מרכז לוגיסטי בארצות הברית. מחצית מכל המימון לנדל''ן הולכת לשטחי אחסנה / צילום: Shutterstock
עבור רוב החברות, שרשראות האספקה הבלתי מתפקדות של התקופה האחרונה הן בגדר כאב ראש ועלות. לחברות שהן בעלים של מחסנים, כמו Prologis, הן דווקא הרוח במפרשים.
נתיבי המשא הימיים והאוויריים הפכו יקרים יותר ואמינים פחות במהלך המגפה. בחודש מרץ, רק 7% מהמשלוחים מאסיה לצפון אמריקה הגיעו בזמן, ורק 6% הגיעו בזמן מאסיה לאירופה, כך לפי נתוני eeSea. אפילו חברות גדולות שיש להן כוח מיקוח משלמות תעריפים גבוהים פי חמישה מאשר ב-2019. הסגרים האחרונים בסין בגלל הקורונה והמו"מ הצפוי לגבי שכר במספנות החוף המערבי בארה"ב שופכים עוד שמן למדורה.
כל אלה מובילים לעלייה באגירה ובאחסון, שעשויה להוביל לקפיצה בביקוש למחסנים. החברות צריכות להחזיק יותר סחורה כדי שלא יפסידו מכירות בגלל איחורים במשלוחים. בהתבסס על מה שהם שומעים מהשוכרים, בעלי המחסנים הגדולים מעריכים שהמלאים יתייצבו בסופו של דבר על 10% עד 15% יותר מאשר הרמה לפני המגפה.
הוצאות הצרכנים היו כל כך גבוהות בשנה שעברה, שלחברות עדיין לא הייתה הזדמנות לבנות אקסטרה מלאי. בארה"ב, היחס בין המלאי למכירות בכל בתי העסק עומד על 1.25, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארצות הברית, מתחת לממוצע מאז 1998.
הצורך בצבירת מלאי יכול לפיכך ליצור ביקוש נוסף להיצע שכבר אולצו לצבור. החברות פתחו במרוץ לשכור יותר שטחי מחסן ככל שהקונים עברו לרכישות אונליין במהלך הסגרים. בארצות הברית, שיעור שטחי הלוגיסטיקה הפנויים נפל מתחת ל-4% בפעם הראשונה ב-2021, לפי חברת JLL. שיעור השטחים הפנויים באירופה נפל מ-5.1% ל-3.5% במהלך השנה שעברה, לפי חברת שירותי הנדל"ן Savills.
הבעלים נמנעים מחוזים ארוכים
היצע מצומצם פירושו שליותר בעלי מחסנים יש סיכוי גדול יותר לנהל משא ומתן על העלאות שכר דירה שידביקו את האינפלציה, בהשוואה לבעלים של נדל"ן מניב אחר, כמו קניונים או משרדים. בארה"ב, העלייה בשכר דירה במחסנים הגיעה ל-11% בשנה שעברה, הרבה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן.
חברת Prologis מצפה להעלות את שכר הדירה באותו סכום ב-2022. באזורים מסוימים בלונדון, שבהם ההיצע מצומצם במיוחד, שכר הדירה עלה אפילו ב-30%, לפי חברת Segro, שבבעלותה מחסנים באירופה. השוק חזק כל כך, שבעלי הנכסים הלוגיסטיים רוצים להימנע מחוזים ארוכי טווח או מחוזים שמגנים מפני האינפלציה, שיחסמו את האפשרות לעליות.
שוקי ההון דוהרים קדימה כדי להדביק את השוק. בערך מחצית מכל המימון שמגייסים היום בעולם להשקעות נדל"ן מיועדת ללוגיסטיקה ותעשייה, מדווחת Segro.
Prologis הפכה לקרן ההשקעות בנדל"ן הציבורית הגדולה ביותר בארה"ב במונחי שווי שוק בינואר, ועקפה את American Tower, בעלת מגדלי סלולר.
Segro, שהייתה פעם שחקנית קטנה, היא כיום קרן הריט השנייה ברווחיות באירופה, אחרי Vonovia, שהיא בעלת נכסי מגורים.
העברת הייצור היא פתרון דרסטי ויקר
טרנד אחד שעשוי להחליש את ההתלהבות מתחום הלוגיסטיקה הוא המעבר לייצור קרוב יותר הביתה. זה יכול להיות הפתרון לבעיות בשרשרת האספקה, אבל פתרון דרסטי ויקר. לדוגמה, חברות יצטרכו להשקיע 1 טריליון דולר במשך חמש שנים כדי להעביר את כל הייצור בסין שאינו מיועד לשוק הסיני, לפי הערכות של בנק אוף אמריקה. וזו לא העלות הכבדה ביותר של העברת הפעילות למקומות שבהם השכר גבוה.
המחסור בכוח אדם בארצות הברית והעלייה במחירי האנרגיה באירופה עלולים לדחות בינתיים תזוזות משמעותיות. הסחר הגלובלי הגיע לשיא ב-2021, לפי נתוני האו"ם, אז יש בינתיים רק עדות מעטה למעבר לייצור בבית. לעת עתה, רי-שורינג (החזרה הביתה) הוא טרנד שכולם מדברים עליו אבל אינו קורה. הביקוש למחסנים מצד הדיירים ומצד המשקיעים עשוי לשגשג לעוד תקופה.