שדרות רוטשילד בתל אביב. תוכנית הבנייה בלב העיר יוצאת לדרך / צילום: Shutterstock
"משחררים את הפקק" בלב העיר תל אביב־יפו? תוכנית הרובעים 5 ו־6, אשר מהווים את אזור לב העיר תל אביב, אושרה להפקדה היום (ד') בישיבת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - אחרי שמונה שנים של סחבת מסיבות שונות ומשונות. כארבע שנים אחרי אישור התוכניות לרובעים 3 ו־4, ייתכן שסוף־סוף נראה בקרוב התקדמות בתוכנית שאמורה להסדיר את זכויות הבנייה ולאפשר התחדשות עירונית - בין אם במסגרת תמ"א 38 ובין אם במסגרת מסלולים אחרים - באחד המקומות המבוקשים של העיר.
● הדהירה של מדד תשומות הבנייה נבלמה: איך זה משפיע על רוכשי הדירות? | ניתוח גלובס
● תל אביב מול גבעתיים: פער מחירי הדיור במרחק של חציית כביש אחד
כעת, עם אישור ההפקדה, תוכל להתקדם התוכינת אל עבר שלב הערות הציבור, ולאחר מכן תמשיך לאישור. נציין כי בישיבת הוועדה המקומית שהתקיימה היום הוצג פוטנציאל ההתחדשות של צמד הרובעים מבחינת שטחי המגורים שבהם: לעומת 21,600 יחידות דיור הקיימות היום, מימוש מלא של התוכנית יאפשר תוספת של כ־13,885 יחידות דיור, עבור עוד כ־29,100 תושבים (לפי 2.1 נפשות בממוצע למשק בית, על פי הערכות העירייה).
עיריית תל אביב־יפו החלה לפני יותר מעשור בעבודה על תוכנית הרובעים החדשה שלה, אשר חילקה את שטחה לתשעה אזורים נפרדים. הרעיון היה לגבש מדיניות ספציפית ונפרדת לכל אזור בעל מאפיינים דומים, כדי לזרז את התכנון ולהבטיח שיתבצע על סמך כללים ברורים וקבועים מראש, בעיקר בנוגע להתחדשות העירונית ולהתפתחות של כל אזור.
כאמור, התוכניות לרובעים 3 ו־4, המהוות את הצפון הישן והצפון החדש, אושרו כבר בשנת 2018. בדרך זו זכו כלל הגורמים הפועלים בעיר - יזמים וקבלנים, מתכננים ותושבים, וכן מוסדות התכנון הרלוונטיים - לוודאות באשר להיקפי הבנייה המותרים באזורים אלו של העיר, ובאשר להיקפי הבנייה המותרים במסגרת התחדשות עירונית.
התוכנית המשותפת לרובעים 5 ו־6 נותרה מאחור, והשאירה את נושא הפיתוח והבנייה ברובעים אלו בערפל, למשך שנים רבות.
גלגוליה של תוכנית: מראשית 2014
כאשר החליטה עיריית תל אביב־יפו על גיבוש תוכנית רובעים מסודרת, המטרה הייתה לאשר תוכניות נפרדות לרובעים, תוכניות מפורטות שמכוחן אפשר לממש בנייה בפועל, ולעשות זאת כמה שיותר מהר, כדי לייצר ודאות בכל תחומי העיר.
בפועל, המצב היה מורכב הרבה יותר, בין היתר משום שרובעים 5 ו־6, ובעיקר רובע 5, נמצאים בתחום הכרזת אונסק"ו ב־2003 על אזור "העיר הלבנה" של תל אביב כאתר מורשת עולמית. למעשה, 90% משטחי התוכנית נמצאים בתחום ההכרזה, שבו נדרש שימור מחמיר שמגביל מאוד את היקפי הבנייה באזור ואינו מאפשר הריסה ובנייה במתחמים קיימים. במילים אחרות, ההכרזה הזו לא מאפשרת התחדשות עירונית מאסיבית באזור הזה של העיר.
המדיניות: בינוי עד 7 קומות לכל היותר
זה לא היה הגורם היחיד לעיכובים: בינואר 2014 התכנסה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לדיון בנושא הטלת מגבלות בנייה בשטח התוכנית, אולם עד אפריל 2018 לא קרה דבר. בשלב זה הוחלט על הארכת המגבלות לשלוש שנים נוספות. כעת, כאשר גם ההארכה הנוספת הגיעה לסופה, התוכנית מקודמת לשלב התכנוני הבא: הפקדה, שתאפשר בעקבותיה הגשת התנגדויות מצד הציבור.
רובעים 5 ו־6 כוללים כיום קרוב ל־50 אלף תושבים. רובע 5 נמצא בין חוף הים במערב, בוגרשוב ושדרות בן ציון בצפון, דרך בגין וקרליבך במזרח ודרך יפו מדרום. רובע 6 צמוד אליו ממזרח, בין אבן גבירול, קרליבך ומנחם בגין ממערב, שדרות שאול המלך מצפון, נתיבי איילון ממזרח ורחוב הרכבת מדרום. מדובר באזורים מבוקשים מאוד, שבהם כמה מהאתרים הידועים של העיר - מתחם הקריה והשוק הסיטונאי, שדרות רוטשילד, מתחם הבימה, מתחם התחנה ועוד.
התוכנית לצמד הרובעים מתייחסת לייעוד מגורים בלבד - כולל בנייני מגורים מעל שטחי מסחר קיימים, ומגרשים ריקים בייעוד מגורים ומסחר, ואינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור, ולכן כאמור מוגבלת מאוד בהיקפיה. מטרתה: "עידוד התחדשות עירונית וחיזוק מבנים תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, באמצעות קביעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת והטמעת עקרונות בנייה לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים באזור הכרזת אונסק"ו".
התוכנית מחלקת את שני הרובעים יחד לשני מתחמים - בתוך תחום הכרזת אונסק"ו, ומחוץ להם. בתוך תחום הכרזת אונסק"ו, הן באזורי מגורים בלבד והן באזורים מסחריים, ניתן יהיה לבנות עד שש קומות, בתוספת קומת גג, ובמגרשים מסוימים רק עד חמש קומות בתוספת קומת גג; מחוץ לתחום ההכרזה, כדוגמת מתחם המגורים המתוכנן "הכובשים" שבמערב רובע 5, ניתן יהיה לבנות לכל היותר עד לגובה של 7 קומות בתוספת קומת גג. בקומת הגג עצמה תותר בנייה בהיקף של עד 65% מתכסית (שטח הפנים) של הקומה שמתחתיה.
התוכנית גם קובעת את מרחב החשמל ואת מרחב שוק הכרמל כאזורים מסחריים, ומגדירה גם רחובות מסחריים ראשיים בתחומי הרובעים: אלנבי, בן יהודה, קרליבך, הרכבת, מנחם בגין, הכרמל ויהודה הלוי - במקטע הדרומי שבין פינת ברזילי לפינת אלנבי. ברחובות אלו נקבע כי תהיה חזית מסחרית בקומת הקרקע, ובה שימושי מסחר בשטח של 50% לפחות, כהגדרתם בתוכנית: חנויות, בתי קפה, בתי אוכל, מסעדות, בארים, חדרי כושר, מכונים ושירותים אישיים. בשאר השטח יותרו משרדים ושימושים "בעלי אופי ציבורי", קרי חינוך, בריאות, ספורט, תרבות, רווחה וקהילה.
"אחד מהשטחים היקרים ביותר בישראל"
רובעים 5 ו־6 נחשבים למבוקשים בתל אביב־יפו ובישראל בכלל. המשמעות הכספית של כל תוספת בנייה, ולו הקטנה ביותר, באזורים אלו, היא עצומה. "זאת תוכנית שיש בה לא מעט כסף, בלשון המעטה. מדובר באחד מהשטחים היקרים ביותר שיש היום בישראל", אומר סער פלד, סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "קשה להעריך בנקודת הזמן הנוכחית את תוספת השווי הכללית שהתוכנית מביאה איתה, כי מדובר באזור עם בנייה ותיקה, ועם שימור נרחב, ועליית השווי תלויה גם בגודל החלקה, בצורה שלה, במספר הדיירים הקיים, במצב הפיזי של הבניין ועוד.
"כבר היום אנחנו נמצאים ברמות מחירים היסטוריות באזורים האלה: מחירי הדירות במרכז העיר גבוהים מאוד, אבל הוודאות שתספק התוכנית לרובעים 5 ו־6 עשויה להשפיע על כך. זו הבשורה העיקרית של התוכנית, לדעתי: ההתחדשות העירונית במרכז תל אביב כאן בשביל להישאר. היא מבטיחה שניתן יהיה לבצע התחדשות עירונית באזורים האלה גם לאחר שתמ"א 38 תסתיים, ודבר כזה כן יכול לתת 'פוש' קטן נוסף למחירים".
באשר לחיוב בהיטלי ההשבחה ברובעים אלו מציע פלד להמתין, לכל הפחות עד לפתרון הסתירה שנוצרה בין פסיקות ועדות הערר של ירושלים ושל תל אביב, באשר להיטלי השבחה בתוכניות התחדשות עירונית ובתוכניות כוללניות. "בסופו של דבר העניין ייפתר רק בבית המשפט", הוא אומר.
העתיד: תוכנית שתוביל לגל התחדשות באזור
התקדמות לעבר אישור התוכנית עשויה לסמל את תום תקופת ההמתנה, ולהאיץ בנייה בשני הרובעים - זאת, לאור המתרחש ברובעים הסמוכים מצפון. "תוכנית רובעים 5 ו־6 זו היא המשך ישיר לתוכנית הרובעים 3 ו־4, המיושמת כבר כמה שנים בעיר ועוררה גל התחדשות בנייה גדול", אומרת אדריכלית אורית מילבאואר, בעלת משרד מילבאואר אדריכלים, שאחראי לפרויקטים רבים שיצאו לדרך באזורים אלו לאחר אישור התוכניות על ידי העירייה. "התוכנית תיתן ודאות תכנונית לאזור, שבו נאלצנו להסתמך עד עתה על זכויות מתוקף תמ"א 38 בלבד".
מילבאואר מוסיפה כי "זו תוכנית שמרנית יחסית, שתאפשר לדעתי התחדשות מצומצמת, בדומה למתרחש כיום ברובע 3, בגלל כדאיות כלכלית מופחתת. עם כל הרצון לצופף את העיר ולהוסיף בה בנייה לגובה, אני מסכימה עם העירייה, ששומרת על הצביון הקיים של האזור. לכן האישור צפוי להוביל לגל של התחדשות באזורים אלה, אבל זו תהיה התחדשות ממותנת שתתאים למרקם המיוחד של האזור".
סימני השאלה: כמה יחידות דיור חדשות יתווספו
התוכנית קובעת את מספר יחידות הדיור על פי מפתח מעט מורכב, שהבסיס שלו הוא "מקדם צפיפות" שנקבע מראש - 80 מ"ר ליחידת דיור במגרשים בייעוד מגורים, 65 מ"ר ליחידת דיור במגרשים בייעוד מסחרי או ברחובות מסחריים ראשיים. מספר יחידות הדיור הסופי המותר בכל מגרש יתקבל מחישוב סך שטחי הבנייה המותרים, חלקי מקדם הצפיפות.
ככלל, התוכנית מאפשרת עד 325% זכויות בנייה בבניינים הדורשים חיזוק שנמצאים במגרשים בשטח של פחות מ־500 מ"ר, ועד 390% זכויות בנייה במגרשים ששטחם 500 מ"ר ויותר. בבניינים שלא זקוקים לחיזוק יינתנו 250% זכויות בנייה במגרשים בשטח קטן מ־500 מ"ר, ועד 300% במגרשים בשטח של 500 מ"ר ומעלה. עוד קובעת התוכנית כי שטח יח"ד לא יפחת מ־47 מ"ר כולל ממ"ד, וכי בכל מקרה הצפיפות לא תפחת מ-18 יח"ד לדונם.
בהקשר זה נציין כי התוכנית מוגדרת על פי תמ"א 35 (התוכנית המגדירה את הצפיפויות במרחב העירוני בישראל) כ"מתחם חריג", בשל היותו חלק מתחום ההכרזה. מתחם חריג, לפי תיקון 4 לתמ"א 35, צריך להציג צפיפות נטו של לפחות 4 יח"ד לדונם.