היטל של מאות אלפי שקלים לדירה: ההחלטה שמסעירה את ת"א, ומי עוד עשויה לאמץ אותה

ההחלטה לפיה בעלי הדירות הישנות ברובע 3 בתל אביב לא יוכלו ליהנות מפטור מהיטלי השבחה בשל תמ"א 38 - מכה גלים. החשש הגדול: ההחלטה מכניסה את רובע 3 ושכנו רובע 4 לתקופה ארוכה של חוסר ודאות לגבי גובה היטלי ההשבחה שייגבו מבעלי דירות שם. כתוצאה מכך - השוק בשני המקומות ייעצר ואולי אף יקפא; בנוסף, ההחלטה עשויה לדרבן רשויות מקומיות נוספות לערוך תוכניות שדומות עקרונית לתוכניות הרובעים בתל אביב על מנת לזכות בדמי השבחה.

● עובד נהרג? בשביל רוב החברות זה לא אירוע מהותי 
● הציגו את המשכורת ולא רק שלכם: לא תאמינו מה משכירי דירות מרשים לעצמם

ביום חמישי האחרון קבעה ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב ברוב קולות, כי תוכנית רובע 3 בתל אביב תחייב את בעלי הדירות שמוכרים את דירותיהם במקום בהיטלי השבחה, שמשמעה תשלומים של בין עשרות למאות אלפי שקלים שיחולו על כל אחד מבעלי הדירות. ההחלטה מנוגדת לעמדת רוב מוחלט של שמאי המקרקעין שבדקו את תוכניות הרובעים 3 ו־4.

עם זאת, יש לציין כי מחירי הדירות ברובעים 3 ו־4 עלו בכ־30% בתוך שלוש שנים, והם מגיעים היום לכ־65 אלף שקל למ"ר בממוצע.

  

ההחלטה: מאות אלפי שקלים כדמי השבחה

רובעים 3 ו־4 נחשבים בקרב רבים לחלק נכבד מ"תל־אביב האמיתית". רובע 3, או ליתר דיוק - חלקו הצפוני - הוא הצפון הישן של העיר. גבולותיו הם נחל הירקון מצפון, הים במערב, אבן גבירול במזרח והרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום. מרבית הבניינים ברובע הוקמו בשנות ה־30 וה־40, והוא כולל גם חלק ניכר מהמבנים המוכרזים לשימור על פי הכרזת אונסק"ו משנת 2003 כעל אתר מורשת עולמית.

רובע 4 גדול יותר בשטחו, והוא תחום בין אבן גבירול במערב, נחל הירקון בצפון, נתיבי איילון במזרח ושדרות שאול המלך בדרום. בסך־הכול משתרעים שני הרובעים על כ־5,300 דונם.

תוכנית רובע 3 (תא/3616/א) ותוכנית רובע 4 (תא/3729/א) אושרו בתחילת 2018, והן מכונות "תוכנית הרובעים". התוכניות נועדו לקבוע סל זכויות ברור לתוספות בנייה על פי תמ"א 38 ותוכניות קודמות שחלו במקומות הללו בשני המתחמים, שכוללים בסך הכל 55 אלף יחידות דיור, מהן 36 אלף דירות ברובע 3. שתי התוכניות תוכננו בהתבסס על סעיף 23 בתמ"א 38, שמאפשר לרשות מקומית לארגן ולתכנן את התמ"א לפי שכונות.

בעקבות אישורי התוכניות דרשה עיריית תל אביב מבעלי הדירות ברובעים הללו היטלי השבחה בגובה של מאות אלפי שקלים; בעלי הנכסים טענו, כי מכיוון שתמ"א 38 פוטרת מהיטל השבחה - תוכניות הרובעים אינן צריכות לחייב אותם בהיטלים כאלה.

ועדת הערר לעומת זאת גרסה בהחלטתה, כי תוכנית רובע 3 בתל אביב הכניסה ודאות לעקרונות של תמ"א 38, שהינה חזקה עד כדי כך שלעיריית תל אביב אין שום שיקול דעת בהנפקות של היתרי בנייה שיוצאים מכוחה של תוכנית זו. לכן, יש בה ערך מוסף רב, שצריך להיות מתורגם להיטל השבחה.

ההשלכות: עיריות נוספות ילכו בדרך של תל אביב

עו"ד רונית אלפר, לשעבר יו"ר ועדת הערר במחוז המרכז אומרת, כי בעקבות החלטה זו, נפתחה הדרך להחלטה דומה לגבי רובע 4. "אין עדיין החלטה לגבי רובע 4, ואולם התוכנית של רובע זה דומה עד זהה בעקרונותיה לזו של רובע 3, כך שסביר שהחלטה שתתקבל לגבי רובע זה תהיה דומה", היא אומרת.

"ההחלטה מכניסה חוסר ודאות לשוק, ולדעתי תהיה לה השפעה מקפיאה על עסקאות ברובע 3, עד לשומות שיבוצעו במקום - דבר שעלול להימשך זמן. לא מן הנמנע שהשומות הללו יעלו שהתוכנית לא השביחה שווי נכסים ברובע, או שההשבחה תימצא כנמוכה מאוד", אומרת אלפר.

ההשלכות של ההחלטה עשויות להגיע במספר מישורים: הראשון, שהוא המיידי - הקפאת עסקאות ברובע 3, ואולי אף ברובע 4. מוכרי דירות יעצרו מכירת נכסים, עד לבירור סופי, מהן היטל ההשבחה שיחול עליהם בעקבות החלטת ועדת הערר. ואם הוא יהיה גבוה מדי לטעמם - הם ימנעו ממכירת הדירות.

"אני חושב שרובע 3 ורובע 4 ילכו ביחד, וכבר היום האזרח הפשוט לא מצליח להבין מה קורה", אומר עו"ד עופר טויסטר. "כיום, מי שנמצא בצד הצפוני של רחוב בוגרשוב שמשוייך לרובע 3 מחוייב בהיטל של 300-400 אלף שקל, ולעומתו מי שנמצא בצד הדרומי של הרחוב שלא שייך לרובע לא משלם. מעבר לזה, מי שמוכר דירה שעברה תמ"א 38, נהנה מהפטור, אך מי שהדירה שלו לא עברה תמ"א - ישלם".

בנוסף, קיימת סבירות כי ההחלטה תעודד רשויות מקומיות נוספות לערוך תוכניות דומות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. כיום יש לכ־15 ערים ברחבי המדינה, בהן רמת השרון, הרצליה, בת ים, ירושלים, קרית מוצקין, רחובות ותל אביב תוכניות כאלה. בערים אחרות, בהן חיפה, ראשון לציון, פתח תקווה ויבנה, עובדים על תוכניות כאלה ולא מן הנמנע שהידיעה שהתוכניות עשויות לזכות אותן בהיטל השבחה תמריץ אותן לאשר אותן.

ההשבחה: האם המחירים עלו בזכות התוכנית?

האם באמת תוכנית רובע 3 השביחה את הנכסים? מלכתחילה הצפי בעיריית תל אביב למימוש התוכנית ברובע היה נמוך, והגיע ל־50% מזכויות הבנייה שהתוכנית העניקה למבנים שבתחום הרובע.

חבר ועדת הערר, השמאי זהר עירון שהתנגד להחלטה, טען כי העובדה שעד כה מומשו רק 10% מזכויות הבנייה של התוכנית רומזת לכך שהתוכנית לא באמת מבטיחה תוספת בנייה לכל המבנים שברובע.

המימוש, גרס עירון, יהיה חלקי, ממושך, ולעתים יוברר גם כבלתי אפשרי, ועל כן קשה לקבוע שתוכנית רובע 3 בתל אביב יוצרת ודאות מוחלטת לבעלי הנכסים במקום, כפי שקבעה ועדת הערר.

עניין זה, מסביר עירון, עולה בקנה אחד עם בדיקות שערכו בעבר שמאים מכריעים למחירים ברובע 3, והעלו כי תוכנית הרובע לא העלתה כלל את שווי הדירות באזור.

עוד טען עירון, שעיריית תל אביב לא הצליחה להוכיח שמחירי הדירות במקום עלו בגלל אישור התוכנית. את הסוגייה הזו יצטרך לבדוק מחדש שמאי יועץ לוועדת הערר, ולא מן הנמנע שיקבע שבמקרים רבים ההשבחה היא תיאורטית, או כזו שתמומש עוד שנים רבות, כך שהיא נמוכה בהרבה ממה שדורשת העירייה.

המחיר: בירוקרטיה ומבול עתירות לביהמ"ש

עניין נוסף שסביר מאוד שיתפתח, הוא סבך בלתי נגמר של שומות וערעורים ועתירות לבתי משפט. "השאלה, מה יקרה עם עשרות ואולי אפילו מאות התיקים שכבר נדונו על ידי שמאים מכריעים ועדיין מונחים על שולחנה של ועדת הערר. אני מעריכה שוועדת הערר תבחן את השומות לאור העקרונות שהיא התוותה בהחלטתה, וייתכן שהם אף יוחזרו לשמאים המכריעים על מנת שיידונו מחדש על פי עקרונות השומה החדשים", אומרת אלפר.

טויסטר מעיר, כי על כל תיק ששמאי מכריע קבע, שבתחשיב ההשבחה שלו נכללה תמ"א 38 - הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב מיהרה לערער.

"המשמעות של כל זה", אומר טויטסר, "היא מאות תיקים שיוסיפו לשכב במגירות בהמתנה להחלטה העקרונית של השמאי המייעץ לוועדת הערר. מעבר לזה, ברור שהנושא יעלה עד לקבלת פסיקה מבית המשפט העליון. עניין זה יעלה בזמן, בכסף, ובאי ודאות לשוק של רובעים 3 ו־4 בתל אביב".