העדות החזקה לכך שהחורף בשוק הדיור כבר כאן

איך יודעים שהחורף בענף הנדל"ן למגורים כבר כאן? העדות החזקה ביותר לשינוי נמצאת בכלל בנגזרת השנייה של השוק, שכמעט ולא זוכה לתשומת לב: השיעור הבלתי נתפס של דירות שנמכרות כרגע "על הנייר". העובדה שרוב הקונים של הדירות החדשות רוכשים כעת אופציה לדירה, ולא דירה אמיתית. כן, למרות ועל רקע הדיווח הטרי על עליית מחירי הדיור בעוד 1.2% באוקטובר ועלייה שנתית של 20.3%.

● חקיקה פרסונלית והבטחות למכביר: נתניהו מסתבך והשבעת הממשלה מתרחקת | טור סופ"ש 
● הזינוק במחירי הדירות: אי האמון של הציבור ניצח את העלאות הריבית | פרשנות 

עלויות המימון דוחקות את הקבלנים לפינה

לפי נתונים שפרסמה השבוע הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, בחודשים האחרונים נרשם שיא בהיקף המכירה של דירות הנמצאות מאוד רחוק ממועד מסירת המפתחות בפועל (בין מועד חתימת החוזה למועד הצפוי למסירת הדירה). בספטמבר ובאוקטובר שיעור הדירות שנמכרו כשהן מיועדות למסירה רק בעוד שנתיים לפחות (סוף 2024) עמד על 70% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי, יותר מ־1,000 דירות מתוך ה־1,500 שנמכרו (עוד כ־400 דירות נמכרו במסגרת מחיר למשתכן, גם הן כמובן עמוק על הנייר). מדובר בשיעור מכירות על הנייר הגבוה פי שניים מרמת המכירות לפני שנתיים, ופי שלושה משיעור ה"פרי־סייל" שדורשים בדרך כלל הבנקים כדי לממן את הקמת הפרויקט בפועל ("אל תציב מנוף או פיגומים לפני שנראה שרבע מהדירות נמכרו").

  

צריך להבין מה כל זה אומר לנו על השוק (בעירבון מוגבל כמובן, כשהמון עננים עדיין מסתירים את הראות). ראשית, יש פה הצהרה מאוד מעניינת של הקבלנים. אלה שמוכרחים להאמין וגם להצהיר שוב ושוב שהמחירים רק יעלו (אחרת נחכה למחר ולא נקנה מהם היום), מעדיפים כעת להיפטר מכמה שיותר סחורה תיאורטית, במקום לחכות שנה או שנתיים - רגע לפני שהפרויקט יהיה מוכן ואנשים יהיו מוכנים לכאורה לשלם הרבה יותר כשהם רואים וממששים את הדירה שיקבלו. זה לא אומר בהכרח שהיזמים הללו חושבים שהמחירים דווקא בדרך למטה, אלא שעלויות המימון עבור הקמת הפרויקט מציקות להם פי כמה וכמה ממה שהן הציקו לפני מספר חודשים (כשריבית הפריים עמדה על 1.6% באפריל, לעומת 4.75% כעת).

דוגמה טרייה: השבוע דיווחה חברת האשראי החוץ בנקאי מניף, כי במסגרת העמדת אשראי ליזם בתחום המגורים היא התקשרה עם תאגיד פיננסי לקבלת אשראי בריבית של פריים פלוס 3.25% עד 6.25%. בעברית, מדובר על ריבית שנתית של 8%־11% (שעוד צפויה לעלות). ובמילים יותר מפורשות: ליזם כדאי להשיג כבר עתה תזרים מהקונים כדי לסגור לפחות חלק מההלוואות הללו, גם בעבור הנחה מאוד משמעותית. ודאי כשהם רואים שאמנם אין כמעט היצע זמין למסירה, אבל הלמ"ס כבר מדווחת על שיא בהיתרי בנייה ובשיווקי קרקעות לבנייה (כ־80 אלף דירות בקצב שנתי) ועל 49.1 אלף דירות חדשות שנותרו למכירה בסוף אוקטובר, בשלבים כאלה ואחרים של בנייה, הנתון הכי גבוה מזה יותר משנתיים.

אבל במקביל, הכמות הגדולה של דירות שנמכרות על הנייר מצביעה על הקצב האיטי שבו פועל השוק ועל הזמן הרב שלוקח לספינה האדירה להראות לנו שהיא שינתה כיוון. לטוב ולרע, הקונים על הנייר רוכשים למעשה מעין אופציה, ולא דירה אמיתית. מי שקונה דירה כל כך לא אפויה, על אחת כמה וכמה כשחברות גדולות וותיקות כמו אפריקה ישראל, שיכון ובינוי או רוטשטיין מאפשרות להקפיא את ההצמדה למדד במחיר העיסקה, יודע שיש עוד המון זמן עד שיתברר האם הוא "בתוך הכסף" או "מחוץ לכסף" בשפת האופציות. יקח הרבה מאוד זמן עד שיתגלה מה היה טיב ההימור, וכמה כסף הם הרוויחו או הפסידו כשקפצו באיחור על הרכבת הדוהרת. וקחו בחשבון שאף אחד לא מכיר ישראלי שקנה כזו אופציה ב־15 השנים האחרונות (כזו שקיבעה מחיר לדירה שתתקבל רק בעוד כמה שנים) ולא הרוויח בענק כשהגיע מועד המימוש, אצל חלקם רק בימים אלו.

בשוק כמו נדל"ן המשברים נחשפים לאט

ולכן, ברור שגם החרדה שלהם משינוי הרוחות בשוק היא בעירבון מוגבל. כשמדובר על שנתיים לפחות עד לקבלת המפתח, יש גבול למידת הלחץ והפאניקה להעמיד מיד את דירתם הקיימת למכירה או להתפשר על המחיר עבורה (אם מדובר במשפרי דיור) ואין כמובן שום סיבה לסיים כבר עתה את החוזה מול המשכיר הנוכחי (אם מדובר בקונים שזו דירתם הראשונה). ככה זה בשוק כמו נדל"ן: אם יש כרגע צרות, אם יש עודף היצע וירידה דרמטית בביקוש שאמורים להכות במחירים - נוכל לראות בזמן אמת ניצנים ראשונים בלבד של משבר. עוד קצת סבלנות.

כוכבי השבוע

מצוין: היתר הבנייה שהפך למשל על יעילות ישראלית

לפני כמעט 30 שנה, ב־1993, רכש הרצל חבס מגרש בשטח 9 דונם להקמת 2 מגדלים ממזרח לדרך נמיר בתל אביב. פרויקט שלימים יקרא "מגדלי YOO" ויחנוך את שכונת פארק צמרת בתל אביב (שכוללת 12 מגדלים). "מי יקנה דירה במגדלים שלך, על אי תנועה בין אוטוסטרדות שחותכות את תל אביב, כשכמה מאות מטרים מערבה ממש אוטוטו מקימים 3 מגדלים?", שאלו את חבס מומחי נדל"ן שונים, כשבתקשורת דיווחו על התקדמות בקבלת היתר בנייה לפרויקט הגדול שעומד לקום בכיכר המדינה, אחרי עשורים של סחבת.

השבוע, יותר מ־15 שנה אחרי שנמכרו כל הדירות במגדלי YOO ו־80 שנה אחרי שהקרקע בכיכר המדינה נרכשה בתחילת שנות ה־40 על ידי כ־20 ישראלים אופטימיים, הגיע היתר הבנייה לפרויקט בכיכר התל אביבית המרכזית. והנה לכם משל מצוין ליעילות הישראלית.

בלתי מספיק: היזמים שנהנים מהמערב הפרוע ביו"ש 

השבוע קרסו פיגומים באתר בנייה בגבעת זאב, והותירו 2 הרוגים ופצוע קשה. אבל מדובר ביישוב שנמצא מעבר לקו הירוק. אז במינהל הבטיחות שבמשרד הכלכלה יכלו רק להשתתף בצער המשפחות, ולדווח לקונית כי "דיני הבטיחות בעבודה אינם חלים מעבר לקו הירוק, ולכן הטיפול והאכיפה מצויים בידי המשטרה". המשטרה אמנם עצרה את הקבלן ואת מנהל העבודה תושבי הגליל (בכל זאת היו פה הרוגים), אבל מדובר בתזכורת לכך שהשטח המשפטי האפור שמעבר לקו הירוק גם משרת לא מעט אנשים, כנראה גם בשמאל וגם בימין.

בזמן שפוליטיקאים ותושבים יהודים החיים ביו"ש מתרעמים על הקושי לאשר תוכניות בנייה או לפתח כבישים, כדאי לזכור שלא מעט יזמים נהנים מאזור ללא דיני בטיחות, אליו שום מפקח לא יגיע כדי לבדוק שלעובדים יש קסדה ורתמות ושממילא לאף אחד גם אין שום יכולת להטיל עליהם קנסות.