המרכז המסחרי אפי פארק של אפי נכסים בבוקרשט, רומניה
חברות הנדל"ן המניב מציגות לפי שעה תוצאות תפעוליות טובות ברבעון השלישי של 2022, אולם אלו מהן שחשופות לפעילות מהותית במזרח אירופה ספגו בחודשים האחרונים ירידות חדות במחירי מניותיהן. הראשונה והמדוברת שבהן היא מניית ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב), אשר איבדה כ־48% מערכה בשלושת החודשים האחרונים, אולם לצידה ניצבת גם אפי נכסים, שספגה בתקופה זו ירידה כואבת של כ־37% במחיר מנייתה.
לשם השוואה, מדד ת"א־מניב חו"ל ירד בתקופה זו בשיעור מתון יותר של 27%, בעוד מדד ת"א־מניב ישראל רושם ירידה של 13% בלבד. לדברי אבי ברזילי מנכ"ל אפי נכסים, "אנו מצויים בעיצומה של תקופה של חוסר ודאות בשווקים הריאליים, אשר מתאפיינת באינפלציה גבוהה ובעלייה חדה בעלויות המימון".
● עידן של ריבית גבוהה: איפה מחירי הדיור נוסקים, ומה קורה בלונדון?
בנוסף לכך, באירופה מורגשת לדבריו ההשפעה המתמשכת של המלחמה באוקראינה הגורמת, בין היתר, לעלייה במחירי האנרגיה ולהגירה משמעותית של מיליוני מהגרים מאוקראינה (וגם מרוסיה). אירועים אלו יוצרים בשלב הזה השפעות מנוגדות על השוק הריאלי. מצד אחד, ברזילי מזהה עלייה בביקוש לדירות להשכרה ועלייה ב־NOI (הכנסה נטו מפעילות השכרה) של החברה כתוצאה מההשפעות האינפלציוניות (עלייה בשכר הדירה אשר צמוד לאינפלציה). "מנגד, אנו רואים עלייה בהוצאות המימון, בעלויות הבנייה ובהוצאות ההפעלה של הנכסים", הוא מדגיש. "בשלב הזה איננו חשים במיתון במדינות השונות אם כי ניתן לצפות שהעלייה בשיעורי הריבית יביאו להשפעות ממתנות על הכלכלות. החברה נכנסת לתקופה הזאת כאשר נכסיה ברמות תפוסה גבוהות ועיקר הפיתוח העסקי שלה מתמקד בתחום הצומח של דיור להשכרה ארוכת טווח", מציין ברזילי.
אפי נכסים נסחרת כעת לפי שווי של 4.2 מיליארד שקל, כאשר לחברה הון עצמי של 5.4 מיליארד שקל נכון לסוף ספטמבר 2022. בעלת השליטה באפי נכסים היא חברת מרכזי הקניות ביג, אשר מחזיקה 85% מהמניות אותן רכשה בשלבים במהלך השנים האחרונות.
לאפי נכסים פעילות בתחום הנדל"ן המניב בישראל, אולם עיקר פעילותה מתמקד במזרח אירופה. את הרבעון השלישי סיימה החברה עם עלייה של כ־7% ב־NOI ל־152 מיליון בזכות שיפור בתפוסות ובביצועי הקניונים, יחד עם השלמת פרויקטים שהשפעתם החלה לבוא לידי ביטוי בתוצאות השנה. הרווח הנקי ברבעון השלישי ירד ל־117 מיליון שקל, לעומת 291 מיליון שקל ברבעון המקביל, עקב עיתוי ההכרה ברווח בגין עלייה בשווי ההוגן של נכסי החברה. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה צמח הרווח הנקי ב־20% ל־539 מיליון שקל.
"המהגרים משתלבים בחיים האזרחיים"
ברזילי: "אנחנו מנסים לעשות את הטוב ביותר אבל המציאות היא כמובן מאתגרת יותר. בגוש האירו האינפלציה היא בסביבות 10%, ואילו בחלק מהמדינות שאנחנו פעילים בהן היא גם מגיעה ל־15% ויותר. זו תופעה כמובן גלובלית, שהובילה לעליית ריביות בכל המדינות. בנוסף לעלייה באינפלציה ובריבית, באירופה יש לנו שני אירועים נוספים, כתוצאה מהמלחמה באוקראינה.
"אירוע אחד הוא עלייה חדה במחירי האנרגיה. היא הקפיצה את הוצאות ההפעלה של הקניונים, ועכשיו נתחיל לחמם משרדים וכדומה, כך שהוצאות ההפעלה שלנו יהיו גבוהות יותר. אנחנו בדרך כלל מעמיסים את זה על הדיירים שלנו, אבל זה עומס נוסף עליהם שצריך להתייחס אליו. התופעה השנייה הקשורה במלחמה, היא ההגירה האוקראינית. מדובר על מיליוני אוקראינים שעזבו את אוקראינה במהלך השנה ונמצאים ברובם במדינות שמסביב לה, בעיקר בפולין אבל לא רק שם.
"זאת תופעה גדולה ומשמעותית. היא מיוחדת בכך, שאנחנו לא רואים הפעם מחנות פליטים, כפי שראינו במקומות אחרים בעבר. הסיבה היא, שאוכלוסיית המהגרים האוקראינים נספגת בתוך החיים באזרחיים במדינות השונות. המהגרים הללו מתארחים אצל חברים וקרובי משפחה, או שוכרים דירות ואפילו קונים נכסים. צריך לזכור שהאוקראינים ברובם אינם חסרי כל. הבנקים האוקראינים עובדים, כך שחשבונות הבנק של המהגרים הללו הם פעילים ומאפשרים משיכת כספים. המהגרים בהחלט מעורים בחיים הכלכליים של המדינות הקולטות. בהתחלה כמובן בווליום נמוך, אבל לאט לאט זה מתגבר. הם יוצאים, הם עובדים וזה משפיע".
ואיך זה משפיע על מגזר הנדל"ן במדינות הללו?
"כמות כזאת של מהגרים לוחצת על מחירי הדיור להשכרה כלפי מעלה ויש לנו ביקושים חזקים מאוד בתחום הזה. מהצד השני, הריבית הגבוהה גורמת לעלייה בריביות על המשכנתאות ולהאטה מסוימת בשוק הדירות למכירה".
ומה בנוגע לקניונים ולמשרדים?
"כל ההסכמים שלנו, גם בקניונים וגם בבנייני המשרדים, צמודים למדד אינפלציית האירו, שעלה כאמור בכ־10%. אנחנו גובים באירו ומצמידים את שכר הדירה למדד האירו. אז ההכנסות שלנו עולות, בין היתר בגלל ההצמדות הללו, ורואים את זה בבירור, ומצד שני הוצאות המימון שלנו הולכות ועולות בהדרגה. בכל פעם שהסכם מימון שלנו מסתיים וצריך לחתום על הסכם מימון חדש במקומו, הריבית בו תהיה גבוהה יותר משמעותית.
איך יושפע מכך שווי הנכסים? בינתיים לא ראינו אצלכם הפחתות שווי של נכסים בגלל עליית הריבית.
"עדיין לא נתקלנו בשינויים משמעותיים בשווי של נכסים, לא אצלנו ולא אצל הקולגות שלנו".
אז איפה כן נראה את ההשפעה על הדוחות של חברות הנדל"ן המניב בעקבות המציאות החדשה?
"מה שמתחילים לראות זה את השפעת עליית הריבית על ה־FFO (רווח נקי תזרימי, ע"כ), כי עליית הריבית בהכרח תקטין אותו. אנחנו למשל יישמנו הנחות יותר מחמירות בדוחות האחרונים לגבי איזושהי התמתנות בקצב הצמיחה ב־FFO שאנחנו צופים. אנחנו נמצאים כרגע ברמת ריביות גבוהה, אבל בראייה היסטורית אני לא צופה שנחזור לרמת הריבית אפס שהייתה בתחילת השנה. ברמה היציבה, הריביות צריכות להיות איפשהו באמצע. אני חושב שנצטרך להתרגל לרמות ריבית גבוהות יותר מאלו שראינו בתחילת 2022 ובשנה שעברה, אבל לא גבוהות כמו שהן עכשיו".
"נבחן בזהירות כניסה לפרויקטים חדשים"
רכשתם השנה עם שותף קרקע במרכז ורשה, תמורת כ־181 מיליון אירו לטובת פרויקט שיכלול מתחמי משרדים, שטחי מסחר, בנייני מגורים להשכרה ומתחמי דירות למכירה. מה אומרת ההחלטה על פרויקט כזה דווקא בתקופת עלייה באינפלציה ובהוצאות המימון?
"דווקא הורדנו את הרגל מהגז ונבחן מאוד בזהירות כניסה לפרויקטים חדשים בתקופה הקרובה. אבל לכל כלל יש את היוצא מהכלל, במובן הזה שיש מקומות, מיקומים ופרויקטים שבכל מצב נשאף להיכנס אליהם. הפרויקט בוורשה דוגמה לכך. הוא במיקום הכי טוב בעיר, מקום שאפשר לחלום עליו. כמו המיקום של פרויקט לנדמרק בת"א.
"פולין היא מדינה שאנחנו מייעדים לגידול בפעילות, לצידה גם רומניה, צ'כיה וסרביה שבהן אנחנו גדלים במרץ. מהמדינות הללו אנחנו לא מתכוונים לצאת".
אחת השוכרות המרכזיות בלנדמרק בת"א היא פייסבוק, שהודיעה לאחרונה על פיטורים בעולם ועל צמצום שטחי משרדים בארה"ב. אתה חושש שזה יגיע לכאן?
"אין פה עניין של חשש. יש לנו הסכם איתם והם לא אמרו דבר על שינוי בכוונות שלהם לגבי ההסכם. מדובר בהסכם מחייב לשבע שנים, ואין בו סעיפי יציאה וכדומה. גם בשיחות שניהלנו איתם לאחרונה לא שמענו שיש שינוי בכוונות".