בית שנמכר בטורונטו ב-2021 / צילום: Reuters, Chris Helgren
כוונת הבנק המרכזי בקנדה להעלות את הריבית בשיעור גבוה ומהר יחסית, מאיימת לחנוק את הצמיחה באחד המנועים החשובים ביותר בכלכלה של המדינה: מקרקעין.
כלכלנים, סוכני נדל"ן וסוכני משכנתאות צופים שהמומנטום המניע את שוק המקרקעין למגורים ידעך ברגע שהריבית תהיה גבוהה יותר ואנשים יצטרכו לשלם יותר על המשכנתאות שלהם.
זה יכול להיות בעייתי לקנדה, שבה הדיור היה אחראי בשנה שעברה לחמישית מהצמיחה. תחום הדיור ידוע ברגישותו לעלייה במחיר ההלוואות.
ההשפעה על חלק כל כך מרכזי בכלכלה בקנדה מדגימה את המהלך של שיווי משקל שבנקים מרכזיים בכל העולם מתמודדים איתו בהכלת האינפלציה - שבימים אלה מוחרפת בגלל המלחמה באוקראינה והעלייה במחירי המזון והדלק - בזמן שהם מנסים לאפשר לכלכלות להמשיך להשתקם מהמגפה.
מחירי הדיור זינקו ב-29%
ביום רביעי, הבנק של קנדה העלה את שיעור הריבית המרכזי בחצי אחוז, ל־1.0%, והודיע שעליות ריבית נוספות יהיו נחוצות כדי להוריד את האינפלציה מהשיא הנוכחי (5.7%) לאינפלציה הרצויה לבנק, 2%.
בקנדה, מחירי הדיור עלו במשך כל המגפה, מהר יותר מכל כלכלה מפותחת אחרת בעולם. נכון לפברואר, המחירים עלו ב־29% ברמה לאומית בחישוב שנתי, בגלל עלויות הלוואה נמוכות באופן היסטורי, עלייה בביקוש לבתים גדולים יותר בגלל המגפה, וגידול של האוכלוסייה. מספר שיא של בתים נמכרו בשנה שעברה. החל מאמצע 2020, ההשקעה במקרקעין למגורים בקנדה עברה את ההוצאה של חברות ועסקים על מבנים, מכונות וציוד.
בשנה שעברה, הסכומים שעברו ידיים ממכירות בתים הגיעו ל־458 מיליארד דולר קנדי, כ־365 מיליארד דולר ארה"ב - עלייה של 46% לעומת השנה הקודמת, על פי נתונים של איגוד המקרקעין של קנדה.
במשך רוב העשור הקודם, הערים הקנדיות ונקובר וטורונטו, היו חלק משוק מקרקעין לוהט, והרשויות היו צריכות להדק את כללי מימון המשכנתאות ולהטיל מכסים על קונים זרים כדי למתן את הביקוש. החל בסוף העשור הקודם, ועוד יותר בזמן המגפה, עליות מחירים גבוהות קרו ברחבי המדינה כשאנשים עזבו אזורים עירוניים גדולים ונהגו או טסו רחוק מספיק כדי למצוא בתים ברי השגה, בערים קטנות יותר כמו קינגסטון, אונטריו, שם עלו מחירי הבתים בפברואר ב־30% לעומת שנה שעברה; נורת' ביי, אונטריו, עלייה של 42%; ומונקטון, ניו בראנסוויק, עלייה של 35%.
בנק קנדה כתב בתחזית הרבעונית האחרונה שלו, שפורסמה בשבוע שעבר, שפעילות הדיור הייתה אחראית לבערך חמישית מהצמיחה ב־2021. בתחזית החדשה אומרים שהדיור יהיה חלק קטן יותר מהצמיחה השנה ובשנה הבאה. באיגוד הלאומי של בוני בתים, ארגון אמריקאי, אומרים שבארה"ב הדיור לרוב אחראי ל־15%-18% מהתמ"ג השנתי.
"בהחלט לא היינו מצמצמים את הסיכון ששיעורי ריבית גבוהים יותר יכולים להיות הרבה יותר מזיקים" לדיור, אמר סטיפן בראון, כלכלן ב־Capital Economics. "התמונה הגדולה היא שמחירי הדיור עלו לרמה הרבה יותר גבוהה ממה שהיינו צופים בהתבסס על ההתפתחויות בהכנסה ובעלויות ההלוואה".
בראון אמר שלדעתו בנק קנדה מוגבל בעד כמה הוא יכול להעלות את הריבית בגלל החשיפה של הכלכלה הקנדית לדיור. "השיקום הכלכלי נשען בצורה יוצאת דופן על מרכיב של התמ"ג שהוא הרגיש ביותר לשינויים בריבית, כמו השקעות בדיור למגורים", אמר.
סגנית נציב בכירה בבנק קנדה, קרולין רוג'רס, אמרה שבבנק מכירים בחולשה שמחירי הבתים הגבוהים מציבים לכלכלה. אבל היא אמרה שצרכנים קנדים נמצאים בעמדה טובה להתמודד עם מחירי ריבית גבוהים יותר, כי צברו חסכונות בזמן המגפה והשתמשו בחלק מהכסף כדי להיפטר מחובות. "זה ייתן להם הגנה נגד העלייה במחירי המשכנתאות", אמרה במסיבת עיתונאים ביום רביעי. "הציפיות שלנו לגבי דיור היא שהמחירים יתמתנו עם הזמן, כששיעורי הריבית יעלו, [אבל] כשזה מרמה מאוד גבוהה... אנחנו לא חושבים שזה ישפיע במידה רבה על הכלכלה".
הבנק המרכזי שידרג את תחזית הצמיחה שלו ל־2022 ל־4.25%, בעקבות ההוצאה הבריאה ממשקי בית, לאחר שאנשים מצאו עבודות חדשות ועובדים ותיקים קיבלו העלאות שכר. צרכנים משכו מחסכונות שצברו בזמן המגפה. הבנק המרכזי גם בונה על כך שהשיקום ביצוא ובהשקעה העסקית יימשכו.
המחירים התחילו להתמתן
סוכן המשכנתאות רון באטלר אמר שהלוואות לחמש שנים לרוכשי בתים כעת נושאות ריבית גבוהה מ־4%, והוסיף שהפעם האחרונה שזה קרה הייתה לזמן קצר ב־2018. בזמנו זה הביא לירידה מתונה במכירות, אמר. "ההשפעות הממתנות על מחירי נדל"ן יקר בסביבות ונקובר ובאונטריו יהיו אמיתיות, לגמרי אמיתיות".
באטלר אמר שלפי השמועות בשטח, העליות במחירי הבתים כבר החלו להתמתן בכמה פרברים של טורונטו. סקוט אינגרם, מתווך נדל"ן בעיר, אומר שהנתונים מצביעים על כך שמספר מודעות הבתים שהורדו מהשוק עלה באופן עקבי בשבועות האחרונים. הוא ייחס זאת למוכרים מתוסכלים שלא מצליחים לקבל את המחירים שהם דורשים.
"המטוטלת מתחילה לחזור", אמר, בהתבסס על אמונתו שקונים פוטנציאליים כעת מצפים שהמחירים יצטננו בגלל עליות הריבית.
גורם אחד שכמה כלכלנים מצביעים עליו כמרכך אפשרי לשוק הדיור הקנדי לאור העלייה בעלויות הלוואה הוא הגירה. קנדה קלטה בשנה שעברה מעט יותר מ־400 אלף מהגרים, שיא לפי הממשלה, והיא מתכוונת לספוג 800 אלף נוספים בשנתיים הקרובות. אחד החסמים לקליטתם הוא מחסור ביחידות דור. נתונים של ה־OECD מראים שבקנדה יש פחות בתים ביחס לאוכלוסייה לעומת רוב העולם המפותח ומדינות אחרות בקבוצת שבע הכלכלות הגדולות, אם כי היא נמצאת במעמד דומה לזה של ארה"ב בנתון זה.
נציב הבנק של קנדה לשעבר סטיפן פולוז אמר שריבית גבוהה יותר לאו דווקא תגרום להאטה גדולה בגלל כל המהגרים החדשים. עליות הריבית "יצננו את השוק מעט, יגרמו להאטה כלשהי המחירים. קשה כמובן לחזות את הדינמיקה הזו", אמר.