארים, וגם אם המתחרים הכי גדולים ירצו להיכנס לשם, הם לא יכולים".
למה?
"כי יש פערי תרבות. רני צים יכול לשבת עם שייח ערבי, ודנה עזריאלי לא".
למה?
"אני עבדתי עם האנשים האלה, אני יודע לדבר איתם ומכיר את התרבות שלהם. לכן הצלחנו בקניונים. במגזר הערבי לא מוכרים קרקעות, וכשעזריאלי או גוף אחר רוצים להיכנס למגזר הערבי, אין מלאי. בכל קרקע יש 20 עד 50 בעלי זכויות, אלה חסמי כניסה בלתי אפשריים כמעט. אז עד לפני שלוש-ארבע שנים רצתי אחריהם, והיום כל בעלי הקרקעות המכובדים במגזר באים אלינו למשרדים".
מה לגבי כוח הקנייה שם?
"מאוד גבוה. במתחם שלנו בירכא יש פדיונות גבוהים, באום אל פאחם יש תפוסה של 100 אחוז, אנחנו עוצרים שם שיווק, כי השיווק מתקדם יותר מהבנייה. גם המגזר משתנה תוך כדי תנועה: הם מסתובבים עם מיטב המותגים, ונהיו יותר פתוחים. אנחנו מביאים לשם מרכזי קניות מאוד איכותיים, בסטנדרט גבוה שלא בהכרח תואם את המרקם של העיר".
איך אתה מסביר את כוח הקנייה הגבוה?
"ההכנסה הפנויה במגזר גבוהה יותר: הם גרים אצל ההורים ואין להם משכנתאות, אין להם העול של 4,000-5,000 שקל בחודש לתשלום המשכנתה כמו במגזר היהודי. אם אצלנו משפחה של ארבע נפשות צריכה 20 אלף שקל בחודש כדי לחיות, אצלם זה 35%-40% פחות.
"המגזר גם מתפתח בצורה מאוד משמעותית, אושרו תקציבים של מיליארדים. המדינה מבינה שערבים ויהודים זה ביחד".
אתה משוכנע בזה? תראה את התגובות לכניסת מנסור עבאס (יו"ר רע"מ) לממשלה.
"בעבר המדינה שמה את האוכלוסייה הערבית בדיליי. קחי למשל את נצרת, שמחולקת לשניים. איפה יש אזורי תעשייה? בנצרת היהודית. אבל היום המדינה מבינה שיש שני קהלים שמושכים אותה אחורה ב-OECD - ערבים וחרדים - ושאם היא לא תטפל בזה, זה יפגע בדירוג שלה.
"אנחנו מדינה אחת", הוא ממשיך, "אבל יש את מדינת תל אביב ואת מדינת חדרה-גדרה, והמדינה השלישית זה הפריפריה והמגזר הערבי והחרדי, והמדינה צריכה לשים על זה פוקוס. זה מתחיל להתגבש עכשיו - מתחילים להוציא מכרזים של קרקעות במגזר הערבי. איך אפשר להסביר את זה שברהט - עיר של 70 אלף איש - אין קניון, ובחדרה יש ארבעה קניוני ענק?".
"אונליין ואופליין עובדים יחד"
מדוחות רני צים מרכזי קניות עולה כי הכנסות החברה גדלו בשנה החולפת בכ-57% לכ-70 מיליון שקל, ואילו ה-NOI (הכנסה תפעולית נקייה) גדלה בכ-50%, ל-57 מיליון שקל. השיפור התפעולי, לצד רווח חשבונאי מעליית ערך נדל"ן להשקעה בסכום של 148 מיליון שקל, הובילו לכן שהן הרווח התפעולי והן הרווח הנקי של רני צים מרכזי קניות שולשו אשתקד לעומת 2020, ל-177 מיליון שקל ול-105 מיליון שקל, בהתאמה.
עכשיו, כשהשמיים נפתחו שוב, זה משפיע לרעה על המכירות במרכזים שלכם?
"שמיים פתוחים או שמיים סגורים, זה לא משנה. שוק מרכזי הקניות הוא בסדר, ושוק הריטייל הוא בסדר גמור. רואים את הדוחות של כל החברות. תמיד תהיה תנודתיות, ונראה ירידות של עד 10%, אבל בסך הכול זה שוק יציב, הצריכה בישראל טובה ויש מחירים טובים".
מה לגבי המכירות אונליין, זה לא פוגע במרכזי המסחר?
"אונליין ואופליין עובדים יחד, ומי שלא מבין את זה לא מבין ריטייל. זה צריך להיות משולב: אם לרשת מסוימת יש 200 חנויות, אז היום יהיו לה פחות חנויות, עם אתר אינטרנט. צריך לייצר נוחות וגם חוויה. אפילו אמזון הבינה כבר שהיא חייבת גם חנויות. אנשים מחפשים את החוויה, ואנחנו מאוד שמים דגש על כך שהחנויות אצלנו ייראו טוב".
במבט לאחור על ההנפקה מ-2018, שבה נאלץ לחתוך בשליש את השווי שביקש, אומר צים: "הנפקתי לפי 200 מיליון שקל לפני הכסף, למרות שהחברה הייתה שווה הרבה יותר, ואנו מכוונים היום למפלצת של מיליארדים. בעתיד הבורסה תיתן לחברה מכפילים הרבה יותר גבוהים מאשר היום. בעוד כמה שנים החברה תהיה בשורה הראשונה, וזה לא שהיום אנו לא נמצאים בשורה הראשונה. אנחנו לא נופלים מביג ומעזריאלי, ובחלק מהמקומות אנו הרבה יותר טובים. מנהל בכיר באחת הגדולות אמר לי: מעריכים אתכם במקסימום".
"העובדים רואים שבעל הבית נמצא"
כאמור, במקביל לזרוע מרכזי המסחר מתרחב צים בזרוע הפיננסית שלו - החברה הציבורית וואליו קפיטל - שרכשה אשתקד את עסקי ניהול קרנות הנאמנות ותיקי ההשקעות של בית ההשקעות פסגות, תמורת כ-400 מיליון שקל. זאת, בעקבות עסקה שבה מכרה קרן ההשקעות איפקס, בראשות זהבית כהן, את פסגות לידי בית ההשקעות המתחרה אלטשולר שחם, שמצידו נדרש להיפרד מפעילויות פסגות שאינן בעולמות הגמל והפנסיה. תחת הפעילות הנרכשת מנוהלים כספי ציבור בהיקף של 56 מיליארד שקל, על האחריות העצומה הכרוכה בכך.
מה השאיפה? להוביל בתשואות?
"להביא את האנשים הכי טובים ואת התוצאות הכי טובות. אם פעם היו פסגות וכל השאר, אז היום זה לא ככה. אנו בונים אותה בצורה מהירה וברורה, נכונה, אנחנו כבר בהצלחה, אבל מכוונים אותה יותר גבוה, מדייקים אותה".
מה קרה בפסגות בתקופת קרן איפקס לדעתך?
"בסוף זה ניהול. יש הבדל בין קרן שמנהלת, ובין בעל בית. אנו יורדים לרזולוציות שהם לא ירדו אליהן. כשהגענו, היה חשוב לנו לייצב את הבית. ניסו לכרסם בפסגות, לקחת לנו אנשים כאלה ואחרים. היו כאלה שעזבו, אבל החזרנו הרבה אנשים ויש עוד כאלה שרוצים לחזור. אני ויניב שם מסביב לשעון, וזה אחרת כשהעובדים רואים שבעל הבית נמצא".
איך קיבלו אותך בשוק?
"בהתחלה הרימו גבה, כי אני עוף אחר. לא באתי מעולם של אוניברסיטה של בתי השקעות, אלא מאוניברסיטה של החיים, אבל אני לומד תוך כדי תנועה. אנשים חשבו שלא נבלע את העסק, שיעזבו אותנו, אבל השתלטנו על זה, והיום יש דרישה חזקה לבוא לפסגות.
"אנחנו כבר על הסוס, הארגון התייצב, התגבש, והדי.אן.איי של פסגות היום זה חדשנות. אנחנו חבר'ה מאוד צעירים, דינמיים, ואם תשאלו אותי מה מיוחד אצלנו, זה שאנחנו יודעים לקבל החלטות ורצים מהר. גם בקורונה, כשהיה אסון, עשינו המון מהלכים. לא נתנו לרוחות להזיז אותנו, זה כמו הישרדות. אנחנו לא יודעים לפשל".
נותנים מענה ללקוחות מסורבי אשראי
באחרונה הוסיפה וואליו קפיטל , הנסחרת בשווי של 430 מיליון שקל (חלקו של רני צים 53% מהמניות) גם החזקה בחברת ניכיון הצ'קים אפליצ'ק, בעסקה קטנה יחסית, ובסל הנכסים שלה גם החזקה בחברת הפינטק פרי-פיי, המפעילה ארנקים דיגיטליים.
גם כאן, כמו במרכזים המסחריים שפתח במיקומים פחות צפויים, מתכנן צים ליצור יש מאין, ולכבוש פלח שוק שפחות מושך את תשומת לב השחקנים האחרים. "יש הרבה לקוחות במדינה שהם מסורבי אשראי", הוא מסביר; "אנשים שהבנק חסם להם את החשבון, הם כמו מצורעים, שקופים.
"אלה אנשים שלא יכולים לעשות מינוי לכבלים, אז הם הולכים לחברים שלהם ומבקשים מהם שישלמו בשבילם, ואחר כך הם מעבירים להם. יש להערכתי מאות אלפים של מסורבים כאלה שאין להם מענה, ואליהם אנחנו מכוונים. יצרנו ארנק שייתן מענה לקהלים האלה, והפלטפורמה הזו מתחברת לפעילות של פסגות ושל אפליצ'ק".
על החזרה לסופרמרקטים: "הבנתי שלילד יש את הדחף ורציתי להגשים אותו"
נוסף על שליטה בשתי חברות ציבוריות (צים מרכזי מסחר וואליו קפיטל) יש לרני צים עסקים נוספים, ביניהם רשת הציוד המשרדי אופיס דיפו, והחזקה בחברת אגירת האנרגיה הבורסאית ברנמילר.
בחודש שעבר הודיע צים על כניסה לפעילות חדשה-ישנה מבחינתו: הקמת רשת סופרמרקטים שכונתיים - ברחובות, בפתח תקווה ושניים בגני תקווה, הסמוכה למקום מגוריו של צים, בכפר מעש. הסופרים יפעלו תחת המותג "סופר טל", כשם בנו הבכור, בן ה-23, ולמעשה הם עבורו.
"הבן שלי טל", מספר צים בהתרגשות, "נולד חרש. מהילד הזה למדתי להיות בנאדם יותר טוב, למדתי נתינה. בהתחלה היה לי סוג של תסכול, אבל היום אנחנו רואים בזה מתנה. כל דבר איתו יותר מרגש.
"הבן שלי היה יכול לשבת בבית, ליהנות מהכסף של אבא שלו, אבל הוא רואה אבא שהשיג הכל בעשר אצבעות, והוא אומר לי שגם הוא רוצה. ניסיתי לחבר אותו לנדל"ן ולאופיס דיפו, שיהיה זכיין, אבל זה פחות עבד. הוא רוצה סופרים, והוא אמר לי: 'אתה התחלת מסופרים ואני רואה לאן הגעת'. הבנתי שיש לו את הדחף הזה, ורציתי להגשים אותו".
לצד הבן ינהל את הרשת משה הופטמן, חבר ילדות של צים, בעל ניסיון בענף קמעונות המזון. "הוא המנוע של העסק", אומר צים.
דווקא בתקופה הזו, של תחרות גדולה, כניסת קארפור, אתה מקים רשת חדשה?
"מה השאלה, אם אני נלחץ מזה? קמעונאי שיודע להרוויח כסף, יודע להרוויח כסף בכל מצב. אז העוגה קצת תתחלק, מי שינהל את העסק שלו הכי טוב ינצח. בסך הכול יש תחרות טובה, פיזור טוב, השוק בריא, לא יהיו קריסות בענף".
זה כמעט קרה לנחום ביתן, שקנה מכם את כמעט חינם. רשת יינות ביתן שבשליטתו נקלעה לקשיים, ולאחרונה נדרשה לוותר על השליטה בה.
"נחום הוא איש מקסים, חבר טוב שלי ואני אוהב אותו. לדעתי הוא נכנס למערבולת, ולא ניהל את התהליך שלו בצורה פיננסית נכונה".
מתי?
"כשהוא קנה אותנו היינו חברה ציבורית, הכי נכון היה לקחת את יינות ביתן ולשפוך אותה לציבורית, ולמזג אותה ליינות ביתן, ואז הוא היה נמצא במשחק אחר, היתה לו גמישות פיננסית".
גם דיברו על כך ששילם מחיר מאוד גבוה תמורת כמעט חינם.
"אני לא חושב. בסוף זה ניהול והתנהלות. בסך הכול הוא יצא בסדר גמור בעסקה האחרונה".
הוא ויתר על חלום.
"אבל יצא עם כסף. זה חלק מהחיים".
שוק קמעונאות המזון מאוד חם לאחרונה - רכישת פרשמרקט על ידי פז, כניסת קארפור לארץ באמצעות יינות ביתן וניסיונות ההשקעה בשופרסל.
"זה ענף יציב. אין קריסות, ורוב השוק נמצא היום בידיים של אנשים שגדלו בקמעונאות. לגבי שופרסל, אני מאמין שזה ייגמר בקרוב, יש הרבה קבוצות שמסתכלות עליה".
רני צים מרכזי קניות
תחום עיסוק: ייזום, הקמה, וניהול מרכזים מסחריים בעיקר בחברה הערבית ובפריפריה
היסטוריה: הוקמה ב 2009 כחברה פרטית ובמרץ 2018 הפכה לציבורית . רני צים, המשמש כיו"ר, מחזיק בכ-54% ממניותיה . המנכ"ל הוא אבישי אברהם . נכנסה לאחרונה לתחום הייזום והבנייה למגורים בחברה הערבית
נתונים: מחזיקה ומנהלת 9 נכסים בשטח כולל של כ-95 אלף מ"ר. 10 מרכזים נוספים נמצאים בשלבי הקמה, ייזום ותכנון. סיימה את שנת 2021 עם הכנסות של כ-70 מיליון שקל ורווח נקי של 105 מיליון שקל, שנבע ברובו משערוך שווי נכסיה. נסחרת בשווי של כ-1 מיליארד שקל.
ואליו קפיטל
תחום עיסוק: אשראי חוץ בנקאי והחל מהשנה שעברה ניהול השקעות בשוק ההון באמצעות פסגות
היסטוריה: הוקמה ב-1960 כחברה פרטית, הפכה לציבורית ב-1982. ביולי 2020 רכש רני צים, המכהן היום כיו"ר, את השליטה בחברה ואף שינה את שמה מפי.אל.טי שירותיים פיננסיים לשמה הנוכחי. המנכ"ל הוא יניב בנדר
נתונים: בית השקעות פסגות, שנרכש תמורת כ-400 מיליון שקל, מנהל קרנות נאמנות ותיקי השקעות בהיקף של כ-56 מיליארד שקל. נוסף על כך, ואליו קפיטל פועלת באמצעות חברת ניכיון הצ'קים אפליצ'ק ובמתן שירותי ניהול ותפעול ארנקים דיגיטליים וכרטיסי חיוב נטענים באמצעות חברת פרי-פיי. נסחרת בשווי של 436 מיליון שקל
רני צים
אישי: בן 47, נשוי + 4, מתגורר בכפר מעש; חובב ספורט מושבע
מקצועי: יו"ר רני צים מרכזי קניות, יו"ר ואליו קפיטל
עוד משהו: רץ מדי שבוע כ-60 ק"מ במצטבר. חובב אמנות לחימה מסוג MMA