משכנתה / אילוסטרציה: Shutterstock
עליית הריבית, לצד האינפלציה הגבוהה והעלייה בתשואות האג"ח, משפיעות על המשכנתאות - הן הקיימות, והן החדשות, בכל המסלולים, וההחזר החודשי תופח. בחודשים האחרונים, משקי בית שלקחו משכנתה מגלים כי ההחזר, שהתייקר במאות שקלים, מה שמאלץ אותם לצמצם את ההוצאות השוטפות, שהתייקרו אף הן.
היוזמה הראשונה "להקל" על נוטלי המשכנתאות הגיעה מבנק הפועלים, שהודיע שהוא מאפשר להאריך את מסלול הפריים. נכון, לכאורה פריסה ארוכה יותר של מסלול הפריים תפחית את ההחזר החודשי, אבל ככל שהמשכנתה מתפרסת על זמן ארוך יותר, קצב פירעון הקרן איטי יותר, והעלות הכוללת של ההלוואה גבוהה יותר. כך, בבנק הפועלים בעצם מציעים לבעלי המשכנתאות לשלם פחות בכל חודש, אבל יותר בסך־הכול.
● ריבית הפריים קופצת ל־4.75%: בכמה תתייקר המשכנתה שלכם?
● אופטימיות לצד נורות אזהרה: הסיבות לגישה המתונה של בנק ישראל, ומה צופים הכלכלנים?
● הראשונים לשלם את מחיר המשבר בהייטק: ג'וניורים ומנהלי משאבי אנוש | בדיקת גלובס
אם הבנקים וקובעי המדיניות מעוניינים באמת לעזור לנוטלי המשכנתאות בדרכים שלא יובילו לייקור המשכנתה שלהם, יש אפשרויות לעשות זאת.
1. הקלה על פירעון
לבנקים השונים בישראל אין מדיניות אחידה בנוגע לפירעון המשכנתה. בעבר, על מנת לבצע פירעון מוקדם, היה צורך לפרוע לפחות 10% מיתרת הקרן הנמצאת במסלול אותו הלווה מבקש לפרוע. לדוגמה, מי שלקח משכנתה של 600 אלף שקל וחילק 200 אלף שקל בכל מסלול, יכל לפרוע כאשר היו בידיו 20 אלף שקל בלבד, ואז ליהנות מהחזר חודשי נמוך יותר.
מאוחר יותר, בבנקים החליטו לא להמשיך לאפשר פירעון בסכומים קטנים בטענה שאין הצדקה תפעולית להשקיע זמן בטיפול בהלוואות בהיקפים נמוכים, אלא הפירעון יהיה לכל הפחות 10% מכל יתרת הקרן, בכל המסלולים. כלומר, אותו לווה יכול לפרוע רק אם יש לו 60 אלף שקל פנוי.
כאשר המשכנתאות הלכו ותפחו, והמשכנתה הממוצעת הגיעה לסכום של מיליון שקל, ניתן לבצע פירעון מוקדם רק מ־100 אלף שקל ומעלה. כיום, בגלל האינפלציה והריבית המטפסת, חלק מהבנקים מאפשרים פירעון כשיש 10% בכל מסלול. אבל, גם כאן, העלייה בהיקפי המשכנתה מובילה למסלולים של עד חצי מיליון שקל, ומכבידה על הפירעון.
כיום, ניתן לבצע פירעונות גם בצורה דיגיטלית מהירה, כך שאם לווה מעוניין לפרוע 40 אלף שקל מייתרת הקרן, גם אם במסלול יש עוד חצי מיליון שקל. אם הבנקים מעוניינים באמת לסייע לנוטלי משכנתאות, הם צריכים לקבוע מדיניות לפיה אפשר לבצע פירעון חלקי, אפילו באופן דיגיטלי אם לא מעוניינים להעמיס עלויות תפעוליות, מסכומים נמוכים יותר, למשל 10 אלף שקל ומעלה.
2. הקלה על מיחזור
אחת הדרכים להוזיל משכנתאות היא על ידי מיחזור שלהן, קרי לשנות את תנאי המשכנתה הקיימת. למשל, אם יש ירידה בקרן המשכנתה והיחס בינה לבין שווי הנכס משתפר, או כשיש ריביות אטרקטיביות בשוק. כיום, כאשר הריביות עלו חלום המיחזור נראה רחוק, אבל בעוד מספר שנים, כאשר ישתנו התנאים, מיחזור יעיל יכול להקל על הלווים.
ישנן שתי דרכים למחזר משכנתה: מיחזור פנימי, כלומר באותו בנק שממנו נלקחה המשכנתה, או מיחזור חיצוני - בבנק אחר. בעוד שמיחזור פנימי הוא פשוט יחסית, מיחזור חיצוני כרוך בבירוקרטיה רבה מאוד, בעלת עלויות. ואם ננסח זאת בעדינות - הבנקים לא מקלים על הבירוקרטיה, והלקוח נדרש ללכת שוב ושוב בין הבנקים כדי להגיש מסמכים שונים.
אז איך ניתן להקל על נוטלי המשכנתאות בהקשר זה? אחת הדרכים היא להקל את תהליך מיחזור המשכנתה. הצעת חוק בעניין זה הוגשה בכנסת האחרונה כחלק מרפורמת ניוד בקליק, ולפיה גם משכנתה תיכנס לתוך הרפורמה, ובעת מיחזור משכנתה, הבנקים יעבירו ביניהם את הניירת הרלוונטית ויקלו על ההליך עבור הלווה. זוהי רק דרך אחת להקל על ממחזרי המשכנתאות, אבל צומת המיחזור, ככל שתהפוך למהירה וידידותית, תאפשר להפחית את עלויות ההלוואה.
3. הפחתת קנס פירעון מוקדם
כאשר לווים נערכים לקחת משכנתה, עליהם להתייחס למכלול שיקולים על מנת לבנות את התמהיל המתאים - חלקו מונע משנאת או אהבת סיכון, חלקו מתחזיות הלווים לגבי מצבם הפיננסים, וחלקו מאילוצים. בחודש האחרון, כשהריביות מזנקות וכל תנאי המקרו נמצאים בחוסר ודאות, ישנה נהירה גם למסלול הכי "בטוח" - המסלול הקבוע. במסלול זה, הלווה מעביר את כל הסיכונים לבנק ומשלם ריבית יחסית גבוהה ביחס לשאר המסלולים.
מסלול הריבית הקבועה יכול להיות קבוע אבל לא צמוד, כלומר כל הסיכונים על הבנק, או קבוע צמוד, קרי הריבית עצמה צמודה למדד בלבד, כך שהסיכון היחידי שהלווה לוקח על עצמו הוא סיכון המדד. במסלולים האחרים, לעומת זאת, הריבית הבסיסית משתנה בהתאם למשתנים מסוימים, כמו ריבית בנק ישראל במסלול הפריים, תשואות האג"ח וכדומה.
לצד זאת, הריבית הקבועה מלווה בקנס ניכר על פירעון מוקדם. כך, שאם בעתיד, בעוד מספר שנים, הלווה מעוניין לשנות את המסלולים על מנת לשלם פחות על ההחזר החודשי, או למחזר את המשכנתה אם הריביות ירדו - הוא יאלץ להתמודד עם קנס על הפירעון המוקדם.
נושא ביטול עמלת הפירעון המוקדם במסלול הריבית הקבועה כבר עלה לדיון מספר פעמים בקרב מקבלי ההחלטות ובבנק ישראל, ורבים טענו שהעמלה הקיימת מוצדקת. אבל אין ספק שככל שתהיה גמישות גבוהה יותר במעבר בין המסלול הקבוע למסלולים המשתנים, כלומר ביטול הקנס, כך גם אנשים לא יחששו מלפנות למסלול זה מראש, ולא ללכת למסלולים יותר מסוכנים.
חברות האשראי כבר גובות ריבית דו־ספרתית
ההלוואות הצרכניות אפשרו לנו פעמים רבות לחשוב שהן כלי מהיר להגשמת החלומות שקשה לממן מההכנסה השוטפת שלנו. עליות הריבית האחרונות הופכות את ההלוואות האלו ליקרות, וכדאי לשים את המספרים מול הפנים על מנת להבין מה העלות האמיתית של הצריכה באשראי.
בחברות האשראי המרווח עומד בממוצע על כ־5.5% מעל הפריים (10.25%), וכאשר ריבית בנק ישראל עולה, אנחנו כבר מדברים על ריביות בטווח הדו־ספרתי. על עלות האשראי משפיעה גם גובה ההלוואה כמובן, אך גם הפריסה, שכן ככל שהפריסה ארוכה יותר, כך ההלוואה מתייקרת. לכן, כל מי שמציע לפרוס יותר על מנת להקטין את התשלום החודשי היחסי, בפועל מציע לכם לייקר את ההלוואה על מנת להחזיר אותה במנות קטנות יותר.
לדוגמה, אם תיקחו 30 אלף שקל לחמש שנים על מנת להחליף סלון, תחזירו על פי התנאים היום 48.9 אלף שקל בסך־הכול. אם תיקחו 60 אלף שקל ל־7 שנים, תחזירו 118 אלף שקל. זאת כמובן בהנחה שריבית בנק ישראל לא תמשיך לעלות אחרי ההעלאה היום - הנחה שהסבירות לה נמוכה. אם הריבית תמשיך לעלות, כמובן שזה באופן מיידי ייקר את ההלוואה שלכם, וייחול על כלל התשלומים יתרת ההלוואה שטרם נפרעה.