רח' כצנלסון בגבעתיים / צילום: תמר מצפי
לאחרונה הודיע מינהל התכנון על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב להפקיד את "תוכנית צפון-מערב" בגבעתיים. מדובר בתוכנית שתיושם לאורך הרחובות כצנלסון ועליית הנוער בעיקר והיא כוללת, בין היתר, דבר שתושבי גבעתיים עוד לא ממש רגילים אליו: מגדלים בני יותר מ-30 קומות, כולל כמה שיגיעו עד 45 קומות. כשמסביב מקודמות תוכניות נוספות, אפשר להגיד בוודאות: גבעתיים בדרך לשינוי. השאלה היא מתי כל זה יתממש באמת.
● העתירה נגד תיקון חוק המכר: מטענות על כלכלת בחירות ועד איום שהרוכשים ייפגעו
● העליון פסק לטובת שלמה נחמה במחלוקת על מס השבח. איך זה ישפיע על תיקים אחרים?
● כך נוצר פער של מיליארד שקל בין הערכות שמאיות על קרקע בהוד השרון
"תכנון נועז, לא בטוח שאפשר ליישם אותו"
תוכנית צפון-מערב מקודמת על ידי עיריית גבעתיים והרשות להתחדשות עירונית, וכוללת כמה "מסלולי" התחדשות: חיזוק או הריסה ובנייה בלב השכונה, מה שנקרא "התחדשות בניינית", עם אפשרות לבנייה של עד 8.5 קומות; ופינוי-בינוי לאורך רחוב כצנלסון ועליית הנוער הראשיים, שתגיע לאותם מספרים מדוברים - 32-45 קומות. הדירות יהיו בשטח ממוצע של 85 מ"ר, 30% מהן דירות זעירות בנות 40 מ"ר.
"המדיניות בעיר ברורה מאוד: התחדשות עירונית אמיתית ולא בניינית באזורים העוטפים את העיר", מסביר ראש העירייה רן קוניק. "אלו אזורים הגובלים עם רמת גן ועם תל אביב, ושם השאיפה היא לבנות לגובה. במרכז העיר כן תהיה התחדשות בניינית, ושם אנחנו רוצים לשמור על הקיים.
"התוכנית שאושרה להפקדה במחוזית קצת שונה ממה שהייתה לפני כמה חודשים, משום שהגענו למסקנה שהגרסה המקורית יותר מדי עוצמתית. לכן, היא כוללת כיום פחות אזורים לפינוי-בינוי, ומשחררת מתחמים להתחדשות בניינית. אני יודע שיש תושבים שחוששים מהבנייה לגובה, מהמילה ‘מגדל’, אבל הם צריכים להבין שאם התוכנית תצא לפועל, זה יקרה בעוד 10 שנים לפחות".
האדריכל בני פרי, יו"ר ועדת רגולציה בהתאחדות האדריכלים, מצנן את האווירה. "אני חותם עכשיו על 20 שנה עד למימוש התוכנית". פרי, ששימש בעבר כאדריכל העיר גבעתיים, מוסיף כי "יש לזכור שלצורך ההתחדשות של האזורים הללו אנחנו ‘דורסים’ מרקם עירוני אחר, 20 בניינים קיימים, ומקימים מגדל בן 40 קומות. אין לי שום סנטימנטים למרקם הקיים, שכן הוא תוכנן על פי קריטריונים לא נכונים, אבל באותם 20 בניינים שיידרסו יש תושבים, ויש דעות בלי סוף.
"התכנון שעושים פה מאוד נועז, ולא בטוח שאפשר ליישם אותו. קשה לי לראות איך מצליחים לשכנע בקלות דיירים קיימים לעלות לקומה ה-25 במגדל החדש. לכן השאלה היא אם יש לזה סיכוי להתממש לא ב-20 השנים הקרובות, אלא ב-100 השנים הקרובות".
הרחובות הראשיים לא ייראו אותו דבר
חלק מרכזי בתוכנית ההתחדשות לאזור צפון-מערב העיר הוא "חיזוק ציר כצנלסון ועליית הנוער הנשענים על מערכת תחבורה ציבורית קיימת ובעתיד על מערכת הסעת המונים המתוכננת באזור", לשון דברי ההסבר לתוכנית. הכוונה היא בעיקר לקו המטרו העתידי, קו M2, שיעבור מתחת לרחוב כצנלסון ולאורכו.
הרחוב עצמו, בין הראשיים בעיר, צפוי לעבור שינוי גדול מבחינה חזותית. לכל אורכו תהיה קולונדה (חיפוי בנוי על עמודים, בדומה לקיים היום ברחוב אבן גבירול בתל אביב) ברוחב ארבעה מטרים; הבניינים יהיו בקו אפס, כלומר בבנייה צמודת רחוב, אך המגדלים יורחקו מקו זה כדי לא "לאיים" על ההולכים ברחוב (תכונה מאפיינת לתוכנית כולה); הוא יכלול גם 3.25 מטרים של מדרכה ושביל אופניים ברוחב שני מטרים, מכל צד; נתיב תחבורה ציבורית או חנייה בכל צד, ושני נתיבי נסיעה במרכזו. רוחב הרחוב עצמו (לא כולל הבניינים) יהיה 30 מטרים.
"התוכנית מרחיבה את הצירים המרכזיים, ובאופן כללי מציעה שינויים ושדרוגים תחבורתיים שיקלו על זרימת התנועה", מסביר קוניק. "כצנלסון עצמו צפוי להיות רחב משמעותית, וכשהמטרו יפעל סביר להניח שלא תהיה בו תנועת רכבים.
"ככלל, גבעתיים היא עיר קטנה ותושבים רבים הולכים בה רגלית, ולכן התמקדנו בתוכנית בנושא ההליכות. גם המטרו אמור לתת מענה רחב עבור משתמשי התחבורה הציבורית, וכך גם פרויקט מהיר לעיר (המתוכנן לעבור גם ברחוב כצנלסון). אבל אין ספק שנדרש שיפור בנושא, ברמה הארצית".
העצמת הבנייה סביב מערכות תחבורה
האדריכל פרי מציין כי יש בתוכנית הזו הרבה מאוד דברים שמבטאים פרקטיקת תכנון: "הרצון ליצור רחובות עם פרופורציות נכונות, בנייה מרקמית לאורך הרחוב ונסיגת המגדלים, קולונדות, חנויות לאורך הרחובות. חתך הרחוב של כצנלסון מעניין מאוד ומאפשר הליכה נוחה, תחת צל משמעותי. כל אלו יכולים ליצור עיר מרתקת, עיר הליכתית שיהיה כיף לגור בה. השאלה היא, כאמור, עד כמה זה באמת ניתן למימוש, ומתי".
התכנון הכולל של העיר מכוון להעצמת הבנייה סביב צירי המתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) המרכזיים, ובסמוך לגבולות העיר, במעטפת שלה המשיקה לערים הסמוכות. במרכז העיר מתוכננת בנייה עד שמונה קומות בלבד, ובשכונות ותיקות ניתן יהיה לבנות עד 16 קומות. מזרח העיר, צפון מערבה ודרומה יציעו מגדלים שבהם כ-40 קומות.
המגמה ה"מגדלית" הזו כבר נראית בשטח, בדמות מתחם הסיטי הצמוד לנתיבי איילון, ובו בין היתר מגדל השחר המפורסם, שכולל 57 קומות. לא רחוק משם נבנה בימים אלו ה- Hi tower, מגדל מגורים בן 55 קומות. בתחילת השנה אושר בוועדה המקומית מגדל כורזין בדרום העיר, שיכלול 40 קומות. תוכניות ההתחדשות העירונית המרכזיות, הן במתחם ההסתדרות והן במתחם רמב"ם, מציעות שילוב בין בנייה מרקמית לבין מגדלי מגורים בני 25, 35 ואף 45 קומות.