מה צפוי בעולם הנדל''ן / איור: גיל ג'יבלי
האירוע הבולט בתחום הנדל"ן בשבוע שעבר היה פרסום מדד מחירי הדירות, שעלה ב-0.3%, השיעור הנמוך ביותר מאז תחילת 2021. מה שמעיד ככל הנראה, שגל עליות המחירים שפקד את ענף הדיור, עומד בפני סיום. במקביל אמר שר השיכון הנכנס יצחק גולדקנופף דברים, מהם ניתן להבין שהוא ילך בדרך קודמיו.
גל עליות המחירים שאותו חווה השוק החל ברבעון האחרון של 2020, וצבר צבר תאוצה איטית, עד שהגיע לשיא שהחל ברבעון האחרון של 2021, והסתיים במחצית 2022. מאז ועד עכשיו המדדים המשיכו לעלות בקצב גבוה, אך לא כפי שהיה, והמדד האחרון היה ביטוי ברור לכך שהגל בדעיכה.
אם השר הנכנס, שחזר על המסרים של קודמיו בתפקיד, היה לומד היטב את הנושא, הוא היה מצביע על כך, שלאורך שנותיה של תוכנית "מחיר למשתכן" והתוכניות שאחריה, מחירי הדירות הוסיפו לעלות, ואפילו בקצב מהיר. מצדדי התוכנית מזכירים כי ב-2018 מחירי הדירות ירדו. לייתר דיוק - מהרבעון האחרון של 2017 ועד לסוף 2018, הם ירדו בפחות מ-3%. אבל מדובר בתקופה יוצאת דופן, כי כולם יודעים מה קרה אחר כך.
מה ששבר את גל העליות היה גל אחר, של העלאות ריבית מצד נגיד בנק ישראל. לא הממשלה. ב-2023 היה מצופה מהממשלה להפנים את האמת הפשוטה הזו.
לפסק הדין המוחץ של בג"ץ בעניינו של שר הפנים אריה דרעי, יש גם אספקט נדל"ני קטן: דרעי מכהן כשר הפנים, וככזה הוא ממונה על מינהל התכנון ועל ועדות התכנון והבנייה. כעת עלול להיווצר מצב של עיכובים במינויי בעלי תפקידים ועיצוב מדיניות. הרבה תלוי במהירות שבה ייושם פסק הדין.
יום ראשון (22.1)
1. האם תכנון באר אורה ישתנה?
לא בכל יום גופי תכנון הופכים תכנון יישוב על פניו, אבל זה פחות או יותר העתיד הצפוי ליישוב באר אורה, שהוא יישוב קהילתי שסמוך לאילת.
היישוב כולל 578 מגרשי מגורים לצמודי קרקע, בשלושה מתחמים: אזור צפוני, אזור דרומי ואזור שפך נחל אורה. לפני כ-20 שנה הוחל בהקמת המתחם הצפוני, שאף אוכלס ברובו, באזורים האחרים טרם הוצעו עבודות פיתוח והכשרת השטחים לבנייה.
המועצה המקומית חבל אילות יזמה תכנון חדש של 2 המתחמים הללו, "בעקבות הלקחים שנלמדו מפיתוח אזור המגורים הצפוני ושיווקו", כפי שהיא כותבת, ולפיכך היא מציעה לשנות את תכנון אזור המגורים הדרומי, ולבטל 22 מגרשים באזור הצפוני, שלא ניתנים למימוש, מסיבות טופוגרפיות.
עוד מציעה התוכנית לאפשר הקמת יחידות אירוח כפרי (צימרים) במגרשי המגורים בתחום התוכנית.
היום (א') אמורה לדון ועדת משנה להתנגדויות בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בארבע התנגדויות שהוגשו לתוכנית. רובן מצד תושבי באר אורה (בהם אפילו מהנדס המועצה המקומית לשעבר של חבל אילות), שלא מעוניינים בהמרת שטחים ביישוב לצימרים, שכן הם חוששים למטרדי מכוניות ונופשים.
משרד האנרגיה הביע אף הוא התנגדות לתוכנית, שכן חלק ממנה עובר בתוואי מסדרון שאמור לשמש לקווי אנרגיה.
● בתוך חודש בלבד: מחיר דירה בהרצליה צנח במאות אלפי שקלים
● לידיעת משכירי הדירות: תקרת הפטור עולה בכמעט 300 שקל
● מה נכון לעשות וממה צריך להימנע כשמעבירים נדל"ן לקרובי משפחה | שאלות ותשובות
יום שני (23.1)
2. מכרז להקמת 2,000 דירות ו-200 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה בהרצליה
ביום שני ייסגר מכרז מסקרן נוסף במתחם קריית שחקים בהרצליה, שכולל את המגרשים הריקים הסמוכים לתחנת הרכבת העירונית. על המתחם חלה תוכנית ותמ"לית עתירת זכויות בנייה, המייעדת אותו להקמת כ-2,000 יחידות דיור במגדלים של 22-60 קומות ו-200 אלף מ"ר למסחר ולתעסוקה. מכרזים קודמים ל-1,630 יחידות דיור בשוק החופשי הסתיימו במחירים גבוהים מאוד.
המכרז הנוכחי, שאמור לסכם את המכרזים על המתחם כולל 238 יחידות דיור להשכרה, ומחירי השכירות יגיעו ל-4,500 שקל עבור דירות 2 חדרים, 5,400 שקל לדירות 3 חדרים ו-7,200 שקל לדירות 4 חדרים.
מחיר המינימום למכרז זה מגיע לכ-157 מיליון שקל (ללא מע"מ), בתוספת 72.4 מיליון שקל עבור פיתוח.
מה צפי? גם כאן המכרז יניב מחירים יפים.
● ממגדלי היוקרה של מנהטן לקרקעות הכנסייה: הכירו את היזם שמאחורי עסקת הענק שמסעירה את ירושלים
● בתי המשפט במחלוקת: כמה דירות יהפכו אתכם לבעלי עסק בנדל"ן
● המשבר בהייטק לא מפחיד את חברת חללי העבודה ROOMS: "כל המשרדים שנבנים בת"א ייחטפו" | ראיון
3. כמה דירות ישווקו במכרז במתחם האירוסים בירוחם?
באותו יום אמור להיסגר מכרז ל-76 יחידות דיור במתחם האירוסים שבמועצה המקומית ירוחם.
ירוחם היא אחד מהמקומות שהוצפו ביחידות דיור חדשות במסגרת התוכניות הממשלתיות של מחיר למשתכן וממשיכותיה, אך הביקושים אליה אינם גבוהים. רק בשנה שעברה שווקו בה (ולא תמיד בהצלחה) קרקעות לכ-1,450 יחידות דיור, מספר עצום בהתחשב בעובדה, שמספר תושבי העיירה עומד על כ-11 אלף. אפילו במסגרת "מחיר למשתכן" התקשו לשווק את כל הדירות שהוגרלו בירוחם.
והשוק מגיב: לפני כחודש נסגר מכרז קרקעות ל-100 יחידות דיור בשכונת האירוסים, מהן 65 במסגרת מחיר מטרה - ללא הצעות. לפני כ-3 חודשים התקיים מכרז נוסף בשכונה ל-230 יחידות דיור - ואף הוא לא הניב הצעות.
ואולם הקרקעות ל-76 יחידות דיור שמשווקות עכשיו, מיועדות לצמודי קרקע, וכאן הסיפור עשוי להיות שונה. הכללים לצמודי קרקע שונים לגמרי מאלה שלבנייה רוויה ויתכן שדווקא במקום שהוצף בדירות בבנייה רוויה, ימצאו ביקושים לדירות קוטג'.
מחיר המינימום לקרקע ולפיתוח עומד על כ-178 אלף שקל ליחידת דיור.
מה צפוי? מכרז גבולי, שהתחרות בו לא תהיה גדולה, וגם אם ימצא זוכה - זה לא יהיה במחיר שרחוק ממחיר המינימום.
● באיזו עיר יש הכי הרבה דירות למגורים ואיפה הכי צפוף
● הישראלים רוצים בית עם גינה, וקצב התחלות הבנייה של צמודי קרקע מזנק
● מדרגות מס הרכישה מתעדכנות לאחר פרסום מדד המחירים ל־2022: הפטור על דירה יחידה מטפס לכ־1.92 מיליון שקל