רוכשי דירות ''על הנייר'' / צילום: Shutterstock
רוכשי דירות רבים לוקחים בימים אלה סיכון לא פשוט, ואם עד כה הדגשנו את הסיכונים הפיננסיים שבפניהם עומדים מי שמחליטים לממש את הזכיות שלהם בדירות מוזלות במחיר למשתכן, סקירת הכלכלנית הראשית את שוק הנדל"ן לחודש נובמבר מוסיפה עליהם גם חלק ממשפרי הדיור, שרוכשים דירות על הנייר ומעכבים את מכירת דירותיהם.
● נתוני התכנון והשיווק ב־2022 שברו שיאים, אך המכשולים בדרך לבנייה עדיין חזקים מהם | ניתוח
● "שוק הנדל"ן חוטף היום שני קנסות: אחד זה המינוף, והשני זה החשיפה לחו"ל"
● כל מה שלא ידעתם על מיסוי דירה להשקעה | מדריך גלובס
● העדות החזקה לכך שהחורף בשוק הדיור כבר כאן | דרור מרמור, פרשנות
באופן כללי, הכלכלנית הראשית באוצר מצאה כי בחודש נובמבר 2022 נרכשו 7,800 דירות, מה שהיווה ירידה של 57% לעומת היקף העסקאות שבוצעו בנובמבר 2021. ממצא זה אינו מפתיע במיוחד, שכן נובמבר 2021 היה חודש השיא של כל הזמנים, כשנרכשו בו 18,200 דירות. השיא הזה נקבע לאור התנפלות של משקיעים על השוק, ברצון להשלים עסקאות לפני שהממשלה תעלה להם את מס הרכישה. לכן ההשוואה אינה מדויקת, אבל גם כך חודש נובמבר 2022 היה אחד מהחודשים השחונים בשנים האחרונות, שאינו חודש של חגים.
ממצא זה מתיישב היטב עם הנתונים שמגיעים גם ממקורות אחרים שמסקרים את שוק הנדל"ן - הלמ"ס ובנק ישראל. בכולם ניכרת האטה גדולה בשוק הדירות.
כפי שכבר כתבנו בעבר, הסיכון שלוקחים על עצמם הזוגות הצעירים שמחליטים לרכוש דירות במחיר למשתכן בא לידי ביטוי במשכנתאות הגבוהות שהם לוקחים, בדרך למימוש הזכיות שלהם. מסקירת בנק ישראל בחודש שעבר עלה כי משכנתה ממוצעת שלקחו זוכי מחיר למשתכן הגיעה ל-1.25 מיליון שקל, מה שהיווה שיא של כל הזמנים מצד כל סוגי הרוכשים.
במקרה זה הסיכון נראה לעין - החזרים שהצעירים לא יוכלו לעמוד בהם כשייקלעו למצוקה כלכלית - תרחיש שסיכוייו עולים בתקופה הנוכחית; גם הרווח מובן: הדירות הנרכשות הוגרלו במקור בין 2018 ל-2020 בהנחות של 20-30% ממחירי הדירות דאז; עקב עליות המחירים שנרשמו מאז, ההנחות זינקו לרמות של 40-50%.
אצל משפרי הדיור הדברים מעט סבוכים יותר. הכלכלנית הראשית מצאה כי כ-70% מהדירות שמוכרים היזמים בימים אלה הן דירות "על הנייר", כלומר שטרם הוחל להקים אותן. בנובמבר האחרון השיעור הזה הגיע לשיא של 72%, לעומת 59% בנובמבר 2021. התוצאה של מכירות אלה היא שהרוכשים יאכלסו את הדירות הללו בעוד יותר משנתיים.
תופעה זו מתיישבת עם התקופה הארוכה שבה דירות של משפרי דיור נמצאות "על המדף", והם אינם ממהרים למכור אותן. על-פי הסקירה, מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות על-ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה"), עמד בחודש נובמבר על 36 חודשים - פרק זמן הארוך בחודשיים בהשוואה לנובמבר 2021.
חלק מאותם משפרי דיור הם כאלה שרוצים להרוויח פעמיים מהמצב: בפעם הראשונה - להרוויח הוזלה של מספר אחוזים במחיר הדירה שהם רוכשים מהקבלן, בדרך-כלל בתקופת ה"פריסייל", ואילו בפעם השנייה להמשיך וליהנות מעליית שווי הדירות שלהם, שאותן ימכרו זמן מה לפני אכלוס הדירות החדשות.
החישוב הזה לוקח בחשבון רק תרחיש של עליות מחירים, ועל כן הוא חשוף למצב של ירידות מחירים וקיפאון בשוק. במצבים כאלה הרוכשים עלולים למצוא את עצמם עם דירות שהם מתקשים למכור במחיר שעליו חשבו, מה שעלול לערער במקרים מסוימים את כלל התחשיבים שלהם, שהביאו אותם לבצע את העסקה בדרך זו.
מצד שני, רמת השכר של מי שפועל בדרך זו גבוהה יותר מזו של משפרי דיור שרכשו דירה יד שנייה, ולפיכך הם תלויים במידה פחותה במימון העסקה החדשה ממכירת דירתם הנוכחית, ולכן ניתן לסכם כי קיים סיכון - אך הוא פחות ככל הנראה מהסיכון שנוטלים על עצמם צעירים שרוכשים דירות במחיר למשתכן תוך לקיחת משכנתה גבוהה.