הדהירה של מדד תשומות הבנייה נבלמה: איך זה משפיע על רוכשי הדירות?

אחד המאבקים המרכזיים של השנה החולפת בענף הנדל"ן הוא המאבק סביב תיקון 9 לחוק המכר, שכלל הצהרות רבות ואף עתירה לבג"ץ מצד הקבלנים, שעדיין מתנהלת. כל זה קרה על רקע קצב העלייה המהיר במדד תשומות הבנייה במשך כמעט שנתיים, עד לאחרונה, אבל לפתע הכול נראה אחרת: בשלושת החודשים האחרונים יחד הוא עלה ב־0.1% בלבד.

האם המדד חוזר לממדיו הטבעיים, ומה זה בעצם אומר? שלוש נקודות חשובות, לאחר הפרסום האחרון של שיעורי המדד מטעם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

● מדד תשומת הבנייה יעודכן, לטובת הקבלנים 
● עליית הריבית שפכה מים צוננים על שוק הדיור הבוער, אבל מה יקרה למחירים? | ניתוח

יכול להיות שזה נגמר

ב־2021 שוקי העולם "התפוצצו" לאחר קיפאון הקורונה של 2020, והמחירים עלו בצורה משמעותית ורוחבית, בכל תחום. בין היתר עלו משמעותית מחירי שינוע הסחורות דרך הים - הערוץ שבאמצעותו מועברות רוב הסחורות בעולם גם כיום, בטח ובטח כשמדובר על סחורות "יבשות".

  

בספטמבר 2021 נרשם השיא: מחיר שינוע של מכולת 40 רגל, מאסיה לצפון אמריקה, הגיע בחודש זה ל־20,586 דולר, לעומת 1,371 דולר בינואר 2020 - פי 15. גם מחיר שינוע מכולות ממזרח אסיה למזרח התיכון היה סביב הרמה הזו בשיא של ספטמבר.

המגמה הזו הביאה איתה עלייה גם של מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, שאחד המרכיבים המשמעותיים בו הוא חומרי הגלם לבנייה, המשונעים בדרך הים. כך, אם בשנים 2017 ו־2018, בכל שנה בנפרד, עלה המדד בכ־2%, וב־2019 וב־2020 הוא עלה רק באחוז בערך בכל שנה, בשנת 2021 המדד זינק ב־5.6% בשנה אחת. גם ב־2022, ממש עד לאחרונה, המדד המשיך לעלות, בקצב שהגיע עד לרמה שנתית של 6.6%.

כעת נראה שהמגמה משתנה: כפי שפרסמנו כאן בסוף החודש שעבר, מחירי שינוע הסחורות מתקרבים למחירי העבר: מחיר שינוע מכולות ממזרח אסיה לצפון אמריקה ירד ב־71% מהשיא של ספטמבר 2021, ועומד היום על 2,720 דולר. מחיר שינוע מכולות ממזרח אסיה למזרח התיכון, שבספטמבר האחרון עמד על כ־9,500 דולר, היום עומד על 4,669 דולר "בלבד". זו ירידה חדה אבל עדיין לא הביאה את המחירים לאן שהיו בעבר.

הירידה החלה כבר לפני כמה חודשים, וכעת נראה שהיא משפיעה סוף־סוף גם על מדד תשומות הבנייה. בחודשים אוגוסט, ספטמבר ואוקטובר יחד עלה המדד רק ב־0.1%. בספטמבר ובאוקטובר האחרונים הוא נותר ללא שינוי, ואם מחפשים רמז נוסף מהפרסום האחרון של הלמ"ס, הרי שהוא מופיע ביתר מדדי התשומות: בכולם, כולל תשומות הבנייה למסחר ולמשרדים ותשומות הסלילה והגישור, רשמה ירידה באוקטובר האחרון.

כשאלה הנתונים, ועל רקע הירידה הדרמטית במחירי השינוע, נראה כי מדד תשומות הבנייה למגורים צפוי להמשיך במגמה של החודשים האחרונים, ואולי אף לרדת מעט - שכן הירידה של מחירי השינוע ומחירי הסחורות בעולם משתקפת בערכי המדד רק לאחר כמה חודשים. את שנת 2022 עצמה זה כנראה כבר לא "יציל", שכן מתחילת השנה המדד עלה ב־4.9%, שיעור לא קטן בפני עצמו, אך ייתכן שב־2023 נחזור לרמות שאפיינו את השנים שלפני מפץ הקורונה.

בלמ"ס כבר עמלים על עדכון המדד

אחת הביקורות המרכזיות של הקבלנים ושל היזמים בענף הבנייה לאורך השנים נוגעת להרכב מדד תשומות הבנייה, שלדבריהם לא משקף באמת את ההתייקרויות של חומרי הגלם, ועוד יותר מזה, את יוקר הבנייה עצמה. כפי שציין עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה ומתמחה בנדל"ן, בשיחה מוקדמת עם גלובס, "המדד יכול להסביר כמה עולה מטר אלומיניום לטובת חלון, נניח, אבל הוא לא יודע לתת מספר לגבי עלות הביצוע של חלון אלומיניום בדירה חדשה. הוא משקף נטו את עלויות חומרי הגלם לבנייה, אבל לא מתמחר את עלויות העבודה עצמה. מדובר בפערים של עשרות אחוזים".

● הישיבה הסוערת והחשש: תיקון חוק המכר חושף את המדינה לתביעות של מיליארדים
● מי מושך את מחירי הדיור למעלה והמכרז לאחת התוכניות הגדולות במדינה: מה צפוי השבוע בנדל"ן?  

כעת ייתכן שגם העניין הזה ישתנה: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הודיעה לאחרונה שהחלה בעבודה לעדכון מדד תשומות הבנייה למגורים - לראשונה מאז שנת 2011. גם מדד מחירי התשומה בסלילה וגישור, המשפיע על עבודות התשתית, יעודכן, לראשונה מאז 2009. עוד הודיעה הלמ"ס שתפעל לעדכן את המדדים מעתה אחת לחמש שנים, כדי "לשקף בצורה טובה יותר את השינויים החלים בענף".

השינויים במדד ישפיעו על תיקון חוק המכר?

תיקון 9 לחוק המכר, אותו תיקון שעורר סערה גדולה בענף, התמקד בשתי סוגיות מרכזיות: האחת, נושא העיכובים במסירת דירות חדשות, שלגביו הטיל התיקון אחריות רבה יותר על הקבלנים - אך גם היטיב עימם בכל הקשור למתווה הפיצויים לרוכשים; השנייה, נושא הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה, שלגביו קבע התיקון כי ניתן יהיה לבצע הצמדה ל־40% ממחיר הדירה בלבד, זאת בעיקר על רקע אותה עלייה משמעותית במדד מתחילת 2021.

התיקון עורר כעס גדול בקרב הקבלנים, שהזהירו כי יעלו את המחירים בעקבות התיקון (מה שאכן קרה בפועל, בחלק מהמקרים); משרד הבינוי והשיכון, מצדו, הצהיר על חיסכון משמעותי לרוכשים - אך בהינתן העלייה המינורית בחודשים האחרונים, האם ייתכן שהרעש הגדול, משני הצדדים, היה לשווא?

ניקח כדוגמה את אותה דירה חדשה "גנרית" בסך של מיליון שקל. ההצמדה המותרת על פי התיקון החדש תהיה ל־400 אלף שקל בלבד מעלותה, כך שכאשר אנחנו מדברים על עלייה של 5.6% במדד תשומות הבנייה, כפי שהתרחשה ב־2021, הרוכש ישלם כהצמדה למדד עוד 22.4 אלף שקל - סכום לא מבוטל. אם נבדוק זאת לפי שיעור העלייה במדד מתחילת השנה, 4.9%, נקבל תוספת של 19.6 אלף שקל. אבל, אם ניקח לדוגמה את שלושת החודשים האחרונים, אוגוסט עד אוקטובר 2022, מדובר על תוספת של 400 שקל בלבד.

עו"ד טרי אלמוזלינו־ארנון, ראש מחלקת נדל"ן מסחרי במשרד ברנע ג'פה לנדה, סבורה שללא קשר לתנודות במדד, לתיקון 9 ישנה חשיבות רבה, בעיקר בטווח הרחוק: "לדעתי התיקון האחרון היה מונח על השולחן כבר תקופה ארוכה, ונחקק כדי לטפל בדברים בעלי השפעה רוחבית. העלייה הגדולה במדד התשומות לאורך 2021 ו־2022 היא רק הטריגר הסופי לכך.

 עו''ד טרי אלמוזלינו־ארנון, ראש מחלקת נדל''ן מסחרי במשרד ברנע ג'פה לנדה / צילום: יח''צ

"בין אם השינוי במדד נמוך ובין אם גבוה, התשלום עדיין מגולגל אל הרוכשים, והם עדיין נתקלים בחוסר ודאות גדול: הם לא יודעים מה היקף המשכנתה שעליהם ליטול, כמה הון עצמי הם צריכים לגייס, והתיקון רוצה לנטרל את חוסר הוודאות הזה. עצם צמצום ההצמדה למדד, גם אם עדיין קיימת בשיעור מסוים, מקטינה את חוסר הוודאות".

"רוכשי דירות מחיר למשתכן נאלצו ליטול הלוואות בשוק האפור" 

ישנם מקרים שבהם אפשר לראות עד כמה יכולה להיות משמעותית העלייה במדד תשומות הבנייה, ורוכשים רבים כבר פנו לגלובס בעניין זה בחודשים האחרונים. בחלק מהמקרים העניין מגיע להליכים משפטיים. 41 רוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בנתיבות, שבו זכתה חברת אסום ב־2017, הגישו לאחרונה תביעה נגד חברת אסום, באמצעות עו"ד חן אביטן. לטענתם, הם ביקשו להקדים את התשלומים על הדירה כדי לחסוך את ההצמדה למדד - אך החברה סירבה לכך, על אף שבחוזה מולם נכתב מפורשות כי יש להם זכות לעשות כן.

בעת רכישת דירה חדשה, לרוב חוזה המכר כולל "שלבים" לתשלום הסכום המלא, וההצמדה היא על הסכום הנותר. על פי נספח א' לחוזה בין הרוכשים לבין אסום בפרויקט, ותחת הכותרת "הקדמת תשלומים" (סעיף 6.1), צוין כי "הרוכש רשאי להקדים בביצוע תשלום כלשהו מהתשלומים הנזכרים. התשלום כאמור יישא הפרשי הצמדה עד ליום התשלום בפועל". המשמעות: מי שרוצה, יכול לשלם מראש על הדירה, בתשלום אחד.

בתקופה שבה נחתם החוזה, סביב תחילת 2021 - לפני העלייה הגדולה במדד וטרם נחקק תיקון חוק המכר - היה זה הבדל משמעותי: מי שהחליט לשלם אז את כל הסכום מראש, "חסך" לעצמו לכאורה כסף רב, שכן ההצמדה למדד לא אמורה הייתה לחול עליו. אלא שלטענת התובעים, החברה סירבה לעשות כך על אף המצוין בחוזה.

"מדובר בממוצע על תוספת של כ־60 אלף שקל לכל רוכש", מציין עו"ד אביטן. "אלו אנשים שחסכו שקל לשקל כדי שיוכלו לשלם לקבלן את כל הסכום מראש אולם הקבלן סירב לקבל את הסכום המלא על הדירה, או שהודיע שמי שיקדים - ישלם בכל מקרה גם את ההצמדות. כעת עליהם ליטול הלוואות כדי לשלם את התוספת, וחלק מהם נאלצו ללוות כספים בשוק האפור".

עו"ד אביטן מבקר גם את התנהלות המדינה בעניין, בדגש על משרד הבינוי והשיכון, וזאת בשל בקשתה לפטור אותה מהתייצבות לדיון, ובעקבות תגובתה לבית המשפט בעניין התביעה, ולפיה "המדינה אינה צד לחוזי המכר של התובעים עם הקבלן".

"מדובר בהתפשטות מוחלטת מכל דבר שקשור במשילות או באחריות", אומר עו"ד אביטן. "המדינה פתאום שכחה שהיא משכה את האנשים לרכוש דירות בפרויקט. מה יעלה לה להתערב פה? הם עומדים ולא ועשים כלום". נכון לכתיבת שורות אלו, ההליך עודנו מתנהל בבית המשפט.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "בהתאם לנהוג במקרים אלו, משרד הבינוי והשיכון יגיב לטענות במסגרת ההליך המשפטי".

מטעם אסום לא התקבלה תגובה עד לסגירת הגיליון.

נציין כי במקביל הוגשו בקשות להכרה בשתי תובענות ייצוגיות בנושא הקדמת תשלומים: האחת בגין פרויקט אחר של אסום בעיר בבאר שבע, והאחרת נגד חברת רמי שבירו. שתי הבקשות עדיין לא הוכרו כייצוגיות.