חיים כצמן / צילום: יונתן בלום
גובר הלחץ על איש העסקים חיים כצמן לנוכח חשש המשקיעים בתל אביב באשר ליכולתה התזרימית של קבוצת הנדל"ן שבשליטתו לשרת את חובות הענק הרובצים עליה. אגרות החוב של קבוצת הנדל"ן המניב ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב), ושל החברה-האם שלה, נורסטאר , סופגות גם היום (ב') ירידות שערים חדות, וממשיכות לבלוט לרעה בשוק האג"ח הקונצרניות של תל אביב. זאת למרות הנסיונות של כצמן עצמו, במהלך שבוע שעבר, להרגיע את חששות המשקיעים ("יש נתק מוחלט בין שוק ההון ובין מה שקורה בעולם הריאלי").
● תשואות האג"ח של כצמן זינקו: "לחץ על ג'י סיטי למימוש נכסים משמעותי"
● אחרי המפולת באג"ח: ג'י סיטי במשא-ומתן למכירת נכסים ב-1.8 מיליארד שקל
סדרות י"א ו-י"ב של נורסטאר, באמצעותה שולט חיים כצמן בקבוצה, צנחו בשיעורים של 11% ו-5% בהתאמה, כאשר סדרות האג"ח של ג'י סיטי נסחרו בירידות של 3%-6%. בעקבות הנפילות הללו נסחרות האג"ח של נורסטאר בתשואות דו-ספרתיות הגבוהות. סדרה י"א, בעלת משך חיים ממוצע (מח"מ) של 0.8 שנים, נסחרת בתשואה שנתית לפדיון של 33%, העונה להגדרה של אג"ח זבל, ואילו נורסטאר י"ב (מח"מ של 2.7 שנים) נסחרת בתשואה לפדיון של 19%.
מחירי האג"ח הללו מגלמים הנחה של עשרות אחוזים על הערך ההתחייבותי המתואם (פארי) שלהן, המשקפת היעדר אמון של המשקיעים בעסקי הקבוצה ואת הערכתם לפיה ללא הזרמת הון או שינוי בתנאי החוב, תתקשה נורסטאר לפרוע את מלוא התחייבויותיה במועדן.
מיחזורי החוב לא אפשריים בגלל הזינוק בתשואות
בין יולי 2022 ליוני 2023 אמורה נורסטאר לפרוע למחזיקי האג"ח שלה סכום של כ-240 מיליון שקל, ואילו ב-12 החודשים שלאחר מכן עוד כ-230 מיליון שקל. מכאן אמור היקף הפירעון השנתי לרדת לכ-180 מיליון שקל בשנה השלישית ול-175 מיליון שקל בשנה הרביעית.
פירעונות אלו מבוססים דרך קבע על מיחזורי חוב ועל דיבידנדים מהחברה-הבת ג'י סיטי. עם זאת, מיחזורי חוב אינם אפשריים כעת בגלל הזינוק בתשואות, ואילו דיבידנדים מג'י סיטי עשויים להתעכב, לנוכח הזינוק בתשואות האג"ח של חברה זו לרמה דו-ספרתית של עד 15%.
אם כך אכן יקרה, עלולה נורסטאר להידרש להזרמת הון משמעותית מצד בעלי מניותיה הקיימים ו/או משקיעים חדשים. יש לציין, כי גם ב-2020 נקלעה נורסטאר לקשיים בעקבות משבר הקורונה, ובחרה לבצע גיוס הון של כ-160 מיליון שקל לצורך ייצוב מצבה.
שני בעלי המניות המרכזיים של נורסטאר הם בעל השליטה חיים כצמן וחברת ייזום הנדל"ן ישראל קנדה , המחזיקים ב-28% וב-22% מזכויות ההצבעה בחברה בהתאמה. בעלי עניין נוספים בחברה הם הקבלן יצחק סלע וטייקון הקמעונות רמי לוי מחזיקים כ"א במעל 5% מהמניות.
כצמן מכר בתחילת 2022 כ-11% מנורסטאר לישראל קנדה תמורת כ-192 מיליון שקל, בעסקה שהתבררה כמוצלחת במיוחד עבורו (כמעט פי 3 ממחיר השוק הנוכחי) והסבה לישראל קנדה הפסד ענק על הנייר. מהלך זה גם הפך את כצמן לנזיל יותר, באופן שעשוי לסייע לו להזרים הון חדש לחברה.
המניה של ג'י סיטי צללה ביותר מ-50% מתחילת השנה
נורסטאר מחזיקה ב-51.5% ממניות ג'י סיטי, אשר פועלת בתחום הנדל"ן המניב באירופה, ישראל, ברזיל וצפון אמריקה. עיקר פעילות החברה מתמקדת בתחום מרכזי הקניות, אולם ברשותה גם בנייני משרדים וכן פעילות בפיתוח של מגורים להשכרה.
מניית ג'י סיטי כבר איבדה 52% מתחילת השנה, כולל 45% בשלושת החודשים האחרונים. כעת נסחרת ג'י סיטי לפי שווי חברה של 1.9 מיליארד שקל, כך שבידי נורסטאר מניות בשווי של כ-1 מיליארד שקל וכנגדו חוב בהיקף של כ-800 מיליון שקל (במונחי פארי) למחזיקי האג"ח.
לג'י סיטי עצמה חוב של כ-8 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח בישראל, מתוך חוב כספי של יותר מ-18 מיליארד שקל לקבוצה כולה במונחי סולו מורחב. בשוק ההון מצפים מהחברה לממש נכסים במהירות, במטרה לחזק את נזילותה.
ג'י סיטי: "נשלים עסקאות מכירה עד סוף השנה"
בניסיון להרגיע את המשקיעים ולעצור את המפולת בניירות הערך שלה, דיווחה ג'י סיטי בשבוע שעבר כי היא נמצאת בשלבי משא-ומתן תקדמים ביחס למכירת שישה נכסים בהיקף כספי כולל של כ-1.8 מיליארד שקל, בדומה לשוויים בספרי החברה. "החברה מעריכה כי תשלים חלק מעסקאות המכירה עד תום שנת 2022, וכי כ-40% מהתמורה הנ"ל עשויה להתקבל בחברה עד סוף השנה", כתבה הנהלת ג'י סיטי בהודעה למשקיעים.
ג'י סיטי הדגישה, כי מכירות אלו מתבצעות במסגרת תוכניתה האסטרטגית למכירת נכסים שאינם נכסי ליבה בהיקף של כ-3.6 מיליארד שקל. החברה גם הדגישה, כי ברשותה כ-9.1 מיליארד ששקל של נכסים לא משועבדים, וכי היא פועלת לקבלת מימון מובטח בגין חלק מנכסים אלו. עוד ציינה ג'י סיטי שיתרות הנזילות שלה הסתכמו בסוף ספטמבר 2022 ב-2.5 מיליארד שקל, כך, שלדבריה יש בידיה מספיק מזומנים לשנתיים הקרובות.