הציגו את המשכורת ולא רק שלכם: לא תאמינו מה משכירי דירות מרשים לעצמם

עד כמה שוק השכירות בוער ופרוץ? המחירים בעלייה, ההיצע בירידה, ובעלי דירות, בעיקר במקומות מסוימים, יכולים להציב תנאים דרקוניים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ביולי נרשמה עלייה של כ־3.5% בקרב מחדשי חוזה, ואילו שוכרים חדשים ספגו עליית מחיר של כ־7%. הדרישות הנוספות שמעלים המשכירים מותירות את השוכרים חסרי אונים.

הציגו תלושי שכר, ולא רק שלכם

שוכרים רבים מספרים על דרישה לערבויות חריגות. מקובל יחסית לבקש תלושי שכר של השוכרים הפוטנציאלים, שטר חוב החתום על ידי שני ערבים וצ'קים כביטחון לחברת החשמל, לעירייה ולתאגיד המים. מ', שחיפשה דירה, נתקלה בדרישה מוזרה במיוחד: להציג תלושי שכר של הערבים. בעלת הדירה ציינה כי בהיעדרם, היא מוכנה להתפשר על נסח טאבו המעיד על כך שבבעלותם נכס או דירה. אם לא די בכך, דרשה בעלת הדירה להוסיף סעיף שלפיו אם תשתנה מדיניות המיסוי של בעלי דירות, היא תהיה רשאית לפתוח את החוזה ולדרוש העלאה בשכר הדירה.

משכורת פי ארבעה משכר הדירה

במודעה בקבוצת הפייסבוק "דירות מפה לאוזן בתל אביב", שבה יותר מ־150 אלף חברים, הוצעה להשכרה דירת סטודיו בשכונת פלורנטין, "עם חלל גדול וגג מפנק, מוארת ושקטה", תמורת 3,900 שקל לחודש. רק עם דרישה חריגה במיוחד - שהשוכר יהיה בעל הכנסה של יותר מ־12,500 שקל בחודש. הדרישה עוררה תגובות זועמות, והמודעה נמחקה.

 התכתבות עם בעל דירה שדרש ערבים בעלי דירה

רוצים את הדירה? התיקונים בצנרת עליכם

סיגל מתל אביב מספרת כי לאחר חיפושים בתה מצאה דירה, אולם כשעברה לשלב עריכת החוזה הופתעה לרעה. "הם הכניסו סעיף בחוזה שכל תיקון יהיה על חשבונה. נניח שיש נזילה והדירה של השכנים נפגעת? על חשבונה. צריך לתקן ולסייד? על חשבונה. הדוד מתקלקל? על חשבונה. וזה עוד לפני שסיפרתי על הדרישה לערבות בנקאית של 50 אלף שקל. אמרנו 'לא תודה'".

העלאת שכר דירה במהלך החוזה

חוששים ששכר הדירה יעלה בשנה הבאה? זה עלול לקרות הרבה קודם: הנה סיפור מקומם במיוחד. החוזה נחתם, הדיירת נכנסה, אך עליית הריבית גרמה לבעל הדירה לדרוש תוספת תשלום. "חתמתי על חוזה שכירות באוגוסט 2021 במחיר של 4,000 שקל בחודש לשלושה חודשים במקום הדיירת הקודמת", היא מספרת. "כעבור שלושה חודשים העלו לי את השכירות ב־200 שקל והבאתי צ'קים בהתאם. חשבתי שיש לי שקט לפחות לשנה. ביולי התקשר בעל הדירה ואמר שיעלה לי את שכר הדירה בעוד כ־300 שקל משום שהרווח שלו נשחק כי הריבית עלתה. לדבריו, יש סעיף בחוזה שמתייחס לכך שיש לו זכות להעלות את דמי השכירות באמצע חוזה בהתאמה לעליית הריבית במשק. לא זכרתי בכלל את הסעיף הזה. אמרתי לו שיש סיכוי שתהיה עלייה גם בהמשך, אז בכל פעם שתהיה עלייה - הוא יעלה לי?

"הוא אמר שאם אני לא מוכנה, אני יכולה לצאת בהתראה של חודשיים בתשלום של השכירות החדשה, והוסיף שחבר של הבן שלו שהוא הייטקיסט הסכים לגור במקומי ולשלם מראש 6,000 שקל שכירות. לא הייתה לי ברירה, הסכמתי. לדבריו, בינואר הוא ידון איתי בהעלאה נוספת".

שלמו 30% יותר או שתמצאו מישהו שמוכן

רלי אסולין ובן זוגה גרים ביפו, וחוזה השכירות שלהם מתקרב לסיומו. הם פנו לבעל הדירה במטרה להאריך את ההתקשרות, ושמעו ממנו שבכוונתו לדרוש העלאה של 2,000 שקל, 30% יותר ממה שהם משלמים. מכאן העניינים הסתבכו. "החלטנו לחפש דירה אחרת", היא מספרת. "ומצאנו אחת באזור שנחשב קצת פחות מבוקש והחלטנו ללכת על זה. התבקשנו להציג תלושי שכר שלנו ושל הערבים ובנוסף שלערבים תהיה דירה על שמם בטאבו. בסוף ויתרנו ומצאנו דירה אחרת במחיר הוגן בדרום העיר. אבל אז בעל הדירה הנוכחית לא הסכים לשחרר אותנו מההסכם ודרש שנמצא דייר שיסכים לשלם את המחיר החדש או שנחכה לסיום החוזה. אנחנו נופלים בין הכיסאות. אין שום פיקוח ושום רגולציה. הכול יצא מפרופורציה".

לחתום? רק שלמו ביטוח ותתקינו אזעקה

א' ובת זוגו ביקשו לשכור דירה במרכז תל אביב. הם סיכמו על הסכום והתנאים, אך במעמד החתימה נוספו לפתע דרישות בחוזה. אחת מהן חריגה במיוחד - מאחר שהדירה היא דירת קרקע מרושתת בסורגים, הבעלים דרש מהזוג לשלם על ביטוח דירה, ולהוסיף לכך אזעקה. מעבר לעלות התקנה של מאות שקלים, תפעול אזעקה דורש קו טלפון בתשלום חודשי וכן תשלום לטכנאי במקרה תקלה.

לא רוצים שתשלמו יותר, אז פשוט תצאו

דירת שותפים קלאסית במרכז תל אביב מושכרת זה מספר שנים כששכר הדירה עומד על כ־3,000 שקל בחודש לדייר. עתה הבעלים החליט לפצל את החוזה לכל שוכר בחוזה נפרד וברקע עליות המחירים האחרונות, לדרוש כמעט 1,000 שקל יותר מכל דייר. הם אפילו לא נתנו הזדמנות לדיירים הקיימים ופרסמו מודעה ברשתות החברתיות. אחת הדיירות מספרת, כי "ראינו את הפוסט שלהם. הרבה אנשים כעסו על המחיר, אבל מתוכם בסוף כן באו איזה ארבעה־חמישה לראות את הדירה. בעבר, כשחיפשנו שותף במחיר סביר היו עשרות פונים. יש לי ספק אם יהיה מי שישלם 4,000 שקל לחדר בדירה בלי סלון. מה שקצת חבל בעיני זה שמי שבא לראות את הדירה לא ממש שאל למה עזבנו בבת אחת. הייתי שמחה להעביר מסר שכדאי לשאול ולא לפחד, כדאי להבין מה הייתה העליה האחרונה כדי שיהיו מוכנים לזה". 

היצע הדירות בירידה ואין מי שירסן את המשכירים

חוק בלי שיניים, וירידה בהיצע הדירות להשכרה, הם הגורמים העיקריים להתנהגות החריגה מצד חלק מבעלי הדירות, בעיקר באזור תל אביב. יש מי שבוחרים במודע לצפצף הן על השוכרים שלהם והן על החוק, וקשה למצוא מישהו שיפעל נגדם.

החוק ללא שיניים, משום שהוא אפילו לא קובע סנקציות כנגד מי שעובר עליו וגם לא קובע איזה בית משפט בדיוק אמור לנהל דיונים בעניינו. מה יכול לעשות שוכר, כשמשכיר הדירה דורש ערבויות שגבוהות משליש תקופת השכירות, כנדרש בחוק? יש בפניו שתי אפשרויות: האחת לא לשכור את הדירה כלל, והשנייה לשכור, ולשמור לעצמו את האופציה להגיש תביעה משפטית בהמשך.

אפרופו תביעה משפטית - רוב התביעות המשפטיות בנושאי שכירות הן תביעות נזיקין שנדונות זמן רב לאחר שהשוכר פינה את הדירה. במצב שבו רובי חוזי השכירות הם של שנה, קשה יהיה למצוא בית משפט שיוכל לנהל דיון יעיל במהלך אותה תקופה, ואם כך - אין למעשה יכולת אמיתית לאכוף את רוב סעיפי החוק, אלא אם תקום רשות ממלכתית שזה יהיה תפקידה. ואולם בעבר התנגדו בממשלות השונות להקמת רשות כזו, כך שהחוק נותר בגדר מתווה מנחה, אך לא כזה שאפשר לסמוך עליו שבאמת יסדיר את יחסי המשכיר־שוכר.

מדיניות ממשלתית להדרת משקיעים

גם היצע הדירות להשכרה, קשור קשר ישיר להתנהלות הממשלה, שכן מדובר בתוצר ישיר של מדיניות להדיר משקיעים משוק הדירות. מדיניות זו הותוותה כחלק מהחשיבה להקצות יותר דירות לזוגות צעירים, בין היתר באמצעות הדרת המשקיעים מהשוק.

התזה שהנחתה את שר האוצר לשעבר משה כחלון שהגה את המדיניות הזו (וממשיכה להנחות גם את הממשלה הנוכחית) היא, שהמשקיעים, שהיוו אז כרבע משוק הדירות, מתחרים מול הזוגות הצעירים ברכישת דירות, ואף תורמים לעליות המחירים. לאור זאת העלה כחלון את מס הרכישה למשקיעים, בשיעור של כ־60%, ואף ניסה ליזום את חוק מס הדירה השלישית, שבסופו של דבר בוטל בבג"צ.

בשנים האחרונות הממשלות השונות פועלות לעודד חברות יזמיות להיכנס לתחום השכירות הממוסדת ארוכת הטווח, באמצעות החברה הממשלתית "דירה להשכיר" ובאמצעות חברות פרטיות וקרנות ריט (קרנות השקעה בנדל"ן מניב). ואולם כמות הדירות שהוקמה ומושכרת עד כה פחותה מ־10,000, ובשנים הקרובות לא תהפוך לגורם ממשי שישפיע על השוק. לאור זאת, המשקיעים הפרטיים ימשיכו להיות הגורם המשמעותי ביותר, ועל כן חשוב להתחקות אחרי התנהגותם.

קצב ירידת המלאי הגבוה זה שנים

המשקיעים אכן הורידו מאוד את מספר הדירות שרכשו, אך לא רק: ממעקב שמנהלת הכלכלנית הראשית באוצר אחרי השוק עולה, כי במקביל הם גם הגדילו את קצב מכירת הדירות שלהם, ומאז 2016 נוצר מצב שבו המשקיעים מוכרים יותר דירות מאשר הם רוכשים, כך שמלאי הדירות שהם מחזיקים בידיהם ירד.

התהליך הזה נמשך עד לסוף 2020, אז שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ הוריד את מס הרכישה לשיעוריו מהתקופה של לפני כחלון. המשקיעים שבו לרכוש דירות, ומלאי הדירות שבידיהם עלה. מנובמבר 2020 לנובמבר 2021, גדל המלאי שבידיהם בכ־5,800 דירות.

ואולם בנובמבר 2021 שר האוצר הנוכחי אביגדור ליברמן העלה מחדש את מס הרכישה, והמשקיעים שבו לעסוק בעיקר במכירת דירות. עד כה הם מכרו כ־4,800 דירות - מה שמסתמן כקצב הגבוה ביותר של ירידת המלאי השנתית שנראה כי יעלה על 8,000 דירות. מדובר בקצב שנתי שעולה אפילו על קצב המכירות ב־2018, שבה המלאי ירד בכ־7,000 דירות.

ואולם יש הסבורים, כי ירידת המלאי שבידי המשקיעים גדולה אף יותר מחישובי הכלכלנית הראשית. "משקיעים נוטים לקנות דירות 'על הנייר' ולמכור דירות 'מוכנות'. על כן, בהנחה שזה נכון, משקיעים קנו דירות על הנייר שיגיעו לשוק השכירות רק בעוד כמה שנים, אך מכרו דירות שהיו פעילות בשוק כבר כעת, והמחסור המעשי שנוצר בשוק - גדול יותר", אמר לגלובס יזם הפועל בתחום.