אבי יעקובוביץ, מנכ''ל גב-ים / צילום: אלדד רפאלי
נתונים מוקדמים שפרסמו לאחרונה חלק מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, מגלים כי עליית הריבית וירידות השערים בבורסות העולם, טרם החלו להשפיע על שווי נכסיהן. כך למשל חברת ריט1 דיווחה לאחרונה כי על-פי אינדיקציות ראשונית היא צפויה לרשום ברבעון השני של 2022 רווחים מהותיים בהיקף של 230-280 מיליון שקל מעלייה בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שבבעלותה.
בריט 1 הסבירו, כי העלייה בשווי הנכסים שלה נובעת מירידה בשיעורי ההיוון ועלייה בדמי השכירות, ששימשו בהערכות השווי של נכסיה. יום למחרת דיווחה גם חברת ביג מרכזי קניות , כי היא עשויה להכיר ברבעון השני ברווחי שערוך בהיקף מוערך של 185-235 מיליון שקל, בזכות עלייה בשווי ההוגן של חלק מנכסיה, וזאת על-פי הערכות שווי חיצוניות שנערכות אחת לשנה.
מגמה דומה עולה גם מדוחותיה הכספיים של ענקית הנדל"ן המניב גב-ים , שנסחרת בבורסה לפי שווי של כ-7 מיליארד שקל. גב-ים רשמה ברבעון השני של 2022 הכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של 684 מיליון שקל, וזאת בהמשך להכנסות מעליית שווי הוגן בהיקף של 161 מיליון שקל שנרשמו ברבעון הראשון של השנה.
לדברי גב-ים, "במהלך הרבעון השני של שנת 2022 ערכה החברה הערכות שווי למרבית נכסיה. ההכנסות נובעות בעיקר מעליית שווי הוגן של נכסי הלוגיסטיקה והתעשייה, בסך של כ-376 מיליון שקל, כתוצאה מהעלייה בשווי הקרקע של נכסים אלו (כ-290 מיליון שקל) וכן מעליית מדד המחירים לצרכן והפחתה של שיעורי ההיוון".
עוד ציינה גב-ים, כי הכנסות בסך של כ-238 מיליון שקל נובעות מעלייה בשווי ההוגן של נכסי המשרדים, בעיקר כתוצאה מעליית מדד המחירים לצרכן (כ-130 מיליון שקל), מעלייה ריאלית בדמי השכירות ומהפחתה של שיעורי ההיוון. יש לציין כי בשוק הנדל"ן המניב בישראל נהוג להצמיד את דמי השכירות לאינפלציה, ולכן עלייה במדד המחירים לצרכן מגדילה את הכנסותיה של גב-ים מדמי שכירות.
גב-ים מציינת כי שיעור ההיוון הממוצע של נכסיה הוא 6.3% לנכסים המשמשים להייטק ומשרדים, 5.8% לנכסים המשמשים ללוגיסטיקה ותעשייה, ו-7.8% לנכסים המשמשים למסחר.
"אנחנו רואים שגיוסי העובדים ממשיכים"
גב-ים, בניהולו של אבי יעקובוביץ, עוסקת בייזום, הקמה והשכרה של פארקי הייטק, פארקים עסקיים ותעשייתיים, בנייני משרדים, לוגיסטיקה ושטחי מסחר באזורי ביקוש ברחבי הארץ. לחברה נכסים מניבים בשטח כולל של 1.044 אלף מ"ר והיא פועלת להקמתם של עוד 19 פרויקטים שונים ברחבי הארץ, בהיקף כולל של כ-714 אלף מ"ר ובהשקעה כוללת של כ-6.3 מיליארד שקל.
רשימת הפרויקטים בביצוע של החברה כוללת את מגדלי מתם מזרח בחיפה, פארק גב-ים רעננה, גב-ים פארק העברית בירושלים, פארק גב-ים הרצליה צפון, מגדל ToHa2 בת"א, פארק גב-ים חולון ועוד. השנה השלימה החברה את הקמתם של שני מרלו"גים, האחד בפארק גב-ים גדרות והשני בפארק גב-ים מפרץ חיפה, אשר אוכלסו במלואם.
את הרבעון השני סיימה גב-ים עם הכנסות מהשכרת מבנים ודמי ניהול של 160 מיליון שקל, המשקפות צמיחה של 7.4% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ההכנסות נטו מפעילות השכרה (NOI) צמחו ברבעון השני ב-5.4% ל-137 מיליון שקל, כאשר בתקופה זו גם חתמה החברה על הסכמי שכירות בנכסים קיימים המשקפים עלייה ריאלית ממוצעת של 10.9% בדמי השכירות.
המנכ"ל יעקובוביץ מספר כי "אנחנו חווים ביקושים חזקים ויציבים להקמה והרחבה של מרכזי פיתוח מצד חברות הטכנולוגיה הגדולות בעולם, שרובן ככולן יושבות אצלנו. אנחנו גם רואים את גיוסי כוח האדם בחברות הללו, להבדיל מכל מיני אירועים שקורים בחברות בסדרי גודל אחרים. חברות הטכנולוגיה הגדולות לא נעצרו וממשיכות לגייס עובדים".
לדבריו, "החברות הנ"ל מעכלות את המשבר, מגלות עמידות ומחשבות מסלול לטווח ארוך. חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות כאן כדי להישאר, לגדול ולהתפתח למשך שנים רבות, ומובילות את המגמה בשוק. אנו צופים כי מגמה זו תישמר בשנים הקרובות, הן ברמת התפוסות והן ברמת שכר הדירה הגבוה בחוזי שכירות ארוכים. מוקדים אלה עומדים בחזית ומובילים, וצפויים להתחזק ולצמוח בשנים הקרובות", הדגיש יעקובוביץ.
עוד עולה מנתוני גב-ים, כי ה-FFO (רווח תפעולי תזרימי) המיוחס לבעלי המניות צמח ברבעון השני ב-35% ל-82 מיליון שקל ומשקף כעת קצב שנתי של כ-320 מיליון שקל. במהלך השנה הקרובה צפוי ה-FFO השנתי לגדול בכ-40 מיליון שקל נוספים להיקף של כ-360 מיליון שקל, כתוצאה מהשלמת פרויקטים ואכלוסם.
בזכות העלייה בשווי ההוגן והשיפור בפרמטרים התפעוליים הציגה גב-ים ברבעון השני רווח נקי של 508 מיליון שקל, המשקף צמיחה של 93% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הרווח העצום העלה את ההון העצמי של החברה ל-3.85 מיליארד שקל בסוף חודש יוני.
בסיכום המחצית הראשונה של 2022 גדלו הכנסות החברה מהשכרת מבנים ודמי ניהול ב-6% ל-314 מיליון שקל בעוד ההכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה גדלו בכמעט 50% ל-845 מיליון שקל, כך שהרווח הנקי זינק בתקופה זו ב-38.5% ל-637 מיליון שקל.
"הפרויקטים ממשיכים לפי לוחות הזמנים"
לדברי יעקובוביץ, "המגזר שלנו עובד חזק ורץ חזק. החברה מציגה צבר פרויקטים ענק בפריסה רחבה, שמתמקד במוקדי הביקוש המרכזיים של המדינה. אלה נשענים על ההון האנושי האיכותי ועל נגישות מרבית לתחבורה ציבורית, ויוצרים בסיס רחב לפיתוח בשנים הקרובות, בין היתר במטרופולין ת"א, מרחב הרצליה ופארק מתם.
"אזורים אלה מובילים את המגמה וצפויים להתחזק ולצמוח בשנים הקרובות, עם ביקושי שיא ושכר דירה גבוה. דיווחנו גם, כי משך החיים הממוצע (מח"מ) שחתמנו בחוזי השכירות החדשים בפרויקטים בייזום עומד על 11 שנים, זה מספר מאוד גבוה שלא היו מעולם".
בתחילת משבר הקורונה ראינו חלק מחברות הנדל"ן המניב בישראל עוצרות או לפחות משהות קבלת החלטות בנוגע להשקעה בפרויקטים חדשים. האם כיום מרגישים משהו דומה בענף לאור השינויים הכלכליים?
"אצלנו אין שום השהייה, הפרויקטים לא נעצרים, והכל ממשיך לפי לוחות הזמנים".
ומה לגבי אפשרויות המימון? משהו השתנה בעקבות עליית הריבית בישראל?
"הריביות עולות ונביא את הכל בחשבון, אבל אנחנו לא רואים עם זה בעיה. כשנצטרך לגייס נראה איך אנחנו מגייסים, אבל זה לא יהיה מעצור לשום דבר", הדגיש יעקובוביץ.
מיקי זלקינד יחליף את אלדד פרשר כיו"ר
עוד דיווחה גב-ים כי דירקטוריון החברה החליט על חלוקת דיבידנד של 130 מיליון שקל לבעלי המניות. עיקר הדיבידנד ישולם לחברת נכסים ובניין , המחזיקה כיום ב-86.7% ממניות גב-ים לאחר שהשלימה לפני כחודשיים רכישת כ-37.2% ממניות החברה מידי אהרון פרנקל תמורת כ-3 מיליארד שקל.
נכסים ובניין נמצאת בשליטת קבוצת דיסקונט השקעות , שעם בעלי מניותיה הגדולים נמנים חברת מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס, וכן קבוצת אלקו שבשליטת משפחת זלקינד. על רקע השלמת רכישת המניות, הודיעה גב-ים כי יו"ר החברה אלדד פרשר יפרוש מתפקידו בעוד כשבוע, ואת תפקיד היו"ר ימלא מעתה מיקי זלקינד.