מגדלים סביב מחלף השלום בתל אביב, וברקע גבעתיים ורמת גן / צילום: Shutterstock
ב־2017 מחיר דירת 4 חדרים בתל אביב היה גבוה בכ־40% ממחיר דירה דומה ברמת גן; בתחילת 2020 היחס היה דומה. כיום הפער מגיע כבר ליותר מ־60%. וזה לא מקרה יוצא דופן. העיר, שעוד קודם לכן הייתה יקרה משכנותיה בעשרות אחוזים, "ניתקה מגע" מאז פרוץ הקורונה. פערי המחירים בין הדירות בה לבין הדירות בערים השכנות צמחו לממדים כאלה, שאנשי נדל"ן ומחקר מתקשים למצוא להם הסברים כלכליים רציונליים.
ניתוח גלובס מראה כי במשך שלוש השנים שקדמו לקורונה, יחסי המחירים בין תל אביב לבין הערים הגדולות שמסביבה נותרו דומים, ונפערו אחרי פרוץ המגפה, במקביל לתופעה דומה בשוק המשרדים. האם האינפלציה והמצב הכלכלי העולמי יצננו את תל אביב? זה לפחות אחד מהתרחישים.
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) עולה כי בין הרבעון השני של 2020 לרבעון הראשון של 2022, מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב עלו ב־43% ל־4.7 מיליון שקל בממוצע. לעומת זאת, בחמש ערים הסובבות אותה המחירים עלו בשיעור 15-32%. מי שרוכש היום דירת 4 חדרים בתל אביב מוכן לשלם לעתים יותר מ־2 מיליון שקל לעומת דירה דומה בערים הסמוכות שנבדקו. רק לפני שנתיים הפער הגיע לעד 1.6 מיליון שקל, הפרש משמעותי - אך רחוק מאוד ממה שנצפה מאז שהקורונה הפכה לחלק מחיינו.
השכירות משתרכת מאחור
ואולם בזמן שיחס מחירי הדירות בין תל אביב לבין שכנותיה עולה - היחס במחירי השכירות נותר דומה בשנים האחרונות. כלומר, מחירי השכירות עולים בצורה דומה בכל הערים הסובבות את תל אביב. נתון זה עולה גם מנתוני הלמ"ס, שעוקבים אחרי מחירי כלל הדירות שמושכרות (כלומר גם אלה שמושכרות לפי חוזים ישנים וגם אלה שהושכרו לאחרונה), וגם מנתוני חברת דיפרנט, שעוסקת בהבטחת שכר הדירה, ועוקבת אחרי מחירי השכירות המבוקשים באתרים השונים. הפרשי המחירים בין שני הגורמים הללו משמעותיים, אך כשבודקים את היחסים בין מחירי השכירות של דירות 4 חדרים בתל אביב לבין אלה של שכנותיה - הממצאים דומים.
שוכרי דירות 4 חדרים בתל אביב משלמים על פי הלמ"ס בממוצע 7,368 שקל לחודש. זאת לעומת 5,725 שקל ברמת גן, 4,730 שקל בראשון לציון, 4,404 שקל לחודש בפתח תקווה, 4,803 בחולון, ו־4,597 שקל בבת ים. כלומר מחירי השכירות בתל אביב גבוהים בכ־30% מאשר אלה שברמת גן ובכמעט 70% מאלה שנהוגים בפתח תקווה.
התשואות בשפל
קצב עליית המחירים הגבוה משמעותית לעומת קצב עליית השכירות, גורם בשנים האחרונות לירידה משמעותית בתשואה של משקיעי הנדל"ן משכר הדירה. עד הקורונה, משקיע יכול היה לקבל תשואה שנתית של כ־2.5% על דירה בתל אביב, ואולם מאז המחצית השנייה של 2020 - התשואה במגמה ברורה של ירידה. השנה נקבע בשוק התל אביבי שפל היסטורי של 30 שנה לפחות, שעה שהתשואה הממוצעת על דירה בעיר ירדה אל מתחת ל־2%.
עניין זה מעיד, שהמשקיעים שרוכשים דירות בתל אביב, בונים על המשך עליות המחירים בעיר, כעל מקור הרווח העיקרי, ושכר הדירה הוא כמעט זניח. בתקופת משבר הסאב־פריים בארה"ב נטען כי 2% תשואה הוא הרף התחתון של השקעה סבירה, שמתחת לה השוק בבועה. אך זהו כלל אצבע, ולא תוצר של מחקר מעמיק, והדינמיקה של השוק הישראלי שונה מזו של לפני 15 שנה בארה"ב.
"זה מראה שיש מרכיב בועתי במחירי הדירות של תל אביב", אמר ראש תוכנית ה־MBA בהתמחות מימון נדל"ן, בבית ספר למינהל עסקים של האוניברסיטה העברית, ד"ר יאיר דוכין. "שכירות משקפת את שווי שירותי הדיור שאתה מקבל, והיחס נשאר פחות או יותר דומה, כי לא חל שינוי ממשי בשוק הזה. לעומת זאת, מחירי הדירות נקבעים בין היתר על ידי ציפיות וטרנד בשוק".
לגבי השוכרים אמר דוכין כי "המיתוג של תל אביב הוא כזה, שאנשים מוכנים לשלם, ויש שוכרים שעושים לעצמם חישוב שעלויות מעבר לדירות במקומות אחרים הן כאלה, שעדיף להם כבר לספוג את עליית דמי השכירות".
"השוכרים לא רציונליים"
פרופ' דני צ'מנסקי, כלכלן וראש ההתמחות בכלכלת נדל"ן ושמאות מקרקעין במדרשת רופין, מסתכל על שוכרי הדירות, כמנוע הגדול שמפתח את שוק הנדל"ן למגורים בתל אביב. "זו התנהגות לא רציונלית של צעירים, שלא מוכנים לגור בחדרה או בנתניה - הם רוצים את תל אביב; הם חושבים שיש תועלת בכך שהם גרים בתל אביב ובדרך כלל אין כזו. כתוצאה מכך, משקיעים מוכנים לשלם יותר על דירות בתל אביב, וחברות שמחפשות מועסקים בגזרת ההייטק מגיעות אף הן לתל אביב, ויוצרות מצב שאין דומה לו בעולם, של מחירי משרדים שעולים ועולים, והתפוסה שואפת ל־100%. במקומות אחרים בעולם כשהמחירים עולים - הצעירים הולכים למקום אחר", אמר.
מדוע אנשים מוכנים לשלם כל כך הרבה על דירות בתל אביב? הנימוקים הנשמעים לעיתים קרובות לעניין זה הם העירוניות התל אביבית, והנגישות למוסדות ולמקומות עבודה על אופניים או קורקינט. ואולם לדברי צ'מנסקי, שום בדיקה מעמיקה לא נעשתה בעניין, ועובדה, שיש שכונות בערים גובלות בתל אביב, כמו גבעתיים ורמת גן, שקרובות יותר ללב העיר מהרבה שכונות תל אביביות, ולמרות זאת פערי המחירים מול הערים הסמוכות מוסיפים להתקיים.
"אף אחד לא עשה מחקר, מהי התרומה של אותם צעירים לתעשיית ההשקעות התל אביבית, ובאיזו מידה אנשים שקונים דירות למגורים עצמיים, רוצים באמת לחסוך לעצמם את הנסיעה בכבישים למקום העבודה, ולכן רוכשים דירות בעיר", אמר צ'מנסקי. "כמו שאני רואה את הדברים, אני משער שלפחות חלק מהמוכנות לשלם מחירים גבוהים בתל אביב - אינה רציונלית".
גאות מקבילה במשרדים
העניין קשור היטב לשוק המשרדים התל אביבי, שאף הוא פתח פער גדול על שכניו: מסקר של חברת ניהול הנכסים הבינלאומית CBRE עולה כי מחיר מ"ר משרדים בתל אביב הגיע ביוני ל־130 שקל, לעומת 90 שקל ברמת גן, 89 שקל בהרצליה, 55 שקל בפתח תקווה ו־50 שקל בחולון.
הגאות החריגה והמקבילה של שני השווקים אינה מקרית. "תל אביב הפכה להיות מעוז ומוקד המשרדים ברמה הארצית. בשנים האחרונות עיקר הביקוש מתנקז לאורך האיילון, לאורך יגאל אלון, וברחובות הרוחביים (הארבעה, קפלן, החשמונאים) עד מתחם חסן עראפה", אמר איתי שפרן, מנהל הפיתוח העסקי בגיאוקרטוגרפיה. גם זה לא מקרי. אזור זה מתלכד עם מה שמכונה "מרחב הקורקינט" - האזור שבו ניתן להגיע משכונות צפון ומרכז תל אביב לריכוזי המשרדים, שמכתיב את עליות המחירים בעיר.
שפרן הוסיף כי האזור נהנה מהנגישות בתחבורה הציבורית הטובה בישראל עם שתי תחנות רכבת כבדה ואוטובוסים של כל החברות וציפייה לקו האדום של הרכבת הקלה. ולבסוף, לדבריו, "תוסיף לכך את ההיצע של הבילוי וההסעדה ולמעשה גם עירוב שימושים הראשון והטוב בישראל , שזה הרצועה של המע"ר הצפוני מצומת עזריאלי עד מגדלי הצעירים". וכאן בדיוק נמצאת נקודת החיבור בין שוק המגורים לשוק המשרדים: "החברות הבינו שמרחב הקורקינט הוא המקום הנכון להיות בו", אמר שפרן.
במילים אחרות, "מרחב הקורקינט" גורם לכולם לשלם מחירי דירות ומשרדים שגבוהים בעשרות ומאות אחוזים מהאלטרנטיבות. "מי שלא מצליח לשכור 2,000-4,000 מ"ר - יתרחק במקסימום לגבעתיים ולרמת גן. למה? מהפחד שהמועסקים לא יגיעו. שלא יוכלו להביא אותם ברכבת הכבדה ומשם בנסיעת קורקינט של 6-7 דקות", אמר שפרן.
"זה לא אמור היה לקרות", אמר צ'מנסקי. "היית מצפה שגם אם החלטת מיקום המגורים אינה תמיד רציונלית, כשמדובר בחברות ובמשרדים, זה חייב להיות רציונלי. למה הם מוכנים לשלם כאלה פערים? המרחקים באזור הזה הם לא בשמיים. ההסבר שלי לזה הוא התדמית. הם רוצים להיות בתל אביב. ורוצים שהצעירים יגיעו לעבוד אצלם, כי הם בתל אביב. מדובר בכשל, שאלמלא הוא, הכול היה מתאזן ולא היינו רואים פערים כאלה שהולכים וגדלים, ללא הסבר הגיוני".
מה יחולל שינוי
השאלה מה הלאה, מעלה לא מעט תהיות לגבי היכולת של המצב להתמשך. שפרן סבור, שהפעלת הרכבת הקלה תשנה את המשחק. "אם העובד יגיע תוך 10 דקות מהתחנה שיש היום במידטאון לתחנה שתהיה דרומית ל־BBC (אזור התעסוקה של בני ברק, א"מ) תיאורטית, ניתן יהיה למשוך את אותן חברות", אמר שפרן, אך מדגיש כי התחנה של BBC תהיה מרוחקת מעט מהמגדלים, דבר שמהווה חיסרון ניכר למשתמשי הקורקינט.
אם תרחיש כזה ימומש, ויותר חברות ישתכנעו בסופו של דבר לעבור לאזורי התעסוקה הסובבים את תל אביב, תוך ניצול הקו האדום של הרכבת הקלה - פערי המחירים בשוק המשרדים אמורים לרדת, ואולי צעירים עובדי הייטק ישתכנעו, שתל אביב אינה אופציית המגורים היחידה; צ'מנסקי, כאמור, לא בטוח שיש כאן רק בעיות תחבורה, שכשיפתרו - פערי המחירים בין תל אביב ושכנותיה ירדו.
ואילו דוכין גורס שזה לא עניין של כן קורקינט או לא קורקינט, אלא של הכלכלה האמריקאית. "ההייטק הישראלי שאב הרבה מאוד הון שהגיע לכאן מהבורסה האמריקאית, וזה מה שאיפשר את כל מה שראינו כאן בשנים האחרונות. אנחנו רואים את ההתפרצות האינפלציונית שם ואת הירידה בבורסה, ואם הפד ימשיך לפעול בקשיחות בארה"ב, וגם אצלנו ימשיכו בהעלאות הריבית - זה ישפיע על החברות ועל עובדי ההיי טק ובעקבותיהם גם על מחירי הנדל"ן בתל אביב", אמר.