חוזה שכירות / צילום: Shutterstock, Pormezz
מצבם של רוכשי הדירות ובמיוחד של השוכרים הולך ומידרדר, ומדיניות הממשלה עד כה לא מצליחה להשיג את היעדים. זה היה המסר שעלה מכנס הנדל"ן שערך מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב. אחדים מהדוברים הזהירו מפני השלכות חברתיות ולאומיות קשות, באם המצב לא ישתנה בעתיד הקרוב.
● השבוע בנדל"ן: רוצים לקנות דירה? אלו הנתונים שכדאי לכם להכיר
● "גם ברמת גן כבר יקר": יותר ויותר בני מעמד הביניים נשברים מתל אביב
● "הפסדתי עשרות אלפי שקלים": מה עושים כששוכר לא משלם ולא מתפנה
● הממשלה הפקירה את השוכרים, וכולנו משלמים | פרשנות
ראש המכון, פרופ' דני בן שחר, הציג ממצאי מחקר שערך עם פרופ' סטוארט גבריאל (UCLA) וד״ר אליאור כהן (Federal Reserve Bank of Kansas City), שבו תוקן היחס המוכר של מחיר דירה להכנסה של משקי הבית, ומצא עלייה דרסטית במצוקת הדיור על פני שני העשורים האחרונים.
האוכלוסיות הנפגעות ביותר הן מעמד העוני, בעלי השכלה של עד 12 שנות לימוד; שוכרי דירות; וערבים. בן שחר אמר כי על-מנת לאפשר קורת-גג לכל משקי הבית בישראל, יש צורך האקוטי בפיתוח שוק שכירות יעיל, הוגן ובר-קיימא כאלטרנטיבה להסדר הבעלות; פיתוח תוכניות של דיור בר-השגה הן בשכירות והן ברכישה לאוכלוסיות מעמד הביניים; וסיוע בדיור והחייאת הדיור הציבורי לאוכלוסיות בעשירוני ההכנסה הנמוכים.
"כך נראית מצוקה"
ממצא בולט לעניין זה היה כאמור מצבם של שוכרי הדירות, שהמחקר מצא כי הוא קשה משמעותית ממצב הרוכשים.
נציגי היזמים הפועלים בתחום אישרו את הדברים. "יש פרויקטים שלנו שעדיין לא מוכנים עם 28 דירות, ויש כבר רשימת המתנה של 200 אנשים שמוכנים להתחייב על חוזה שכירות כבר היום, ללא קשר לגובה שכר הדירה", סיפר יו"ר קרן הריט מגוריט, ארז רוזנבוך. "כך נראית מצוקה".
רוזנבוך הציג שורה של פרויקטים במרכז הארץ שבהם מחזיקה הקרן, ושבהם חודשו בתקופה האחרונה חוזי שכירות, תוך עליות מחירים שלרוב הגיעו לאחוז דו-ספרתי. כך למשל בפרויקט מגדלי שיר שבו מחזיקה הקרן בדירות להשכרה, עלו מחירי השכירות מרמות של 4,100-5,100 שקל לחודש ל-5,200-5,650 שקל; בהרצליה מחירי השכירות בדירות אותן מחזקה הקרן עלו ברבע - מ-7,200 שקל ל-9,000 שקל לחודש; ברמת השרון הם עלו מ--7,100-7,350 שקל ל-7,950-9,500 שקל. אומנם אין מדובר בעליות שנתיות, שכן החוזים הישנים נוסחו לפני מספר שנים, ואולם עליית שכר הדירה בחלק מהמקרים היא כואבת ממש לשוכרים.
רוזנבוך סיפר כי אחת הבעיות הלוחצות כיום על שוק השכירות היא פרויקטים של התחדשות עירונית, ובעיקר תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ופינוי-בינוי. פרויקטים אלה מחייבים את בעלי הדירות לשכור דירות למספר שנים, "וזה יוצר לחץ אדיר של שוכרי דירות בשכונה", אמר.
לדבריו, העבודה של החברה הממשלתית "דירה להשכיר" היא חשובה ביותר, אך היא מהווה חלק קטן ביותר מסך שוק השכירות. "עד עכשיו נבנו ואוכלסו כ-3,000 דירות על-ידי דירה להשכיר, וזה מתוך שוק של 700 אלף דירות להשכרה", אמר.
"איום לאומי"
יו"ר קבוצת More, חנן מור, הזהיר כי "משבר הדיור של מדינת ישראל הוא לא פחות מאיום לאומי. אי-היציבות הפוליטית שאנו סובלים ממנה בשנים האחרונות, בעיות פנים קשות ואתגרים ביטחוניים מסיטים את ההנהגה במדינת ישראל מההכרח לעסוק לעומק במשבר ענף הנדל"ן בישראל".
מור סיפר כי קבוצת מור רצתה להיכנס למספר יזמויות בתחום הבנייה לשכירות, ואולם נסוגה בה לאור העלאת הריביות של בנק ישראל, שהורידו מאוד את ההיתכנות הכלכלית ליזמויות אלה. הוא ביקר את הממשלה על כך שהעלתה את מס הרכישה למשקיעים, ובכך תרמה לכך שהיצע הדירות להשכרה קטן והולך.
ואילו פרופ' רוית חננאל, ראש המעבדה למדיניות עירונית בחוג למדיניות ציבורית באוניברסיטת תל אביב, הציגה מחקר מקיף על החלטות הממשלה בנושא הדיור מאז המחאה החברתית של קיץ 2011, מהן עולה בבירור כי הממשלה פועלת בעיקר להגדלת מלאי יחידות הדיור לבעלות.
לדבריה, "מדיניות זו מתמקדת בצורכי הדיור של המעמד הבינוני-הגובה, שמסוגל לרכוש דירה בשוק הפרטי - ומתעלמת מצורכי הדיור של האוכלוסיות האחרות, שלמרות סיוע כספי, אין ביכולתן לרכוש לעצמן דירה בבעלות פרטית", אמר פרופ' חננאל, והוסיפה כי "כל השנים אומרים בממשלה שצריך להגדיל את היצע הדירות. ההיצע עולה, אבל המחירים מוסיפים לעלות. מתי ינסו דברים אחרים?".
זו שאלה חשובה ביותר, שגם היא מופנית לכיוון של הצורך לפעול יותר בשוק השכירות. מדד שירותי הדיור, שמגלם את שינויי מחירי השכירות ומגולם בתוך מדד המחירים לצרכן, עלה בשנה האחרונה בשיעור של 5.3%, וזאת לעומת עלייה של 3.3% בכל 2021 ועליות נמוכות עוד יותר ב-2020 וב-2019. זו אומנם עלייה צנועה בהרבה מזו שנרשמה במחירי הדירות, ואולם היא משמעותית מאוד ככל שהדבר קשור לאינפלציה.
לפני שנה הועלה מס הרכישה למשקיעים על דירות, ובעקבותיו ירד מלאי הדירות שבידיהם בכמעט 6,000 (לאחר שעלה בכ-5,000 בחודשיים שלפני כן). גלית בן נאים מאגף הכלכלנית הראשית באוצר פרסמה פוסט בפייסבוק, שבו העריכה כי ירידת המלאי לא הייתה כזו שאמורה להסביר את עליות שכר הדירה. להערכתה, העלאות הריבית הן מהגורמים המדרבנים את העליות.
מדובר בהערה חשובה ביותר, שכן עד כה כמעט שלא דובר על השפעות שינויי הריבית על מחירי השכירות. ועדיין, מובן שהעלאת מס הרכישה בשנה שעברה לרמה מינימלית של 8% מגובה העיקה (למשקיעים), הביאה למצב שבו המס שקול לכ-3 שנות תשואה, ומן הסתם תרמה אף היא למוטיבציה של המשקיעים להעלות את שכר הדירה.