שנה רעה במיוחד למדד הנדל''ן
2022 תיזכר כשנה רעה במיוחד למניות הנדל"ן בבורסה של תל אביב. אחרי גאות של כעשור רשמו השנה מניות הנדל"ן ירידות שערים חדות ובלטו לשלילה בבורסה המקומית, על רקע עליית שיעורי הריבית בישראל ובעולם, הקפיצה בעלויות המימון של החברות עתירות החוב והציפייה להאטה כלכלית ב־2023.
● דירות או מניות, איזה השקעה השתלמה יותר ב-2022?
● ג'רמי בלנק ודיסני מזהים הזדמנות בהתחדשות עירונית בת"א
● תוכנית קירוי כביש בגין בירושלים אושרה: מה זה יעשה לעיר?
מבט על מסכי הבורסה מגלה כי מאז תחילת 2022 רשם מדד ת"א נדל"ן ירידה מצטברת של כ-28%, שעה שמדד ת"א 125 מציג ירידה מתונה בהרבה של כ-10% בלבד. מקרב חברות הנדל"ן השונות בלטו לשלילה מדדי חברות הנדל"ן המניב הפעילות בחו"ל וחברות הבנייה, אשר מציגים ירידות של כ-34% וכ-33% בהתאמה, מתחילת 2022.
תשואה גרועה פחות רשם מדד חברות הנדל"ן המניב הפעילות בעיקר בישראל, אשר ירד מתחילת השנה בכ-23%. את הירידה החדות ביותר מבין המניות הכלולות במדד ת"א נדל"ן רשמה מתחילת השנה חג'ג' אירופה (67%-), כשאחריה ברשימת התשואות הגרועות נמצאות: ישראל קנדה (56%-), נכסים ובניין (50%-), אפי נכסים (49%-), ועוד כעשר מניות שאיבדו יותר מ-40% מערכן (כל אחת).
לדברי רז דומב, אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות לידר שוקי הון, השינוי המהותי ביותר שקרה בשנה האחרונה הוא המעבר לסביבה של ריבית עולה ובשיעור חד למדי. סקטור הנדל"ן הוא מצרכני החוב הגדולים בשוק, ולכן עליית הריבית הובילה לשינוי לרעה בסנטימנט המשקיעים למניות אלו.
"עליית הריבית משפיעה על החברות בשני דברים, הראשון הוא התייקרות עלות החוב והשני הוא על פרמטרים אחרים בסביבה העסקית ואיך אלו ישפיעו על סקטור הנדל"ן. וכמו שראינו, סקטור הנדל"ן הציג ב־2022 ביצועי חסר ביחס לשוק", מדגיש דומב.
2022: תמונת מראה לשנים שקדמו לה
למעשה, 2022 מהווה תמונת מראה לשנים רבות שקדמו לה, שבהן מגזר הנדל"ן בלט לחיוב ביחס ליתר השוק, בגלל סביבת הריבית הנמוכה, אשר הורידה משמעותית את עלות גיוס החוב לחברות בענף.
דומב מדגיש כי כאשר מסתכלים על תחום הנדל"ן המניב, רואים שמניות החברות הפעילות בישראל הציגו השנה ביצועים טובים יותר. לדבריו, השוק רואה את כלכלת ישראל כחזקה ויציבה וככזאת שמבחינה היסטורית ידעה להתמודד טוב יותר עם המשברים האחרונים שהיו בעולם, בהשוואה למדינות אחרות.
במילים אחרות, המשקיעים מניחים לדבריו, כי גם הנדל"ן המניב בישראל יציג עמידות גבוהה יותר ביחס להרעה אפשרית בסביבה העסקית. מסיבה זו, חברות בעלות פורטפוליו נכסים שמאופיין בנכסים רבים יותר בישראל הציגו ביצועים טובים יותר מאלו שמרבית נכסיהן ממוקמים בחו"ל.
עניין נוסף קשור לדבריו לשאלה האם יהיו או לא יהיו שערוכים שליליים (הפחתות שווי של נכסים). "בעשור האחרון, ככל שסביבת הריבית הייתה קרובה לאפס, שיעורי ההיוון של הנכסים בחו"ל ירדו בצורה משמעותית בספרי החברות.
"למעשה, נשמר מרווח די קבוע ביחס שיעורי הריבית לשיעורי ההיוון, ועכשיו כאשר שיעורי הריבית עולים, ייתכן שגם שיעורי הריבית של הנכסים בחו"ל יחזרו לעלות ואז נראה יותר מגמה של שיערוכים שליליים אצל חברות שמחזיקות נדל"ן בחו"ל", מדגיש דומב.
לדבריו, בישראל הריבית ירדה גם כן אבל שיעורי ההיוון ירדו הרבה פחות, והמרווח ביניהם גדל ל־6% ויותר. ככה שגם כאשר הריבית בישראל כבר החלה לעלות, לא בהכרח נראה עלייה בשיעורי ההיוון בדוחות החברות, כי מראש השמאים כאן היו יותר שמרנים ולא הורידו חזק את שיעורי ההיוון כאשר הריבית ירדה חזק.
"ככה שלחברות שמחזיקות נדל"ן בחו"ל יש יותר פוטנציאל לשיערוכים שליליים ולמחיקת ערך, מאשר לחברות שמחזיקות נדל"ן בישראל. זאת למעשה הסיבה לפערי התשואות בין חברות הנדל"ן המניב שפועלות בישראל לבין אלו שפועלות בחו"ל", מדגיש דומב.
אחרי השיא: "רמות מלאי מאוד נמוכות לקבלנים"
באשר ליזמיות המגורים, הוא מציין כי הירידה ב־2022 מגיעה אחרי שנה מטורפת שהייתה לחברות הללו ב־2021, כאשר כל דירה שיצאה לשוק נמכרה.
"עכשיו, כאשר רואים האטה בשוק הדיור ובחודשיים האחרונים אפילו די קיפאון, אז יש חשש של המשקיעים, שהסנטימנט המדהים מ־2021 די משתנה ותהיה האטה בשוק המגורים. נשאלת השאלה אם זה ישפע על התוצאות של החברות, וחוסר הוודאות הזה בא לידי ביטוי במניות שלהן עם ביצועי חסר של מדד ת"א־בנייה ביחס לסקטור וכמובן ביחס לכל השוק.
"מצד שני, בגלל שהקבלנים מכרו מלאי כל כך משמעותי ב־2021, יש להם רמות מלאי מאוד נמוכות בפרויקטים שמסתיימים בשנתיים־שלוש הקרובות. ככה שהם ימשיכו להציג תוצאות כספיות חיוביות מהמלאי שנמכר, כי עם התקדמות הביצוע הם יכירו גם בהכנסות משמעותיות.
"גם רמות המלאי הנמוכות יאפשרו לחברות היזמיות לשמור על אורך רוח ולהיות יותר סבלניות בהפחתות המחיר שהן ידרשו לעשות. מדובר כמובן על הממוצע הענפי, כאשר ישנם יזמים שעלויות המימון שלהם יותר משמעותיות ולכן ייתכן שהן יצטרכו לעשות יותר הנחות כדי להיפגש עם תזרים ועם מכירות".
לחברות הנדל"ן המניב שפועלות בישראל היו תוצאות מצוינות גם ב־2022.
"התוצאות של כל חברות הנדל"ן המניב היו גם מדהימות, כי ההרעה בסביבה העסקית שאולי תבוא בגלל עליית הריבית עוד לא קרתה בפועל. החברות הללו רשמו ב־2021 שנה מצוינת בזכות ביקוש שיא למשרדים מצד חברות הייטק ודמי השכירות צמחו בצורה מאוד מרשימה.
"מגמה זו המשיכה גם ב־2022, כאשר בנוסף לכך כל החוזים בישראל צמודים לאינפלציה באופן שוטף, ואז ההכנסות המשיכו לצמוח באופן שוטף לאורך השנה. השערוכים היו חיוביים בזכות עליית ההכנסות ועד כל התוצאות לא מרמזות על שום בעיה בסביבה הכלכלית".
בהינתן שאנחנו נכנסים עכשיו לתקופה שבה הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר בעשור שעבר, איך לדעתך זה ישפיע על ביצועי מניות הנדל"ן ביחס לשוק המניות כולו בישראל?
"השאלה אם ב־2024 נראה ירידה לרמות ריבית של 1%־2% או שנישאר ברמות של 3%־4%. המרווח מאוד משמעותי לסקטור הנדל"ן. אני מסכים שלא נחזור מאוד מהר לרמה של ריבית אפס, וזה תהליך יותר ארוך שיכול לקחת שנים ולא שנה־שנתיים.
"בהנחה שאנחנו לא הולכים עכשיו לעולם של מיתון קשה או להאטה מאוד משמעותית בהייטק ועזיבות של משרדים, אז חברות נדל"ן יוכלו לתפקד ולהציג ביצועים טובים גם במציאות כזאת.
"אבל בהנחה שהמשק הולך לתסריט של פגיעה קשה ברמה הכלכלית וביציבות, מניות הנדל"ן עלולות לרדת עוד יותר מהרמות הנוכחיות, בגלל שאלמנטים אחרים בסביבה העסקית ישפיעו לרעה".