פינוי בינוי / צילום: סקיי פרו
זה התארך יותר מהמתוכנן, וסימני שאלה לא מעטים עוד באוויר, אבל נראה כי אנחנו מתקרבים לישורת האחרונה: המועצה הארצית לתכנון ובנייה צפויה לאשר בדיון הקרוב, פרק מרכזי בתקנות החלופה לתמ"א 38, חלופת שקד, בדרך לאישורה הסופי ולכניסתה לתוקף - במקום תמ"א 38 שתוקפה יפוג באוקטובר 2023. איך המהלך ישפיע על השוק? מה המשמעויות של התקנות שצפויות לעבור כעת? והאם שר הפנים הנכנס, אריה דרעי, יטרוף את הקלפים ויגנוז את החלופה? גלובס עונה על 5 שאלות חשובות, על התיקון שמעורר סערה בשוק ההתחדשות העירונית.
● מספר התחלות הבנייה עומד על 70 אלף לשנה: איזו עיר נמצאת בראש וכמה זמן לוקח להשלים בניין?
● "אנחנו תקועים בפקק ויש בכביש מסלול ריק": מירי רגב יוצאת נגד נתיבי התחבורה הציבורית. ומה היא חושבת על המטרו?
מהי חלופת שקד לתמ"א 38?
תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה נקרא גם "חלופת שקד", על שם שרת הפנים היוצאת, איילת שקד, שקידמה את התיקון. מטרת התוכנית החדשה היא לספק פתרונות לסוגיות שתמ"א 38 לא הצליחה לספק ולעודד התחדשות עירונית בניינית - כלומר בבניין אחד או בכמה בניינים בודדים יחד.
החלופה מעודדת התחדשות בניינית בעיקר במתווה הריסה ובנייה (המקבילה לתמ"א 2/38), ומעניקה במסלול זה תוספת של עד 400% זכויות בנייה, עם אפשרות להרחבת התוספת עד ל־550%, כלומר בנייה של עד פי 5.5 מנפח הבנייה הקיים במגרש נתון. במסלול חיזוק ותוספת (המקבילה לתמ"א 1/38) יינתנו עד 200% זכויות בלבד. התוכנית גם קובעת הקצאה של שטחי ציבור במסגרת הפרויקט (בניגוד לתמ"א 38), וכן פרק שנקרא "תוכנית לרישוי מהיר" או תוכנית פלוס היתר, שאמורה לקצר משמעותית את הדרך לקבלת היתר בנייה.
מה משמעות החלופה מבחינת השוק?
כאשר שואלים את השאלה הזו צריך לקחת בחשבון את שעון החול ההולך ואוזל: תמ"א 38 אמורה להסתיים, על פי חוק, בעוד עשרה חודשים. אם החלופה לא תקבל תוקף סופי ותתחיל לפעול עד שיפוג תוקפה של תמ"א 38, ייווצר בשוק ואקום עצום, שכן לא תהיה דרך לקדם פרויקטים חדשים להתחדשות בניינית. ועד כמה הביקוש לפרויקטים האלה גבוה? רק בשנת 2021 הוגשו כ־15.6 אלף בקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38.
"מתנהל כיום מירוץ במטרה לאשר כמה שיותר פרויקטים במסגרת תמ"א 38", מספר עו"ד אלי וילצ'יק, מומחה לתכנון ובנייה ושותף מייסד במשרד כהן וילצ'יק ושות, "וזאת משום שאנשים לא יודעים מה יקרה ואם באמת תהיה חלופה לתוכנית. יש כאן מבוכה בשוק, וזה יוצר אנדרלמוסיה. גם יזמים וגם דיירים ממהרים לקדם פרויקטי תמ"א 38, משום שאף אחד לא יודע מתי תיושם החלופה, ומאחר שביטולה של התמ"א קרוב מתמיד".
מה צפוי להשתנות עכשיו, ולמה השינוי חשוב?
בדיון הקרוב בוועדה הארצית לתכנון ובנייה יובא לאישור פרק התקנות אשר נוגע ל"תוכנית לרישוי מהיר", וצפויה להינתן המלצה לשר הפנים כדי שיאשר אותן סופית. פרק התקנות הוא מהמרכזיים בחלופה, והוא קובע כיצד מסלול הרישוי החדש יתבצע בפועל, כלומך איך ניתן יהיה לקדם תוכנית והיתר בו זמנית.
על פי התקנות, עד 30 יום מרגע ההפקדה בפועל תדון הוועדה המקומית גם בתוכנית, גם בבקשה להיתר וגם בהתנגדויות - שלושה הליכים שעד היום נעשו אחד אחרי השני. שינויים מתבקשים בתוכנית בעקבות התנגדות מסוימת, למשל, יאושרו באותו הדיון, וההיתר יתוקן בהתאם מיד. את הדיון ינהל עו"ד שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון הלאומי היוצא. הייזלר מונה לתפקיד על ידי השרה שקד, והיה ממקדמי החלופה, עובדה שיכולה לשחק לטובת השוק ומגדילה את הסיכוי לאישור בדיון הקרוב.
כמה סיבות הופכות את אישור התקנות הללו לחשובות במיוחד בעיני רבים בעולם התכנון, ודאי בעיני מי שהיו אמונים בפועל על גיבוש החלופה והתקנות: מעל לכול, החשיבות שמייחסים הגורמים הרלוונטיים לפרק התקנות. קידום התוכנית וההיתר במקביל יכול לחסוך, על פי ההערכות, כמה חודשים בתהליך הבנייה לכל הפחות - ולעיתים גם שנים.
אומנם נכון לעכשיו פרק התקנות הזה יחייב רק פרויקטים שיצאו לדרך במסגרת חלופת שקד, ואומנם הרשויות יכולות לבחור להמשיך במסלול ה"רגיל" בארבע השנים הקרובות - אך בעיני גורמי התכנון מדובר ב"רגל בדלת", כלומר, מהלך שבהמשך יהפוך לסטנדרט. מה גם ששר הפנים מוסמך להחיל את התקנות הללו, ללא צורך בחקיקה נוספת, גם בתוכניות אחרות. במציאות שבה נדרשת כמעט שנה להוצאת היתר בנייה במקרה הטוב, הרחבת המהלך עשויה להשפיע משמעותית על כל הליך הרישוי בישראל.
האם האישור יקדם את יישום התוכנית כולה?
כן. לאחר אישור פרק התקנות הזה יידרש אישור של חלק אחד נוסף בלבד, שעל גיבושו עובדים אנשי מנהל התכנון בימים אלו. כלומר, אישור פרק התקנות כעת יקדם גם את גיבוש כלל תקנות התוכנית, בדרך ליישומה בשטח. בהקשר זה יש לציין כי פרק שלם של החלופה, הפרק הקנייני - המסדיר את הבעלויות על שימושים ציבוריים במסגרת התוכנית - טרם אושר בחקיקה. אומנם הוא לא צפוי לעכב את יציאתה המעשית של התוכנית לדרך אך הוא בהחלט חשוב ליצירת ודאות בענף, והתקווה היא שהוא יועלה שוב לדיון בכנסת הנוכחית, כבר באחד המושבים הקרובים.
השאלה הפתוחה: מה יעשה שר הפנים הנכנס?
זו ללא ספק אחת השאלות החשובות בנוגע ליישום החלופה. על פניו יכול שר הפנים הנכנס, אריה דרעי, לגנוז את חלופת שקד כולה.
החשש הזה קיים, אומנם, אך הוא לא גדול: ראשית יש לזכור שדרעי, בקדנציה הקודמת שלו כשר הפנים (לפני שנכנסה שקד למשרד), קידם חלופה לתמ"א 38 אשר על בסיסה קודמה החלופה שאושרה בסופו של דבר. שנית, החלופה היא עובדה מוגמרת כיום מבחינה חוקית: ביטולה כליל ידרוש הליך חקיקה חדש, ובהתחשב בסיומה המתקרב של תמ"א 38 הסיכוי שצעד כזה יצא לפועל אינו גדול.
עם זאת, ייתכן מאוד שהשר הנכנס יחליט להמתין עם אישורן הרשמי של התקנות, כדי ללמוד את הדברים לעומק. צעד כזה נשמע סביר למדי, ודאי אם דרעי לא היה מעורה בשינויים שהוכנסו לחלופה בתקופתה של שקד. כך או כך יהיה עליו למהר, כאמור, כדי להימנע מאי ודאות גדולה עוד יותר בשוק.