נושאי הנדל''ן הדחופים שעל הפרק / איור: גיל ג'יבלי
תקופת הביניים במעבר בין הממשלות מוסיפה לאי היציבות בענף הנדל"ן. ההמתנה הארוכה מאז התפזרה הכנסת ה־24 גורמת לעיכוב של מהלכים שהיו אמורים כבר לצאת לדרך. מרביתם יעברו, כך נראה, לטיפולו של נתן אלנתן, שצפוי לשמש כיו"ר מטה התכנון הלאומי החדש.
ההסכמים הקואליציוניים כוללים הבטחות רבות, כמו הסרת חסמים לבניית 300 אלף דירות, אך הממשלה תידרש קודם לכמה סוגיות קריטיות שמונחות כעת לפתחה.
● ביטול נבחרת הדירקטורים, ויתור על החזר מענקי קורונה: 3 סעיפים בהסכמים הקואליציוניים שישפיעו על הכלכלה
● אילו הוצאות כדאי לדחות ואיך הפסדים בבורסה יכולים לחסוך בתשלומי מסים: 8 טיפים לקראת סוף שנת המס
● הליכוד מנסה להרגיע את הציבור: אלה קווי היסוד של הממשלה הבאה
הארנונה: בקשות לאישור חריג לא נענו
מדי שנה, עד אמצע יולי, נדרשות רשויות מקומיות אשר מעוניינות לעלות או להוריד את תעריפי הארנונה בשנה העוקבת, להגיש לשרי האוצר והפנים בקשות לאישור. השרים נדרשים להשיב לבקשות אלו עד אמצע דצמבר. אלא שהשנה, באופן חריג, הם החליטו שלא לדון בבקשות.
המשמעות היא שבקשות חריגות לא התקבלו באופן גורף. רשויות שרצו להעלות את תעריפי הארנונה בסיווגים מסוימים, ורשויות שתכננו להשיג עבור תושביהן הפחתה בתעריפים, לא יוכלו לעשות זאת ולא יעדכנו את התעריפים ל־2023 מעבר להעלאה הארצית שכבר אושרה, בשיעור של 1.37%.
"מבחינה משפטית מדובר בסיטואציה פשוטה", אומר אוריאל לין, נשיא איגוד לשכות המסחר. "מאחר שהשרים לא חתמו - אין להם סמכות לחתום על אישורים חריגים לגבי שנת 2023, וגם לא לשרים שיבואו אחריהם".
שינוי החוק מצריך הליך תיקון חקיקה, שדורש זמן. לצד זה, נזכיר שראש הממשלה המיועד, בנימין נתניהו, הצהיר לפני הבחירות כי יפעל להקפאת תעריפי הארנונה למשך שנה. המצב שנוצר הוא הזדמנות פז עבורם לממש את ההבטחה הזו לבוחרים - אך הרשויות המקומיות צפויות להפעיל לחץ כדי שהבקשות יאושרו.
ביטול ההקלות: תקנות החוק טרם נחתמו
ב־1 בינואר ייכנס לתוקף תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה, שמשמעותו ביטול רוב הקלות הבנייה. מיום זה לא יתאפשר כלל מתן הקלות, למשל כמו תוספת יחידות דיור, בתוכניות שיופקדו לאחר כניסת השנה החדשה.
אלא שלמרות שהחוק נכנס לתוקפו בקרוב, מתברר שתקנות החוק - קובץ סעיפים אשר מורה כיצד ייושם החוק בפועל - טרם נחתמו, שכן על פי הנחיות הייעוץ המשפטי ממשלת המעבר לא יכולה לעשות זאת. החתימה תמתין לשר הפנים הבא.
ומה יקרה עד לחתימה על התקנות, בעוד שהחוק כבר בתוקף? "הכול תלוי בדרך שבה המצב הנוכחי יתפרש מבחינה משפטית", אומר עו"ד אלי וילצ'יק, מומחה לתכנון ובנייה ושותף מייסד במשרד כהן וילצ'יק ושות'. "הבעיה תתעורר בשלב מאוחר יותר, שכן עד שיוצאו ההיתרים מכוח תוכניות חדשות, ייקח זמן".
גורמים המעורים בעניין מזכירים כי בקדנציה הקודמת של שר הפנים המיועד, אריה דרעי, רעיון ביטול ההקלות יצא לדרך, כך שאין סכנה לכך שלא יחתום עליהן. ממנהל התכנון נמסר: "התקנות מתייחסות לתוכניות שיוחלט להפקידן רק החל מינואר 2023, כלומר צפוי שתחלוף כשנה עד שיתחילו להגיש מכוחן בקשות להיתרי בנייה. מנהל התכנון משלים בימים אלה היערכות בנושא".
"תוכנית + היתר": עיכוב בדיונים
חלופת שקד או תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה מיועדת להחליף את תוכנית ההתחדשות העירונית תמ"א 38. אחד הסעיפים המרכזיים בחלופת שקד הוא סעיף "תוכנית + היתר", שבשלב ראשון אמור להיות תקף רק לגבי החלופה, ומיועד לקצר את הליכי התכנון: הגשת בקשה להיתר כבר בשלב אישור התוכנית להפקדה.
לתקנות של סעיף זה יש חשיבות רבה: הן אלו שיקבעו כיצד השילוב בין הגשה להיתר והפקדה יתבצע בפועל. תקנות אלו היו אמורות להעלות לדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה כבר החודש, לטובת המלצה לאישור הממשלה, אך ממשלת מעבר אינה יכולה לקבל החלטות מסוג זה, והדיון נדחה לחודש הבא.
אישור התקנות צפוי להתקבל בממשלה הקרובה, שכן התיקון עצמו כבר אושר ונראה שאיש לא ירצה להחזיר את הגלגל לאחור. עם זאת, העיכוב באישור התקנות של הסעיף הספציפי הזה עלול לגרום לעיכוב גם באישור כלל תקנות חלופת שקד, ובכך לעכב את יישום התוכנית בפועל - כשברקע מתקרב תאריך סיומה של תמ"א 38, באוקטובר 2023.
"כשיש עיכובים ברפורמות, שום דבר לא עובד למעשה - והשוק יתמחר את זה בהתאם", מזהיר שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל. "כשהשוק רואה שהכול מתעכב, הוא יעלה מחירים או שהוא ימשוך את ידו מיוזמות שלא מתממשות".
מינויים: שלוש ועדות מחכות להחלטה
בחודשים האחרונים סיימו את תפקידם יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון ויו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה. אולם, עד היום לשניהם טרם מונה מחליף. במקביל, גם הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה ברמת הגולן שעל הקמתה הוחלט ביוני, ממתינה להחלטה סופית על יציאתה לדרך: הצו להקמת מרחב התכנון המיוחד טרם נחתם.
המצב הנוכחי מעכב תוכניות והכרעות חשובות. אמנם הוועדות המחוזיות יכולות לקיים דיונים גם ללא יו"ר בפועל, אך לא ניתן לקבל החלטות מכריעות בלעדיו.
מצב הביניים בנוגע לוועדה בגולן יוצר בעיה גדולה יותר: ייתכן כי ועדות מקומיות מסוימות לא יוכלו להוציא כלל היתרים, עד להקמת הוועדה החדשה. כל המינויים הללו צפויים להתבצע על ידי הממשלה הבאה, אך עד שיקרו עשויים לעבור עוד כמה שבועות לפחות.