אבי יעקובוביץ, מנכ''ל גב-ים / צילום: אלדד רפאלי
כעת זה כמעט ודאי: עסקת מכירת מגדל HSBC בניו יורק בדרך להתבטל, צעד שידרוש מבעלת הנכס, נכסים ובניין , לגייס מימון חדש בהיקף של מאות מיליוני שקלים לצורך השלמת עסקה לרכישת מניותיו של אהרון פרנקל בחברת הנדל"ן המניב גב-ים .
נכסים ובניין חתמה לפני מספר חודשים על הסכם עם פרנקל, לרכוש את החזקותיו בגב-ים (37.5%) בתמורה ל-3 מיליארד שקל, והיא "בנתה" על מכירת המגדל בניו יורק. סימני השאלה לגבי היתכנות העסקה הלכו והתרבו לאחרונה, מאז דיווחה הרוכשת הפוטנציאלית, Innovo Property Group, כי היא מתקשה להשלים את העסקה. זאת, לאחר שהתברר שהשוכר המרכזי במגדל אינו צפוי להאריך את הסכם השכירות.
מדובר בתאגיד מקבוצת HSBC, השוכר כ-63% משטחי המגדל, שמסר כי התקשר בהסכם שכירות בנכס אחר במנהטן ניו יורק, ועל כן ככל הנראה לא יאריך את הסכם השכירות במגדל, המסתיים ביום 30.4.2025.
המכירה הייתה אמורה לייצר לנכסים ובניין תזרים נטו של 1.1 מיליארד שקל, וכעת מדווחת החברה כי "ספק אם העסקה תושלם". לפיכך מדווחת נכסים ובניין כי היא פועלת להשגת המימון הנדרש לה לצורך השלמת עסקת הרכישה של מניות גב-ים מידי פרנקל. מתוך סכום זה כבר העמידה נכסים ובניין פיקדון של 465 מיליון שקל לטובת פרנקל, ויתרת התמורה, בסך של כ-2.5 מיליארד שקל, תשולם במועד השלמת הרכישה.
הדוחות הובילו להמשך הירידות במניית גב-ים
נכסים ובניין מהווה למעשה את זרוע השקעות הנדל"ן המניב העיקרית של חברת דיסקונט השקעות שבעלי מניותיה הראשיים הם חברת מגה אור של צחי נחמיאס, קבוצת אלקו של משפחת זלקינד ורמי לוי. החברה מחזיקה כיום 49.5% ממניות גב-ים, אשר פועלת בהחזקה ופיתוח בעיקר של בנייני משרדים המשמשים חברות מענף ההייטק באזורי הביקוש החמים במשק.
מתחילת השנה איבדה גב-ים כ-20% משווייה (העומד על כ-6.9 מיליארד שקל) כשברקע גם הדאגה של המשקיעים מעתיד חברות ההייטק, שהענקיות שבהן מהוות שוכרות עוגן אצלה.
פרסום הדוחות של גב-ים לרבעון הראשון הוביל להמשך מגמת המסחר השלילית במניה. החברה הציגה הכנסות מדמי שכירות נטו (NOI) בנכסים זהים של 132 מיליון שקל, עלייה של 3.1% בתוך שנה. הרווח התזרימי התפעולי (FFO), הנתון שלפיו נהוג למדוד את רווחיות חברות הנדל"ן המניב, זינק ב-11.7% ברבעון הראשון ביחס למקבילו אשתקד ל-67 מיליון שקל.
שתי השפעות שליליות שונות שחקו עם זאת את הרווח הנקי של החברה: עלייה מתונה יותר בשווי ההוגן של נכסיה, בהיקף של 161 מיליון שקל ברבעון הראשון, ירידה של 18.8% ביחס לסכום שנרשם אשתקד.
מעבר לזה, הוצאות המימון זינקו בשל הוצאות הפרשי הצמדה שעלו בשל מדד המחירים לצרכן, שעלה ב-1.2% ברבעון הראשון מול 0.1% בלבד בתקופה המקבילה ב-2021. בשורה התחתונה הרווח הנקי נחתך ב-34% ל-130 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה.
"היציבות בשכר הדירה גבוהה והיא נמשכת"
מנכ"ל גב-ים, אבי יעקובוביץ, אמר לגלובס כי למרות המפולות במניות הטכנולוגיה בוול סטריט בחודשים האחרונים, הוא אינו מזהה שינוי מגמה בביקוש למשרדים מצד ענקיות ההייטק. "גם בתחילת הקורונה אמרתי שאנחנו נהיה כל הזמן עם היד על הדופק", אומר יעקובוביץ. "אנחנו חשים כל הזמן את השוק ואת הלקוחות.
"אנחנו יוזמים כיום 19 פרויקטים, שמתוכם 11 פרויקטים בביצוע ובשיווק. 41% מהשטחים העיליים בפרויקטים כבר שווקו ונחתמו בהסכמים, חלקם הגדול עם חברות ההייטק הגדולות ביותר בעולם. החוזים הללו מהווים תוספת של 170 אלף מ"ר לחברה, שהם תוספת הכנסות (שנתיות) של 140 מיליון שקל".
אתם מבחינים בחולשה מצד חברות ההייטק?
יעקובוביץ: "אין היום שטחים פנויים בתל אביב, גם לא במתמ (שבחיפה). היציבות בשכר הדירה גבוהה והיא נמשכת. החברות האלה (ענקיות הטכנולוגיה, ח' ש') רוצות לשבת במקומות האלה. יכול להיות שיש חברות שמפטרות פה ושם, אבל החברות הגדולות ממשיכות לגייס ואנחנו מרגישים את זה.
"תקופת הסכמי השכירות בחוזים החדשים שלנו עומדת על שמונה שנים, בעוד שהמח"מ (משך חיים ממוצע) של הסכמי השכירות בחברה עומד על חמש שנים. כך שמשך החוזים החדשים וגם שכר הדירה בהם - גבוהים יותר. במוקדי הביקושים אנו צופים יציבות בשכר הדירה הגבוה".