תמיר כהן, מנכ''ל שיכון ובינוי / צילום: סיון פרג'
בחודש שעבר התווספה קבוצת שיכון ובינוי לרשימת הגורמים הריכוזיים בישראל, ולרשימת התאגידים הריאליים המשמעותיים. את ההחלטה על כך, קיבלה הוועדה לצמצום הריכוזיות, לנוכח היקף פעילותה הרחב של שיכון ובינוי בישראל.
■ מכה לשיכון ובינוי: הוגדרה כגורם ריכוזי במשק
■ ועדת הריכוזיות ממליצה ששיכון ובינוי לא תתמודד על תחנת הכוח אשכול: "זכייתה עלולה לפגוע בתעריפי החשמל שישלם הציבור"
■ מכרזים ממשלתיים, נדל"ן ודיור מוגן: כל הדרך של חברות התשתיות לרווח שנתי של 2 מיליארד שקל
"הסיבה להכללתן (של שיכון ובינוי והחברות־הבנות שלה, ע"כ) היא מחזור המכירות הקובע והאשראי הקובע של הקבוצה, שחצו בשנת הכספים 2021 את הרף להגדרתן כריאליות משמעותיות (6.14 מיליארד שקל). גם בעל השליטה בקבוצה, נתנאל (נתי) סיידוף נכלל ברשימת הגורמים הריכוזיים", נכתב בהודעת ועדת הריכוזיות.
בהמשך פרסמה הוועדה לצמצום הריכוזיות חוות דעת בעניין השתתפות גורמים ריכוזיים בהליכי מכירת אתר "אשכול", בכובעה כגורם מייעץ מכוח החוק לקידום התחרות ולצמצום הריכוזיות. במסגרת חוות הדעת, ציינה הוועדה בין היתר, כי היא סבורה שאין לאפשר את השתתפותה של קבוצת שיכון ובינוי במכרז לרכישת תחנת הכוח אשכול משיקולי ריכוזיות כלל־משקית, מטעמים אשר פורטו בחוות הדעת.
בתגובתה, מסרה שיכון ובינוי כי היא בוחנת את האמור ושוקלת את צעדיה בעניין זה, לרבות אפשרות הגשת עתירה בקשר לחוות הדעת והאמור בה, על פי החוק ועל פי כל דין. עפ"י תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי ולשעבר יו"ר הדירקטוריון שלה, ההחלטה של ועדת הריכוזיות לא נפלה על החברה כרעם ביום בהיר.
"הפעילות של שיכון ובינוי הולכת וגדלה, וכך גם היקפי הפרויקטים שאנחנו מבצעים", מדגיש כהן בראיון בלעדי לגלובס. "זו הסיבה להכרזה וכמי שפועל להתעצמות החברה, אגיד שזה היה צפוי".
החוק הישראלי קובע כי גוף ממשלתי אשר מקנה זכות (רישיון, חוזה, החזקה משמעותית) בתחום תשתית חיונית, נדרש בעת קבלת החלטה על הקצאה או על אי הקצאת זכות כאמור לגורם ריכוזי, לשקול שיקולי ריכוזיות כלל משקית וזאת לאחר שהתייעץ עם הוועדה. החלטת הוועדה להגדיר את שיכון ובינוי כגוף ריכוזי, עשויה לכאורה להקשות על הקבוצה להמשיך ולהתמודד בהצלחה בחלק מהמכרזים שתקיים ממשלת ישראל בעתיד.
"הרכישות שלנו בלמו את עליית מחירי החשמל"
עם זאת, קשה לראות את הממשלה מוותרת לחלוטין על שירותי הקבוצה והחברות־הבנות שלה, ובראשן סולל בונה, שיכון ובינוי נדל"ן ושיכון ובינוי אנרגיה (שו"ב אנרגיה ). לדברי כהן, "אנחנו רואים את המתחרים שלנו שחלקם גם הוכרזו כקבוצות ריכוז, ובפועל זה לא מנע מהם לזכות בפרויקטי ענק בהיקפים של מיליארדים רבים".
כהן מציין כי, "אני סומך על הרגולטור שיקבל החלטות לטובת הציבור שכן ריבוי תחרות משמעו הכנסות או חסכון כסף למדינה, אשר יש בהם כדי להשפיע על יוקר המחיה בארץ". הוא מציין למשל את תחום החשמל ואומר כי "הרכישות האחרונות שהקבוצה ביצעה של תחנות כוח הכניסו מיליארדים לקופת המדינה וגרמו לבלימת עליית מחירי החשמל. אני מכיר ניסיונות של מתחרים שלנו לעשות שימוש ברגולציה כדי למנוע מאיתנו להמשיך ולרכוש תחנות כוח. אבל אני בטוח שלמרות הלוביסטים והשופרות שהם מפעילים, הרגולטור יחליט נכון לטובת הציבור".
עוד בטרם ההחלטה, השלימה שו"ב אנרגיה בתחילת אוגוסט הנפקה ראשונית של מניות לציבור (IPO) לפי שווי של 2.8 מיליארד שקל אחרי הכסף, בתום תהליך ארוך ורצוף מהמורות, שנמתח על־פני כמעט שנתיים ובמהלכו ירד שווי החברה בהנפקה בעשרות אחוזים. הדברים שאומר כעת כהן, מלמדים כי הוא כנראה יודע מי הם אותם גורמים שבחרו מיוזמתם לפנות בנושא לוועדת הריכוזיות באמצע תהליך ההנפקה. שו"ב אנרגיה מגדירה עצמה כחברת האנרגיה המגוונת והגדולה בישראל. החברה מחזיקה ומפעילה בישראל תחנות כוח סולאריות פוטו־וולטאיות (PV), לצד תחנות כוח המופעלות בגז טבעי אשר נרכשו בחלקן מחברת החשמל.
בשנתיים האחרונות רכשו החברה ושותפיה מידי חברת החשמל את תחנות הכוח רמת חובב וחגית מזרח, ואף זכו במכרז להקמת תחנת כוח חדשה מופעלת בגז ליד העיר דימונה. כעת מתכננת שו"ב אנרגיה את השתתפותה במכרז האחרון שתקיים חברת החשמל על תחנת הכוח באשכול, והשאלה הגדולה היא האם תימנע ממנה אפשרות זו לאור המלצת ועדת הריכוזיות.
עם זאת, את עיקר פוטנציאל הצמיחה של חברת האנרגיה מזהה כהן בארה"ב, שם היא כבר מחזיקה בארבעה פרויקטים של אנרגיה סולארית ואגירת אנרגיה, בהספק כולל של 468 מגוואט. בנוסף, מחזיקה החברה גם בשלושה פרויקטים סולאריים ברומניה ואיטליה, ובכוונתה להמשיך ולהרחיב את צבר הפרויקטים בתחומי האנרגיה המתחדשת, בארה"ב ובאירופה. לאחר השלמת ההנפקה לציבור, נותרה קבוצת שיכון ובינוי עם 79.9% ממניות שו"ב אנרגיה, אולם לדברי כהן, המשמש כיו"ר החברה הבת, שום דבר מהותי לא השתנה מבחינת הקבוצה. "שיכון ובינוי תמשיך לתמוך ניהולית ומערכתית בחברת האנרגיה, שתזכה ליותר מקורות מימון, בלי שהקבוצה תשלם קנס על זה", הוא מדגיש.
נערכתם להנפקה לפני כשנתיים ובתחילת 2021 הגשתם טיוטת תשקיף ראשונה. אחר כך עצרתם הכול כדי לנסות להשתלט על פז, דרך מיזוג חברת האנרגיה לתוך פז. אבל גם אחרי שהמיזוג נדחה ע"י פז, לקח לכם כמעט שנה להשלים את ההנפקה. מה ההסבר?
"ידענו לאן אנחנו הולכים והגענו לשם, אבל היו בדרך כמה אפיזודות. הכי מפורסמת מן הסתם היא זו של פז, אבל אחריה היינו באמצע של רכישת תחנת הכוח חגית ובאמצע של הקמת הפרויקט הסולארי ברזוריה (בטקסס, ע"כ). אז אמרנו בואו נשלים את המהלכים האלה, כדי שנגיע יותר מוכנים ויותר מבושלים לשוק ההון, ולא עם סיפור של 'בוא תראו מה יקרה אם וכאשר'. אלה שני דברים משמעותיים, אחד בארץ ואחד בחו"ל, ואנחנו מרגישים הרבה יותר חזקים כששני הנכסים האלה בתוך החברה, מייצרים ומניבים".
"אנו מצמצמים באפריקה, צומחים בארה"ב"
בין לבין, מנכ"ל חברת האנרגיה הקודם, אלון רווה, התפטר מתפקידו בסוף נובמבר 2021, אבל רק בתחילת יולי 2022 הודיעה החברה על מינוי דידי פז למנכ"ל במקומו.
למה זה לקח כל־כך הרבה זמן?
"אנחנו בעד לקדם מנהלים מתוך הקבוצה. חברת האנרגיה שלנו היא מהגדולות בישראל ומגיעה לכושר הייצור המקסימלי הרגולטורי בארץ, ככה שמן הסתם עיקר הפיתוח העסקי שלה יהיה בחו"ל. אז ניסינו למצוא מועמד אמריקאי, והיו אפילו ראיונות להפוך את החברה ליותר אמריקאית. אבל בסוף החלטנו להשאיר את החברה כאן ולנהל מכאן את הפיתוח העסקי שלה בארה"ב ובאירופה. בארץ מכרזי חברת החשמל למכירת תחנות המופעלות בגז טבעי נגמרים בשנה הבאה, ודי מיצינו כאן את הפוטנציאל. גם בתחום ה־PV (פוטו־וולטאי, ע"כ) אנחנו לא רואים שיוצאים יותר מדי מכרזים וגם אם כן, הם בתשואות הרבה יותר נמוכות ממה שאפשר להשיג בארה"ב.
"עם כל הרגולציות והתקציבים וביטול המכסים על הפאנלים בידי ממשל ביידן, הפוטנציאל בתחום הזה הוא יותר שם. אבל אחרי מחשבה עמוקה והסתכלות על השוק, החלטנו שהחברה לא תהיה אמריקאית אלא ישראלית, ותנהל את עסקיה העולמיים מכאן ברמה הציבורית. ברגע שנפלה ההחלטה, הקפצנו את אחד הסמנכ"לים היותר טובים, שיש לו ניסיון באנרגיה".
מעבר לשו"ב אנרגיה, קבוצת שיכון ובינוי פועלת בעוד מגוון תחומים. תחום קבלנות הבנייה והתשתיות בישראל באמצעות סולל בונה, תחום הנדל"ן היזמי והמניב בישראל באמצעות שיכון ובינוי נדל"ן, תחום קבלנות הבנייה והתשתיות בחו"ל באמצעות SBI, ובנוסף תחום זכיינות הפרויקטים ותחום הנדל"ן באירופה.
את המחצית הראשונה של 2022 סיימה הקבוצה עם עלייה של 8.4% בהכנסות מביצוע עבודות וממכירות, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, להיקף של 3.3 מיליארד שקל. הרווח הנקי המיוחס לבעלים צמח במחצית הראשונה של השנה לרמה של 164 מיליון שקל, לעומת הפסד של 2 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד ורווח נקי של 72 מיליון שקל ב־2021 כולה.
הרווח הגבוה במחצית הראשונה של השנה, נבע בעיקר בזכות שיערוך חיובי בסך של כ־90 מיליון שקל מההשקעה בזכיין ובמפעיל של פרויקט קריית התקשוב בנגב. בנוסף, נרשמה עלייה של כ־40 מיליון שקל בחלק החברה ברווחי תחנת הכוח רמת חובב.
בד בבד דיווחה לאחרונה שיכון ובינוי על השלמת סגירה פיננסית של פרויקט קריית המודיעין, במסגרתו קיבלה חברת הפרויקט מתאגיד בנקאי ומגופים מוסדיים חבילת מימון בהיקף כולל של 4.2 מיליארד שקל. להערכת גורמים בשוק, אמור הפרויקט להניב הכנסות של 11.8 מיליארד שקל ב־26 שנים, מתוכן כ־4.7 מיליארד שקל עבור הקמת הפרויקט והיתרה מהתפעול שלו לאורך השנים.
לדברי כהן, לקבוצה תוכניות רבות נוספות להרחבת פעילויותיה השונות: "סולל בונה ממשיכה לזכות בפרויקטים ובמגה־פרויקטים בישראל ולהיות חברה הביצוע הגדולה ביותר בארץ מבחינת צבר והיקפים. נשתתף גם במכרז על הקו הכחול בירושלים, ועלינו לגמר מול שפיר במכרז הבקו"ם שהוא המגה־פרויקט האחרון של משרד הביטחון. בסך־הכול היו חמישה מגה־פרויקטים, מהם זכינו בשניים ואני מקווה שנזכה בשלישי.
"החברה הבת שיכון ובינוי נדל"ן עושה את עסקיה מצוין. היא צומחת בתחום ההתחדשות העירונית. מהרגע שהפכנו פעילות זו לחטיבה בפני עצמה אנו רואים שהיא גדלה ומנוהלת יותר טוב. כבר היום אנחנו מבצעים שני פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב ועד סוף שנה נבצע את השלישי.
"באפריקה אנחנו מצמצמים את הפעילות במדינות הפחות רווחיות, מתוך שאיפה להישאר רק בשתיים או שלוש מדינות יותר רווחיות - ניגריה ואוגנדה, ויכול להיות שגם טנזניה או אתיופיה.
נזכיר כי החברה סוחבת על גבה ירושה לא נעימה עוד מימי הבעלים הקודמת, עם חשד לשוחד שנתנה לצורך קידום מיזמים באפריקה. השימוע בעניין אמור להתקיים בקרוב, ובו יוחלט אם להגיש נגד החברה כתב אישום.
"אני שומע את הביקורת על המניה וגם מבין אותה"
לדברי כהן, "שיכון ובינוי ארה"ב צומחת פעמיים - פעם אחת בתחום הביצוע בזכות הרכישה ב־2019 של חברת ביצוע מפיטסבורג שגדלה היטב, ופעם שנייה בתחום המגה-פרויקטים, בהם הכביש ביוסטון ועכשיו אנחנו מבצעים את פרויקט הסטת מי השלגים בעיר פארגו. מדובר בשני פרויקטים בשווי כולל של 2.5 מיליארד דולר (100% מהפרויקטים), אז הגדילה שם משמעותית. מתוך הבנה שזה המצב ומתוך ראייה קדימה, עיבינו את הצוות הניהולי שם במנהלים ישראלים מהקבוצה ומחוצה לה, כדי להיות ערוכים להגשת הצעות לפרויקטים נוספים".
באחרונה נשמעת ביקורת בשוק ההון על התשואה הנמוכה יחסית של מניית שיכון ובינוי ביחס למתחרות. מתחילת 2022 ירדה המניה בכ־24%. מה יש לך להגיד על זה?
"במספרים ריאליים פר שנה, הביקורת מוצדקת. השוק עלה, והשוק ירד, אנחנו עלינו קצת יותר בהתחלה וקצת פחות עכשיו. בראייה יותר ארוכת־טווח, אני חושב ששיכון ובינוי עדיין נסחרת בחסר, אבל היא עלתה בסדר, גם יחסית לשוק.
"אין לנו הרבה מה לעשות עם הביקורת, כי היסודות הכלכליים של החברות־הבנות בריאים מאוד. סולל בונה מציגה צבר שיא עם רווח חסר תקדים מביצוע, שיכון ובינוי ארה"ב צומחת במכפילים ולא רק לינארית, באפריקה העניינים מתייצבים והפעילות באירופה מראה רווחים.
"שיכון ובינוי נדל"ן נהנתה יחד עם השוק כולו מכל מה שקורה בשוק זה בארץ, והיא מוכרת יותר דירות במחיר יותר גבוה. ככה שאני שומע את הביקורת על המניה ואני גם מבין אותה, אבל כשרואים את נכסי הקבוצה ואת האופן שבו היא גדלה, אני חושב שאין משהו לעשות שלא עשינו במובן של ניהול עסקי הקבוצה.
"יכול להיות שאנחנו צריכים לשפר את יחסי ההון שלנו, ועשינו גם את זה בהנפקת ההון האחרונה. חלק מהפרויקטים בארץ ובחו"ל נמצאים בשלב מאוד התחלתי ולכן ההשקעה בהם יותר גדולה, לדוגמה הפרויקט למניעת הצפות בעיר פארגו בצפון ארה"ב שזכינו בו.
"מבט על צבר הפרויקטים שלנו להנבה, מראה שב־2025 המון פרויקטים גדולים שלנו (קריית התקשוב, קריית המודיעין ועוד, ע"כ) יעברו משלב ההקמה לשלב ההנבה. שם החברה תדע לייצר הכנסות חזקות יציבות ותזרימיות, שישפרו את היחסים הפיננסיים שלה".
השדרוג שיכניס את תמיר כהן לצמרת שיאני השכר בתל אביב
תמיר כהן הוא גם נציגו בישראל של בעל השליטה הנוכחי בשיכון ובינוי, נתי סיידוף, שרכש את מניות השליטה מידי שרי אריסון באוגוסט 2018, תמורת תמורת 1.1 מיליארד שקל. מאז חילקה החברה דיבידנד אחד בסך 60 מיליון שקל (כמחציתו לכיסו של סיידוף), אבל מנגד גייסה כ־550 מיליון שקל בשני מהלכים של הנפקות זכויות, שבהם הזרים לה סיידוף עוד כ־260 מיליון שקל.
כך שבסך הכל השקיע סיידוף סכום (נטו) של כ־1.33 מיליארד שקל ברכישת 46.6% ממניות שיכון ובינוי, אשר שוות במחירי השוק הנוכחיים כ־3.2 מיליארד שקל. במילים אחרות, גם אחרי הגיוסים וירידת המניה בשנה האחרונה, הוא עדיין מורווח פי 2.4 על ההשקעה בתוך ארבע שנים.
כהן הוביל עבור סיידוף את רכישת השליטה בשיכון ובינוי, לאחר שקודם לכן ניסו השניים להשתלט על קבוצות גדולות אחרות בישראל, ובראשן אפריקה ישראל ומבנה נדל"ן (שנקראה אז כלכלית ירושלים). בעקבות הרכישה, מינה סיידוף את כהן ליו"ר שיכון ובינוי ובהמשך מינה כהן את אייל לפידות למנכ"ל הקבוצה, עבור חבילת תגמול חסרת תקדים שעוררה סערה בשוק ההון.
עם זאת, היחסים בין כהן ללפידות עלו על שרטון בתוך תקופה קצרה יחסית, ועקב כך עזב לפידות את החברה לאחר קצת יותר משנה בתפקיד. אז מונה כהן גם לתפקיד המנכ"ל שבו הוא משמש בפועל זה כשנתיים. בפברואר השנה פינה את תפקיד היו"ר לעו"ד דורון ארבלי (לשעבר מנהל רשות המסים) ומאז הוא מכהן כמנכ"ל בלבד.
בשבוע הבא אמורה להתכנס האסיפה הכללית של שיכון ובינוי, שבה יתבקשו בעלי המניות לאשר את הסכם השכר החדש והמשודרג של כהן, שיבסס את מעמדו כאחד משיאני השכר בבורסה.
חבילת התגמול, שהופחתה לאחר דיונים עם הגופים המוסדיים, כוללת משכורת של 170 אלף שקל בחודש בתוספת תנאים נלווים (סך הכול עלות של 3 מיליון שקל בשנה), מענק של עד 3 מיליון שקל בשנה ותגמול מבוסס מניות בשווי כ־7 מיליון שקל.
בשנת 2021 עמדה עלות העסקתו של כהן על כ־7.7 מיליון שקל, מתוכה כ־3 מיליון שקל בגין תגמול מבוסס מניות.
ת.ז | שיכון ובינוי
תחום עיסוק: בנייה ותשתיות, יזמות נדל"ן, זכיינות פרויקטים ואנרגיה
היסטוריה: הוקמה ב1923 כ"סולל בונה", ב-1987 אוחדה עם "שיכון עובדים", וב-1989 הוקמה כ"שיכון ובינוי אחזקות". בעל השליטה הוא נתי סיידוף, והיו"ר הוא דורון ארבלי
נתונים: הון עצמי המיוחס לבעלים - 3.46 מיליארד שקל, רווח נקי במחצית הראשונה של 2022 - 164 מיליון שקל. נכון לסוף 2021, מעסיקה 8,529 עובדים
ת.ז | תמיר כהן
אישי: בן 50, נשוי ואב ל-4, בעל תואר ראשון במשפטים
מקצועי: מנכ"ל שיכון ובינוי, יו"ר שיכון ובינוי אנרגיה, בעברו יו"ר שיכון ובינוי, מנהל פיתוח העסקים של קבוצת סיידוף
עוד משהו: שירת בצבא כמ"מ סיור בפלוגה מסייעת בגולני