מגדלי משרדים בכניסה לתל אביב / צילום: Shutterstock
צל גדול, אולי הגדול ביותר בשנים האחרונות, מרחף בימים אלו מעל תעשיית ההייטק הישראלית והעולמית. בימים האחרונים פרסמנו בגלובס כי כמעט כל ענקיות התחום בלי יוצא מן הכלל - מיקרוסופט, גוגל, אמזון, מטא ואינטל - הודיעו על קיצוצים בהיקפי כוח־האדם. רובן אומנם לא דיברו בינתיים על פיטורים בארץ, אולם אין ספק כי המהלכים הללו ייצרו גלי הדף בעוצמות שונות.
אחד הסקטורים שצפויים להיפגע מכך הוא ענף הנדל"ן למשרדים, שבשנים האחרונות נהנה מאוד מפריחת ההייטק העולמי והישראלי. כעת עולה השאלה האם מתחילים לראות היפוך מגמה.
● בני הזוג שמציגים: תוכנית דירה לכל ילד | כסף בקיר
● מחפשים תחליף להשקעה בדירה? האלטרנטיבות שמציע שוק הנדל"ן למשקיעים קטנים | בדיקת גלובס
"הסנטימנט הכללי בעולם - כלכלית ומדינית - מגיע לכל תחומי החיים שלנו, וכך גם לנדל"ן המסחרי", אומר גיא עמוסי, מנכ"ל־שותף בחברת ייעוץ הנדל"ן אביסון יאנג־פרופרטק. "האירועים הגלובליים, מהאינפלציה והעלאת הריבית ועד למלחמה באוקראינה ולמשבר האנרגיה באירופה, משפיעים על כל העולם, בטח ובטח על עולם הנדל"ן ועל הנדל"ן למשרדים.
"זה גורם למצב שבו אנשים יושבים על הגדר. קשה להם יותר לקבל החלטות באקלים הנוכחי, ונוצר מצב שבו כל העסקאות נעצרות עכשיו, גם כאלו שהיו בקנה. אצלנו היו שתיים־שלוש עסקאות בהיקף של עשרות אלפי מטרים, ממש לאחרונה, שהחברה החליטה באמצע התהליך - 'בואו נעצור לחצי שנה, ונראה לאן הדברים הולכים'. במילים אחרות, לפי תנועת העלים אפשר להבין את כיוון הרוח: יש עצירה, והדרך לירידת מחירים לא ארוכה לדעתי".
"אנחנו עדיין רואים תפוסה של יותר מ־90% במגדלים המובחרים בתל אביב, אבל ישנה ללא ספק האטה בביקוש לנדל"ן מסחרי בחודשים האחרונים", מאשר המתווך אושר אוסי, המתמחה בנדל"ן מסחרי בדגש על אזורי הביקוש של תל אביב. "חברות הייטק ניזונות בעיקר מהשקעות, וכשהריבית גבוהה, כשהאינפלציה גבוהה, כשיש מלחמה וחוסר יציבות בשווקים, הכסף נשאר בידי המשקיעים ולא בהכרח מגיע לחברות ההייטק - וזה מה שמייצר, בין היתר, האטה.
"אם המצב יימשך, הכספים בחברות ההייטק ייגמרו, ולכן אפשר לראות כבר עכשיו רבות מהן מתחילות לצמצם הוצאות. השאלה הגדולה היא אם הכלכלה העולמית תצליח להתאזן לפני שחברות ההייטק יבזבזו את כל הרזרבות".
שיאים חריגים שמהם אפשר רק לרדת
בנקודה זו נשים את האצבע על עובדה חשובה: גם כיום מחירי המשרדים בישראל לא נחשבים לנמוכים. הם נותרו גבוהים מתקופת טרום הקורונה, שאליה נהוג להשוות כדי לקבל אומדן של שוק "שפוי", ללא ההשפעות המטלטלות של השנתיים האחרונות.
על פי נתוני חברת NEWMARK NATAM, המתמחה באספקת פתרונות נדל"ן למגזר העסקי, המחירים הממוצעים לשטחי משרדים במחצית הראשונה של 2022 הגיעו בתל אביב לשיאים חדשים, שהאפילו גם על העליות החריגות ב־2021. כל ירידה שתהיה עכשיו תביא אותנו בסך־הכול בחזרה למחירים שהתרגלנו אליהם, ואת זה חשוב לזכור.
"המחצית הראשונה של 2022 הייתה חריגה, ומייצגת בעצם, בחלק מהאזורים, עליית מחירים בנדל"ן המסחרי שהייתה אף גבוהה מעליית המחירים בתחום המגורים, הן בקנייה והן בשכירות", מציין אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברת ניומרק נת"מ. "בחודשים האחרונים שינוי סביבת הריבית והאינפלציה כבר מורגש, גם בשוק המשרדים. הענף לא מראה עד כה פגיעה בממדים של ענפים אחרים, אך גם בו אנחנו רואים חברות הייטק שמגייסות פחות כסף מבעבר, ונמנעות משכירת שטחים גדולים מאוד. השפעה נוספת על השוק היא הפחתה בכמות העסקאות, בשל הריבית הגבוהה".
"פתאום יש בתל אביב שטחי משרדים פנויים, באלפי מטרים", מתאר עמוסי את המצב החדש. "חברות משכירות בשכירויות משנה שטחים במגדלים בבורסה, קומות שלמות במגדל ויתניה בתל אביב כבר נמצאות בשכירות משנה, ובניינים בודדים בתל אביב, עם 2,000 ו־3,000 מ"ר, עומדים ריקים ברובם. החברות שכרו משרדים במחירים גבוהים, וכעת רוצות לצמצם את הנזקים, לכן לא אכפת להן להשכיר את השטחים ב־10־15 שקל למטר פחות, רק כדי להראות שהקטינו את הנזק. השוק כרגע נמצא בחוסר איזון מטורף, שבוודאי ייסגר עם הזמן - אבל כרגע אנחנו בפער שאי־אפשר לגשר עליו, בין מוכרים ומשכירים לבין רוכשים ושוכרים. לדעתי, בטווח של 12 עד 50 חודשים מהיום נראה כאן הרבה מאוד שטחי משרדים שיוצעו להשכרה".
"אנחנו נעבור תקופה קשה של כשנה, אני מעריך - תקופה של רה־ארגון, מחשבה, על איפה ועל מה להוציא את הכסף", מוסיף ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת ייעוץ נדל"ן מניב, את ההערכה שלו. "אומנם הקופה של חברות ההייטק מלאה, אבל תהיה הערכת מצב מסוימת. עד היום חברות היו שוכרות 20% שטח עודף, לטובת פיתוח עתידי, והן בוודאי ישאלו את עצמן כעת אם זה נכון או לא נכון לעשות, אם הן צריכות את זה או לא.
"לאורך כל הדרך אמרתי שאומנם לשכר הדירה אין משקל גדול מבחינת התקציב של חברות ההייטק הגדולות, אבל לחברות בהתהוות, שהולכות לתל אביב רק כדי להרגיש שהן בתל אביב, 300 שקל למ"ר זה משהו שהן לא יכולות באמת לעמוד בו. הוצאות בממדים כאלו, רק על שטח המשרד, פשוט יכו בהן בסופו של דבר. זה מה שקורה עכשיו".
תיאום מחירים ריאלי, אך לא מפולת
הירידה המסוימת מהשיא אל רמת מחירים "שפויה" יותר יחסית - שעל פי האינדיקציות שלנו כבר מתרחשת במקומות שונים - בוודאי תהיה כואבת עבור גורמים שונים, אבל זה לא אומר בהכרח שאנחנו בדרך לצניחה חופשית.
"אין מפולת בשוק המשרדים, ולדעתי גם לא תהיה", מוסיף מוקמל. "השוק נכנס להערכת מצב, ואולי לתרדמה מסוימת, שנכפתה עליו בשל המצב הכלכלי העולמי. נכון, ישנה כבר ירידה של 10% או 15% במקומות מסוימים, אבל מדובר בתיאום מחירים ריאלי ולא במפולת. ברגע שהביקושים בתל אביב קצת יָרדו, בין היתר משום שחברות הבינו שהכסף הפך להיות יקר מאוד, המגמה השתנתה והיזמים, שחיו באופוריה לאורך השנה שעברה, יצטרכו כעת לרדת מהעץ.
"ישנם גם אזורים מסוימים, לדוגמה מדרום לתל אביב - בראשון לציון, בחולון ובבת ים - שם יש בנייה בממדים עצומים, והיזמים יצטרכו להתאים את עצמם למחירים, וליישר את המספרים כדי למשוך לקוחות חדשים. מצד שני, דווקא מקומות כמו בני ברק ופתח תקווה זוכים עכשיו, לדעתי, לאיתות חיובי: אלו מקומות שנראה בהם צמצום של פערי המחירים מתל אביב. תהליך תיאום המחירים שעובר עכשיו השוק יביא עדנה מסוימת לאזורים האלו, ובאופן כללי יאזן את מחירי השכירות, בכל הארץ".
"אם התחזיות לגבי עליית הריבית נכונות, השוק יבצע רק תיקון קל במחירים", תומך בן צבי קליין בדעה זו. "כל עוד הריבית לא תעבור את רף ה־4%, כפי שמשער בנק ישראל, ועד סוף 2023 העלייה בריבית תיעצר - ענף המשרדים, שהוכיח את החוסן שלו אל מול השפעות הקורונה, ועד כה גם מול העלאת הריבית, לא ייפגע משמעותית".
לעומתם רואה עמוסי את הדברים קצת אחרת - בעיקר בכל הנוגע למאות אלפי המטרים הרבועים של שטחי התעסוקה המתוכננים להתווסף בתל אביב לבדה בשנים הקרובות. "היזמים שבונים היום מגדלי תעסוקה, כמו מליסרון בפרויקט לנדמרק, לא מודאגים - הם כבר חתמו על הסכמי שכירות ברוב השטחים", הוא אומר. "אבל היזמים של המגדלים שטרם הושכרו בהם שטחים בהיקף נרחב, בהחלט צריכים להיות מודאגים: יש שם הרבה יותר סימני שאלה מסימני קריאה. אי אפשר לדעת איפה יהיה השוק כשהמגדלים האלה יתחילו להתאכלס".
תיקון שוק או עונתיות? "אחרי החגים" כבר כאן
בשיחות שקיימנו עם אנשי המקצוע המלווים את ענף המשרדים עלתה לא אחת השאלה (ואולי התקווה) האם ישנו סיכוי שכל מה שאנחנו חווים עכשיו הוא אפילו לא תיקון שוק - אלא עצירה רגעית בשל חופשת הקיץ וחופשת החגים. ייתכן, הם אומרים, ש"תקופת אחרי החגים" שהגיעה ממש עכשיו תבשר על התאוששות ותגרום לשינוי מגמה פעם נוספת, הפעם כלפי מעלה.
"אנחנו עומדים בפני תקופה חשובה שתהווה מבחן לשוק, ותענה לנו על השאלה הגדולה: האם ההאטה היא האטה אמיתית וממשית, או האטה תקופתית כמו שקרתה לא פעם בשנים קודמות", אומר אוסי. "כבר עכשיו אפשר לראות שמדובר בהאטה מתוחכמת ונשלטת, שכן חברות ההייטק מבזבזות פחות ומנהלות נכון יותר את כספן, כדי שיוכלו להתמודד ולהחזיק לזמן ארוך ככל הניתן. העיניים נישאות מבחינתי לכלכלת ארה"ב, כי שם מדברים על האטה גם בשנה הבאה - אבל בטווח הקצר, כאן בישראל, נרצה לראות זינוק בביקושים. צריך לחכות ולראות אם זה אכן יקרה".
"אם מסתכלים על ההייטק הגלובלי, ישראל, לשמחתי הרבה, נמצאת במצב מצוין", אומר מוקמל. "היא מרכז הפיתוח של ההייטק העולמי. בוודאי נראה פה ושם פיטורים, אבל לא נראה את מה שקורה בארה"ב, באירופה או במקומות אחרים. לא יקרה משהו דרמטי בענף ההייטק בישראל".
על רקע הדברים האלה נציין את אחת העסקאות המסקרנות שנרקמות בימים אלו בענף - המשא־ומתן המתקדם של גוגל ישראל לשכירת כ־20 קומות במגדל 2 ToHa החדש הנבנה ברחוב יגאל אלון פינת תוצרת הארץ (ראשי התיבות ToHa) בתל אביב - כשליש מהמגדל כולו - תמורת כ־90 מיליון שקל בשנה. על פי חשיפת גלובס, ההסכם הוא לשכירת 50 אלף מ"ר לפי מחיר של 150 שקל למ"ר ברמת מעטפת. המגדל, ביזמות משותפת של החברות אמות וגב ים, נבנה בהשקעה של 3 מיליארד שקלים. עד כה נבנה החלק התת־קרקעי שלו והבנייה צפויה להסתיים רק ב־2026, אולם מזכר ההבנות בין גוגל ליזמיות צפוי להיחתם בימים הקרובים.
"העצה הטובה ביותר כרגע היא לשבת ולחכות", מסכם עמוסי. "נכון להיום, לקרוא בקפה זו משימה קלה יותר מאשר לנבא מה יקרה בשוק. מדי יום שני יש לי שיחה עם כל יועצי הנדל"ן באירופה, ומדי יום חמישי - עם יועצי הנדל"ן בצפון אמריקה. התמונה שמצטיירת לי בפגישות האחרונות איתם היא שאנחנו חלק מהמצב העולמי: בניו יורק המצב לא שונה, ובלונדון המצב אפילו חמור יותר. בכל מקרה קצב קבלת ההחלטות איטי הרבה יותר היום, ונכון לדעתי לעצור מעט עכשיו, לראות מה קורה בשוק ורק אז לפעול".