הביקוש למשרדים ימשיך לגאות. והמחירים? / צילום: Shutterstock
בעוד החברות הגדולות שמחזיקות בשטחי משרדים בתל אביב מתעקשות שהכול בסדר, וששוק השכירות מעולם לא היה במצב טוב יותר, נשמעים מהשטח קולות אחרים, שהמחירים בירידה, ושקשה יותר להשכיר. כי בשוק המשרדים התל אביבי החל להיווצר שוק מקביל, מחתרתי בחלקו, שעצם קיומו מעיד על כך שהדברים אינם כתמול־שלשום.
● כך השתלטו פירמות עורכי הדין על מגדלי המשרדים בתל אביב רבתי
● המשבר בהייטק מגיע למשרדים בתל אביב: ירידה של 8% במחירי השכירות
בתחילת השבוע חשף השמאי הראשי של בנק לאומי, רון מזור, כי מחירי שכירות המשרדים בתל אביב מתחילים לרדת בעקבות המשבר בהייטק, וכי מחירי השכירות של משרדים מדרגת CLASS A במרכז העיר ירדו בכ־8%. מזור, שדיבר בכנס לשכת השמאים אמר כי "אנו רואים את הירידה בעיקר באזורים בהם הייתה עליית מחירים חדה, אזורים המאופיינים בחברות הייטק רבות. בשדרות שאול המלך לדוגמה לא הייתה ירידה דרמטית במחירי השכירות. אך שם, חשוב לציין, לא הייתה גם עלייה חדה כמו במתחמים בדרך מנחם בגין ובחסן ערפה".
לדבריו, יש סיבות רבות לירידת מחירי השכירות, אך הגורם המשמעותי הוא ההייטק. "חברות רבות ששכרו שטחים במחירים גבוהים הפסיקו לגייס", הוא אומר. "חלקן אף מפטרות עובדים, ההשקעה בהייטק הולכת ומצטמצמת והן מבינות שהן לא חייבות כל־כך הרבה שטחי משרדים. נוסף על כך, בניגוד לנדל"ן למגורים, ההיצע בשוק המשרדים צפוי לגדול בארבעת השנים הקרובות לסדר גודל של 1־1.2 מיליון מ"ר. נכון, לא מדובר על היצע בתל אביב. מדובר במעגל ראשון כדוגמת בני ברק, ראשון לציון ופתח תקווה אך יש לכך השפעה".
השוק הגלוי כבר לא רלוונטי
לעומת זאת, כששואלים בחברות לנדל"ן מניב, מבטיחים שם שהשוק בסדר גמור, שהמחירים בשיא ושאין ירידות מחירים. הסיבה לזה פשוטה: החברות הללו ביצעו את רוב העסקאות שלהן ב־2020־2021, בחוזים ל־5 שנים ויותר, ומבחינתן אין שום שינוי - מחירי השכירות שהן מקבלות על השטחים שלהן נותרים בשיא.
ואולם השוק הגלוי כבר לא כל־כך רלוונטי במידה רבה, בצל השינויים המתחוללים בו, משום שחלק גדול מהתהליכים הללו נעשה במחתרת בשוק מקביל של שכירות משנה. חברות הייטק ואחרות גילו בחודשים האחרונים שאלפי מ"ר ששכרו בשנים שעברו, עקב תוכניות התרחבות, יישארו חסרי שימוש, עקב ההתכווצות הגדולה שעובר הענף בימים אלה. לכן, חלקן פועלות כמעט במחתרת, לשווק את השטחים המיותרים לשוכרי משנה, במסגרת הסכמי שכירות קצרי טווח. בעלי השטחים ממשיכים לקבל מהן את דמי השכירות לפי החוזים שנחתמו, ואילו הן מקבלות דמי שכירות נמוכים יותר משוכרי המשנה, ובכך מפחיתות בצורה משמעותית את העלויות על שכירת השטחים המיותרים.
שמאי בנק לאומי מזור, התבסס בין היתר על נתוני חברת הניהול והשיווק Newmark - natam, שעורכת גם מחירונים חצי שנתיים בשוק הנדל"ן המניב. אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברה מאשר כי מגמת מחירי השכירות בתל אביב היא כלפי מטה. "בימים הללו אנו עורכים את נתוני המחצית השנייה של 2022. הם עדיין גולמיים ואנו ממתינים לסוף השנה כדי לסכם אותם, אבל כבר עכשיו אנחנו רואים שהמחירים נמוכים יחסית לחצי הראשון של השנה", הוא אומר.
המגדלים שהמחירים בהם ירדו
כך למשל ציר מנחם בגין, שמתחיל בדרום במגדלי סונול ולוינשטיין הוותיקים ומסתיים באזור עזריאלי ושרונה, וכולל גם מגדלים כמו הפלטינום והמילניום, המחירים במחצית הראשונה של השנה הגיעו ל־171 שקל למ"ר; כיום הם עומדים על כ־165 שקל למ"ר. "אנחנו רואים שעיקר הירידות הן במגדלים של קבוצות רכישה או כאלה שיש בהם ריבוי בעלים", אומר בן צבי קליין.
ציר יגאל אלון הפך לפופולרי מאוד בקרב חברות הייטק ואחרות, בין היתר בגלל מגדלי TOHA ומגדלי אלון. גם שם ניכרים תיקוני מחיר מ־190 שקל למ"ר בממוצע, לכ־180 שקל למ"ר בממוצע. גם באזור שדרות רוטשילד נרשמות ירידות, ואם לפני כמה חודשים ניתן היה להשכיר במגדלי המשרדים שם שטחים לפי 175 שקל למ"ר, היום המחירים חזרו כ-10 שקל לאחור.
כאמור, מדובר בתחילתה של מגמה. הניסיונות לאמוד את פוטנציאל הגודל של שוק שכירות המשנה מעלה תשובות שונות מצד החברות הפועלות בתחום הנדל"ן המניב. למעשה, בענף יש שטחים מיותרים בהיקפים בלתי ידועים שנאמדים בעשרות אלפי מ"ר. רובם לא מומשו עדיין כי חלק מהחברות בחרו לא להשכיר אותם בשלב זה, ואלה שמשכירות - עושות זאת בדרך־כלל מתחת לרדאר.
"אני לא יכולה לומר שהשוק מתקרר, אבל יש התפכחות של חברות שלקחו בעבר שטחים גדולים מידי, וכאלה שבנו על התרחבות עתידית, ועכשיו הן מתלבטות מה יקרה בעתיד", אומרת השמאית דברת אולפינר. אולפינר עורכת דוחות שמאות, בין היתר, של חברות נדל"ן ציבוריות גדולות, בהן עזריאלי, ריט, מגה אור, עוגן נדל"ן, קרן מניבים החדשה, אפי נכסים, מגוריט, רמי לוי ועוד.
לדבריה אכן מתקיימת תופעה של שכירות משנה בשטחים שחברות הייטק שכרו עד לפני חצי שנה ועכשיו הגיעו למסקנה שלא יוכלו לעשות בהם שימוש בזמן הקרוב, ואולם לא מדובר בכמות רבה של שטחים פנויים בתל אביב שהציפה את השוק. "אני עושה מעקב מתמיד אחרי המגדלים השונים, ולא רואה בהם שטחים פנויים, ואחת הסיבות לכך היא, שיש עדיין הרבה ביקושים.
"לכן, גם אם שטחי משרדים קטנים מושכרים פה ושם במחירים נמוכים יותר, עדיין לא ניתן לראות בזה תופעה גורפת. יותר מזה, גם חברות ההייטק שמפנות שטחים, לא מציעות אותן מעכשיו לעכשיו לשכירות משנה. לוקח להן זמן להחליט, ולפעמים בעלי הנכסים מתערבים כי יש להם רשימת המתנה של שוכרים חדשים".
להערכתה אנו נמצאים כעת בתקופת ביניים שתוכרע עם עתיד ההייטק. "בדוחות הקרובים נצטרך לחשוב טוב כיצד מתייחסים לתנודות הללו בשוק", היא מסכמת.
ומכל מקום, עצם קיומו של שוק משנה מהווה סימן ברור למגמת ירידה. ראיה לכך יכולה להיות ההיסטוריה של שוק הנדל"ן התל אביבי. לפני 20 שנה התפתח שוק משני, ומחירי השכירות צנחו.
בלאומי ובפועלים צופים בלימה במחירי הדיור
בנק לאומי הוא האחרון לפרסם את הדוחות מבין הבנקים ברבעון השלישי. מעבר למספרים אודות שיעורי הרווח, התייחסו בבנק גם למחירי הדירות שזינקו בשנה האחרונה בקרוב ל-20%. "בחודשים האחרונים נרשמה היחלשות בביקוש לרכישת דיור, ברקע סביבת מאקרו של עלייה מהירה באינפלציה ובריבית וצפי להאטה בצמיחה. מאידך ההערכה היא כי המחסור המתמשך בדירות ביחס להיצע ימשיך לייצר ביקושים בטווח הבינוני והארוך. היחלשות הביקוש, לצד העלייה הניכרת שנרשמה בשנה האחרונה בהתחלות הבנייה, עשויות להביא לעצירת העלייה במחירי הדירות בשנה הקרובה, וייתכן אף לירידה מתונה בהם", הסבירו בלאומי.
מאחורי התחזית הזו, לא מתכוונים בלאומי כי הירידה תורגש כבר בשנה הקרובה, אלא לכך שאם יימשך הגידול בקצב התחלות הבנייה והפער בין ההיצע לביקוש יצטמצם, נראה שינוי במחירי הדיור.
מנכ"ל בנק הפועלים, דב קוטלר, סיפק לאחרונה תחזית דומה בדברים שאמר במסגרת ועידת ישראל לעסקים של גלובס: "להערכתי, שני הגורמים (עליית הריבית והגדלת ההיצע, ר"ו) יבלמו בקרוב את עליות המחירים. למעשה, אני בתחושה שבלימת המחירים כבר מתרחשת לפנינו".
הבנקים יושפעו מההאטה?
עם זאת, בלאומי לא חוששים שההאטה בשוק הנדל"ן תאיים על תיק ההלוואות של הבנק. לאומי, יחד עם הפועלים, עמדו במוקד הביקורת של בנק ישראל על היקף המינוף החריג שנתנו ליזמים, שלא פעם גם חצה את ה-100%, כלומר הקבלן לא נאלץ "להביא מהבית" ולו שקל אחד. "חלקו של סיכון האשראי הבעייתי בענפי הבינוי והנדל"ן (פעילות בישראל) ממשיך להיות נמוך משמעותית מחלק סיכון האשראי הבעייתי בתיק הכולל", ניסו בבנק להרגיע.
גם בפייננשיאל טיימס העריכו לאחרונה שמחירי הדיור בדרך לרדת. שם סיפקו תחזית לפיה שוק הדיור בדרך לשפל מחירים כבר בשנה הבאה, בהתבסס על מחקר של אוקספורד אקונומיקס.