העתירה נגד תיקון חוק המכר: מטענות על כלכלת בחירות ועד איום שהרוכשים ייפגעו

התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בשיתוף עם הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, מימשה את איומיה מתחילת החודש והגישה עתירה לבג"ץ נגד תיקון 9 בחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף לאחרונה. נזכיר כי התיקון כולל שני שינויים עיקריים: שינוי הרכב ההצמדה של מחירי דירות חדשות למדד תשומות הבנייה, והטלת רוב האחריות בעת איחור במסירת דירה על הקבלן.

התאחדות הקבלנים  תוקפת את התיקון לחוק מכמה כיוונים, טוענת כי סעיפיו בלתי סבירים בעליל, ודורשת מבית המשפט לבטלו או לבטל סעיפים ספציפיים בו, ולכל הפחות לקבוע כי הסעיף המשנה את דרך ההצמדה למדד לא יחול על מכרזי "דירה בהנחה".

נשיא ההתאחדות, ראול סרוגו, אמר: "הבג"ץ אינו על עצם שינוי חוק המכר, אלא על פגיעה אנושה בחופש העיסוק ובחופש החוזים". אלא שבפועל העתירה כוללת עוד כמה טיעונים מרכזיים. גלובס מפרק אותה לסעיפים. 

■ הקבלנים עתרו לבג"ץ נגד שינוי הצמדת מדד תשומות הבנייה ותיקון חוק המכר: "התערבות בוטה ופסולה"
■ בדקה ה-90: הרפורמה המובטחת במדד תשומות הבנייה מתכווצת. כמה ישלמו הרוכשים?  

הטענה הכללית: הליך חקיקה רווי פגמים

בעתירה, שהוגשה באמצעות עו"ד איה רייך-מינא, שותפה במשרד עורכי הדין פישר (FBC & Co), ועו"ד ינון חימי ממחלקת הליטיגציה במשרד, טוענת ההתאחדות בכמה הזדמנויות נגד הליך החקיקה עצמו ונגד הדרך שעבר בכנסת עד לאישורו. "התיקון לחוק חוקק בחטף ערב פיזור הכנסת, מטעמים בלתי סבירים בעליל של כלכלת בחירות", נכתב. העותרות אף מגדירות את החקיקה דורסנית ופופוליסטית, "במסווה של ‘מאבק’ ממשלתי במחירי הדיור", כלשונן. "בינה לבין היכולת לקבוע ודאות ולצנן את שוק הדיור הרותח אין דבר וחצי דבר".

נזכיר בהקשר זה כי יום לפני אישור החוק בוועדת הכספים באופן רשמי, שונו בו שני הסעיפים המרכזיים: ההצמדה למדד - שבמקור הייתה אמורה להיות מוצמדת לרכיב עלויות הבנייה, ובסופו של דבר נקבעה על 40% ממחיר הדירה כולה; ונושא האיחור במסירה - שאליו צורף מתווה חדש בדבר הפיצויים שצריך לשלם הקבלן המאחר.

ח"כ בצלאל סמוטריץ’, מיוזמי הצעת החוק המקורית ומי ששמו מוזכר לא פעם בעתירה, הגיב לעתירה: "אני מבין את הצורך הפוליטי הפנימי של התאחדות הקבלנים להצטייר כמי שמגינה על לקוחותיה הקבלנים ולתקוף את החוק בבג"ץ, אבל מדובר בבזבוז זמן קנטרני וחסר סיכוי משפטי. אין שום עילה להתערבות שיפוטית בחקיקה של הכנסת, ודאי לא חקיקה אזרחית מוצדקת ונכונה מהסוג הזה. מדובר בחוק צודק ומוסרי שמתקן עוול ארוך שנים".

הסוגיה רבת-המחלוקות: שאלת הרטרואקטיביות

אחת הסוגיות המרכזיות שנידונו לאורך גיבוש התיקון החוק היא שאלת הרטרואקטיביות: האם ניתן להחיל את התיקון על חוזים שכבר נחתמו? בנוסח הסופי כתוב מפורשות - מהלך שבפני עצמו גרר תגובות רבות - שהחוק לא יחול רטרואקטיבית, אך העותרות מציינות אחרת.

"בתיקון יש אלמנט ברור של חקיקה רטרואקטיבית", צוין. "הוראות חלות גם על דירות במסגרת פרויקטים של ‘מחיר בהנחה’, אשר ההסכמים לגביהם נחתמו עם רמ"י עובר לכניסתו לתוקף של התיקון לחוק, אך ההסכמים עם רוכשי דירות אלה טרם נחתמו. הניתוח העסקי שערכו הקבלנים על מנת להציע את מחיר המכירה, הסתמך על האפשרות להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, אך התיקון לחוק מונע זאת מהם ומשנה להם את תנאי ההתקשרות בדיעבד".

העתירה אף כוללת מכרז לדוגמה במסגרת מחיר למשתכן בדרום הארץ, שבו זכה קבלן בשנת 2016 לפי מחיר למ"ר דירתה של 6,980 שקל. לפי דוגמה זו, בסיס ההצמדה לפי התיקון לחוק הוא 300,404 שקל, אך עלויות הבנייה מסתכמות בסך 680,000 שקל (לפי מפתח עלויות הבנייה של משרד הבינוי והשיכון) - פער של 126% בין עלויות הבנייה לבין הסכום שניתן להצמיד בחוזה.

הזעם המשמעותי ביותר: שינוי הרכב ההצמדה למדד

לקבלנים יש טענות גם לגבי שינוי ההצמדה עצמה, ובעיקר לגבי העובדה שהם אינם יכולים להצמיד חלק משמעותי ממחיר הדירה לכל מדד שהוא: "הסדר זה פוגע בצורה אנושה ורחבה בזכות הקניין של הקבלנים, שאינם יכולים לשמר את ערך הכסף שמתקבל כתמורה ממכירת דירות. לא היה ראוי להעמיד את עיקרון ההצמדה בספק, ודאי שלא בתקופה שבה שוררת אינפלציה, שכן מנגנון הצמדה תפקידו (בין היתר) לשמור על ערך הכסף".

בהקשר זה מציגה העתירה את דבריו של ד"ר אפי צמח, ממחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, שהיה נציג המשרד בדיונים בוועדת הכספים. לדבריו, "יש להגביל את היכולת של הקבלן/המוכר להצמיד את המרכיבים האחרים למדד אחר - אנחנו חושבים שיש פה בעיה, כי כך לא מתאפשר לצד לחוזה לעמוד על זכויות לגיטימיות".

"בלתי סביר בעליל": האיחור במסירה

טענה נוספת שעלתה בעתירה נוגעת, כמובן, לעצם הטלת האחריות על הקבלן באופן בלעדי כמעט, במקרה של איחור במסירת דירה חדשה. "מדובר בהסדר בלתי סביר בעליל, משום שהוא מחייב לשלם פיצוי בגין איחור במסירה גם אם העיכוב נגרם שלא באשמת הקבלן ולא בשליטתו, ואף אם עשה כל שניתן לעשות באופן סביר כדי לנטרל עיכוב שכזה", צוין.

כאן נזכיר כי אחד הגורמים המרכזיים לעיכוב בקבלת טופס 4 (טופס אכלוס, אשר אמור להינתן כאשר ניתן למסור את הדירה לרוכש) הוא הרשויות השונות. בעבר כבר ציינו כאן את העיכוב המשמעותי, של חודשים רבים, שנגרם בשל מענה איטי מצד חברת החשמל, וגם רשות הכבאות וההצלה והרשויות המקומיות עצמן מעכבות לא פעם את האכלוס.

לב העתירה: חופש החוזים

בהמשך לכך, טענה מרכזית נוספת של הקבלנים היא להתערבות חקיקתית פסולה. בעתירה נכתב כי מדובר בהתערבות "בוטה וחסרת תקדים של המחוקק הראשי בחופש החוזים ובחופש ההתקשרות של קבלנים ורוכשי דירות". עוד הוסיפו העותרים: "מדובר בפגיעה בזכות הקניין וחופש העיסוק של קבלנים, בהתקשרותם עם רוכשי דירות ומשרדים, תוך גרימת נזקים עצומים לקבלנים. התיקון לחוק מחמיר באופן לא מידתי ושלא לצורך את ההסדרים הקבועים בחקיקה הקיימת".

פריטה על הרגש: הפגיעה ברוכשים

כל אלה מתנקזים בסופו של דבר לטענה מרכזית אחת, ש"קורצת" לציבור כולו - התיקון לחוק פוגע לא רק בקבלנים אלא ברוכשי הדירות עצמם. "בטווח הארוך, על-מנת לשמור על שולי הרווח שלהם ועל ערך הכסף, הקבלנים ייאלצו לשערך את עליית המדד הצפויה, ובכך ייצא שכרם של הרוכשים בהפסדם", נכתב בעתירה. "ייתכן אף שהתיקון בתמחור יפגע בשוק הרוכשים עוד יותר מהפגיעה הנטענת על-ידי המחוקק עובר לתיקון לחוק".

כאן המקום להזכיר כי סביב הדברים הללו, שכבר פורסמו לא פעם בתקשורת סביב התיקון לחוק, רשות התחרות בוחנת אם הקבלנים תיאמו מחירים במטרה לפצות את עצמם על הפגיעה ברווחיות בעקבות התקנות החדשות שנכללו בחוק המכר.