מיכה קליין, מנכ״ל אפריקה ישראל / צילום: איל יצהר
הירידה במכירת הדירות החדשות בישראל מגיעה גם לאפריקה ישראל מגורים , מהחברות הגדולות והמובילות בענף. ברבעון השלישי של 2022 מכרה החברה 119 דירות חדשות תמורת 335 מיליון שקל, וזאת לעומת 193 דירות שנמכרו על ידה תמורת 587 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
● צניחה של כ-25% ברכישת דירות חדשות. ואיזו עיר הגיעה לשיא בעסקאות?
● כך הפכו רוכשי הדירות היקרות לחלק הגדול של נוטלי המשכנתה | ניתוח
● שיעור המשכנתאות המסוכנות זינק בתוך שנה ל־45% מסך ההלוואות לדיור | ניתוח
כך, מדובר בירידה של 38% במספר הדירות שנמכרו וירידה חדה עוד יותר של 43% בסכום המכירות הכולל, כאשר המחיר הממוצע לדירה ירד ברבעון השלישי ל־2.8 מיליון שקל, לעומת 3 מיליון שקל ברבעון המקביל. הירידה בסכום ובמחיר הממוצע הושפעו גם מתמהיל הדירות שנמכרו. אשתקד מכרה אפריקה מגורים דירות רבות בפרויקט מגדלי היוקרה DUO TLV שהיא בונה במרכז ת"א.
נתונים אלה מתחברים לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מהשבוע, לפיהם נרשמה ברבעון השלישי ירידה של כ־25% ברכישת דירות חדשות לעומת הרבעון השני, וירידה של כ־40% לעומת מספר הדירות שנרכשו ברבעון השלישי אשתקד. לפי הנתונים, נרכשו בישראל ברבעון השלישי 8,380 דירות חדשות ובכך חזר השוק לרמתו מלפני שלוש שנים.
בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2022, עדיין מציגה אפריקה מגורים עלייה קלה של 1% במספר הדירות החדשות שנמכרו, והגיעה ל־565, בזכות מכירות חזקות שנרשמו במחצית הראשונה של השנה. מנכ"ל אפריקה מגורים מיכה קליין, מדגיש לצד מגמת הירידה במכירות את המלאי הנמוך שנותר לחברה.
"נכון להיום אנחנו עם מלאי של כ־530 דירות בלבד בכל החברה, או 340 דירות בלבד בנטרול הדירות שטרם נמכרו בפרויקט DUO. כל הדירות שאמורות להתאכלס עד סוף 2023 כבר נמכרו, ובנוסף כ־80% מהדירות שאמורות להתאכלס ב־2024 כבר מכורות. גם כ־45% מהדירות שאמורות להתאכלס ב־2025 כבר מכורות. כך, שאם נסתכל שלוש שנים קדימה, כמעט הכל מכור אצלנו. אז ברמת החברה אני לא רואה ירידה במכירות, אבל אני לא יכול להתעלם משיעור הריביות שעולה, ושכמובן משפיע על רוכשי הדירות", מדגיש קליין.
מהדוחות עולה כי את הרבעון השלישי סיימה אפריקה מגורים עם נפילה של 30% בהכנסות ל־221 מיליון שקל, בין היתר עקב מכירת קרקע ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הנקי ירד ברבעון ב־7.5% ל־27.8 מיליון שקל.
"לא רואה בשורה בנוגע להיצע"
לקליין ברור כי היום קשה יותר לקנות דירה מאשר לפני חצי שנה, אבל לדבריו, "אין פה שום בועה. הריבית שעולה מדכאת ביקושים, אבל היא לא פותרת את בעיית ההיצע מול הגידול במשקי הבית.
"יכולה להיות ירידה במכירות, לצורך עלייה בביקושים במועד מאוחר יותר ובצורה גדולה ממה שראינו. כל החברות בענף רוצות לראות עלייה בהיצע כי אנחנו נהנים אולי בטווח הקצר, אבל בטווח הארוך אנחנו משלמים את המחירים על כך דרך מחירי הקרקעות.
"בינתיים אני לא רואה שום בשורה בכל הנוגע להיצע, לא בהתחדשות עירונית שהיא המקור המהותי ביותר לקרקעות באזור המרכז ולא בקרקעות פרטיות במעגל השני של חדרה־גדרה, ולא במכרזי המנהל.
"השפעה נוספת של עליית הריבית קשורה לחשיפת הנדל"ן של הבנקים. מצד אחד הבנקים היום מקשים על יזמים שונים להתחיל בביצוע פרויקטים שכבר זכו בהם, ומצד שני עליית הריבית גם מייקרת ליזמים ולקבלנים את הפרויקטים שבהם כבר התקבל האישור מהבנק להתקדם. אז הנושא של ההיצעים עלול להצטמצם עוד יותר בגלל יזמים וקבלנים שלא יגיעו למצב שבו הם יכולים לממש פרויקטים על קרקעות שכבר נרכשו. אנחנו אפילו רואים יזמים חזקים, שניגשים להלוואות מזנין על ההון העצמי, ואלו דברים שלא ראינו בעבר".
"היה לנו מזל. לא יודע כמה כמונו יש בשוק"
לדברי קליין, "לנו היה הרבה מזל, גם מבחינת היקפי המכירות. אנחנו נמצאים עם יתרת מזומנים של קרוב ל־400 מיליון שקל, נכנסים לאירוע הזה מאוד דרוכים ומוכנים, עם חשיפה, מבחינת המינוף, מהנמוכות ביותר שהיו לנו אי פעם".
אחרי עלייה של כ־20% במחירי הדירות בשנה האחרונה, האם אתה מסכים עם ההערכה שלפיה הגל הנוכחי קרוב למיצוי?
"נחכה ונראה. צריך לזכור שאם עבור רוכשי הדירה הראשונה מדובר בפגיעה קשה ביותר, הרי שאצל משפרי הדיור מדובר בפגיעה מתונה יחסית. מעבר לכך, את מקומם של המשקיעים המתמעטים בשוק תופסים אנשים וגופים שקונים בין 6 ל־50 דירות יחדיו, בפרויקטים שיתחילו לפני סוף 2023, וזאת כדי ליהנות מהנחה משמעותית במס שהעניק חוק ההסדרים.
"אלה האנשים שנכנסים בנעליים של המשקיעים והרבה יותר מעבר לזה, לפחות לשיטתנו. אני צופה שזה יימשך לפחות עד סוף 2023, בייחוד עבור אלו שרוצים להיכנס לשוק השכירות, שבו המחירים ימשיכו לעלות לשיטתי.
"להערכתי, גם אם נראה עצירה בעליית המחירים או התמתנות, אין מצב שהמחירים יירדו: אין הגדלת היצע, וההיצע התיאורטי יפחת בשל חוסר יכולת של יזמים וקבלנים לממש. אנחנו נהיה שם כדי לקנות את הפרויקטים ולממש אותם, אבל אני לא יודע כמה כמונו יש בשוק".